房地產信托的兌付風險分析與對策

隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業發展迅速。而房地產的信托整體風險雖然還可以掌控，但是隨著信托兌付達到頂峰，房地產信托兌付逐漸受到一些不利因素的影響，其兌付風險面臨嚴峻的挑戰。因此，有效地防范和控制信托兌付風險是目前許多房地產企業的需要考慮的主要問題，該文將圍繞房地產信托的兌付風險分析與對策展開論述。

1.房地產信托及其兌付風險

1.1房地產信托的發展與現狀

1998年國家實施國內住房改革，自2002年以來，我國房地產行業發展迅速，出現較多的房地產泡沫，而銀行是諸多房地產開發商的主要融資渠道，所以銀行面臨巨大的風險。為了有效地控制房地產投資，在2003年國家出臺了一系列有關于房地產信貸的法律法規，對房地產投資進行了明確的規定，比如《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》文件明確表示，我國的房地產企業需要嚴格按照“四證齊全”的標準進行投資，并且企業的自有資金投入不得少于30%，只有這樣銀行才能向房地產開發商發放貸款，因此，房地產的信貸資格得到了嚴格控制，導致房地產企業的資金缺口越來越大。而此時靈活、獨立且經濟的房地產信托逐漸興起，完全滿足了房地產企業的資金需求，所以，房地產信托漸漸成為房地產開發商的主要融資渠道。

房地產信托在經歷前期的高速發展之后，在2006年房地產信托的數量以及發展規模達到了頂峰。隨后，國家出臺了《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》的文件，嚴重影響了房地產信托的發展，導致其開始走下坡路。2011年，國務院將北京、天津、以及上海三座城市作為房地產信托的試點城市，在2011年初，國家開始實施緊張的房地產信托經濟調控政策。根據有關的資料顯示，2011年房地產信托的發展規模僅僅低于銀行，但是房地產信托的余額處于較低水平。

1.2房地產信托的兌付風險的現狀

房地產信托具有高收益、短期險的顯著特征，從而吸引了大量的資金流入，但是由于房地產信托沒有展期和追加授信，存在隱性的剛性兌付要求。一旦房地產信托的市場環境產生了不良的變動，比如，某些房地產企業出現資金鏈斷裂的情況或者是資金沒有及時得到回收等，那么房地產的信托產品則會面臨極大的風險，投資者的投資資金也無法及時得到兌付，嚴重影響房地產信托企業的盈利水平和企業的形象與信譽。

根據房地產信托的有關數據顯示，2011年我國房地產信托企業發行的產品高達1003款，發行的產品規模已經達到2.8千億元。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第528期2013年第47期-----轉載須注名來源這些信托產品大部分在2012 ～2013 年到期，在2012年信托產品的兌付規模就已經達到2千億元，集中兌付的壓力增加。雖然房地產信托可以在其項目間進行單獨核算，但是項目間的風險不會傳導，并且整體行業的風險是可以控制的。對于一些發展潛力較差的中小房地產企業或者一些現金流動較大的大型房地產企業，其到期的兌付風險仍舊較大。

2.房地產信托產生風險的原因分析

2.1房地產的市場調控不當嚴重影響房地產企業的經營，進而影響房地產信托兌付的發展

自2010年國家出臺一些有關房地產信托的法律法規以來，中央漸漸采取限購、限貸等各種措施，不斷加強對房地產行業的經濟調控，并且絲毫沒有放松的跡象。在國家嚴厲的宏觀調控下，我國的房地產市場進入了低谷時期，市場需求嚴重不足，同時，房地產企業的庫存量在不斷地增加，導致房地產市場價格出現了較大的波動，許多房地產企業的發展遭遇到了瓶頸。由于房地產信托的主要投資對象就是有關的房地產項目，因此，房地產行業的不良發展嚴重影響到房地產信托的兌付能力。

2.2房地產信托發展不協調

自2010年以來，房地產信托發行規模不斷擴大，特別是2010年，房地產信托的發行規模已經達到了頂峰。房地產信托產品的期限一般在1.5年到3年之間，許多的房地產信托產品在2012年到期。房地產信托與銀行貸款不同，房地產信托在一般情況下不能展期，一旦到了結束的時點，其信貸產品就要兌付本息。即使受益人大會同意展期，到時也有部分的受益人不同意展期，所以，發行人需要承擔至少30%的贖回壓力。

2.3監督不到位

我國的信托行業雖然發展歷史較長，但是有很長的一段時間，我國的房地產信托的發展不規范，缺乏有效的監督，導致其行業發展風險較大。雖然后來房地產信托行業采取了一些措施進行整頓，但是仍然沒有建立有效的監督機制，監督不到位，沒有有針對性地加強房地產信托等高風險領域方面的監督，導致其發展風險在不斷增加。

3.房地產信托兌付風險控制的有效措施

3.1從源頭抓起，加強項目和房地產開發商資質的審查

首先，由于一切兌付風險都是源于項目自身，所以，需要謹慎選擇項目。一款信托產品的建立需要經歷多個環節，在其建立前，應該進行詳細地調查，加強風險控制審核和發行預審等，在建立時，需要與銀行、直銷和第三渠道進行相應的推介會。在后期，則要開始籌集資金，確認產品發行、成立廣告。其次，在控制房地產信托兌付風險時，需要全面考慮房地產融資方的發展潛力、信托企業的管理能力以及風險控制能力。對于發展潛力較大的大型房地產開發商，其融資渠道較多，因此，具有較強的融資能力，很難出現資金流動性短缺的情況。而一些小的房地產開發商，其單體項目則會面臨較大的風險。隨著我國房地產調控政策的不斷深入，許多的房地產信托企業在選擇合作開發商時變得更加的謹慎。

3.2不斷提升房地產信托企業的監督與防范意識

房地產開發商在防范信托風險時，不見需要國家監管部門的法律控制外，同時還需要其他形式上的監督與約束。信托企業的風險防范主要有三道防線，第一道防線是信托企業的自律、完善的企業治理機制和內部控制制度，第二道防線是市場約束，第三道防線是監督部門的有力的監管。信托企業在確定項目之后，必須經過占有項目企業的股權、掌握項目企業證照印鑒和項目方銀行賬戶管理其項目運營等。除此之外，房地產開發商還要及時采取一系列其他的措施，最終達到逃避監管的目的。因此，房地產信托企業需要進行項目現場監督，經常清查其信托資產，需要項目企業作出相關的書面信用承諾，積極核實項目企業所報的工程款等，及時防范一些潛在的兌付風險，保護信托企業的資產的完整性。

3.3積極開發多元化產品，以創新立業

房地產信托企業需要不斷創新其業務領域，不能僅僅局限在工商、房地產等行業，而是需要大力的開發一些其他領域的產品，比如礦產能源信托、農業金融、節能、環境保護信托、酒類信托以及藝術品信托等領域的產品，從而減輕政策變動對產業發展的影響，分散風險。近幾年，礦產能源信托發展迅速，礦產信托產品的種類在不斷增加。從信托期限的角度來看，2011年信托期限逐漸增加，信托企業在礦產能源方面的自主管理能力也有所增加，形成了較長的管理期限。并且礦產能源信托自身具有10%以上的經濟收益，所以在一定程度上達到了高收益的要求。積極采取一些風險控制的措施，可以為信托投資者提供更高的經濟收益，促進房地產信托兌付的快速發展。

4.總結語

綜上所述，目前我國的房地產信托行業面臨較多的風險，主要是由于房地產市場的調控政策以及經濟周期變動較大，并且房地產信托企業的發展不協調，有關的監督措施沒有落實到實處等。因此，信托企業的發展面臨著嚴峻的挑戰。所以，需要及時采取有效的措施改善當前的狀況，需要從根源上抓起，積極研發多元化信托產品，提高風險防范意識和監管意識，不斷提高我國房地產兌付風險控制能力。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）