房地產(chǎn)企業(yè)提高成本管理效率探究

[摘 要] 隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，它的良好發(fā)展對于促進我國經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重大的促進作用。而成本管理水平又決定著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景和經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理效率，對于加速企業(yè)資金和循環(huán)與周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率，促進企業(yè)管理水平的提高，使房地產(chǎn)業(yè)在宏觀政策的調(diào)控下更加具有活力。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；成本管理；成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 16. 009

[中圖分類號] F275.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）16- 0013- 02

0 引 言

成本是企業(yè)利潤來源的直接要素，同樣收入的前提下，更低的成本決定著更高的利潤。為了增強企業(yè)的核心競爭力，成本管理也就不可避免地成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)，并發(fā)揮著巨大的作用。成本管理不僅要求數(shù)量的節(jié)約，更要求管理效率的提升，即對于未來成本的變化、決策的時間長度等應(yīng)符合市場的發(fā)展，企業(yè)競爭的要求。這就要求企業(yè)管理者在生產(chǎn)過程中搞好成本控制和事后的成本核算、分析的同時，注重房地產(chǎn)業(yè)成本效率的管理，即強化成本決策及預(yù)測，確定目標成本，對事前成本控制力度，加快資金的循環(huán)與周轉(zhuǎn)，促進企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，以最大限度地獲取經(jīng)濟效益。這也是當前成本管理區(qū)別于傳統(tǒng)成本會計的重要標志。加強成本管理是企業(yè)在競爭中獲取勝利的重要保證， 也是提高經(jīng)濟效益的主要途徑， 這一點對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。

1 房地產(chǎn)行業(yè)在成本管理過程中存在的問題

1.1 成本管理控制體系不健全

經(jīng)過分析我們發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)行業(yè)并沒有認識到成本管理的重要性，很多企業(yè)在成本管理方面都是敷衍了事，他們認為加強企業(yè)的銷售業(yè)績才是硬道理。誠然，銷售業(yè)績很重要，但是良好的成本管理將會使企業(yè)發(fā)展得更好。因為重視不夠，即使一些企業(yè)建立了相對完善的成本管理制度，但是在執(zhí)行的過程中力度很弱，更別說事后監(jiān)管，這種只安排工作而不考核其工作效果，或者只獎不罰、獎罰不到位的做法，不僅會嚴重挫傷有關(guān)人員的積極性，對于成本管理重在數(shù)量而非質(zhì)量，從而房地產(chǎn)成本管控的效率必然相當?shù)拖隆?/p>

1.2 對成本管理認識不足，成本管理人員素質(zhì)不高

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)過度地關(guān)注銷售業(yè)績，而忽略了成本管理的作用，成本管理人員對于成本管理的重要性的認識還不夠全面，把過多的注意力放在了加強企業(yè)銷售效益的管理上，而并沒有認識到科學的成本管理對于提高企業(yè)的核心競爭力具有的作用。提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的效率，必然使企業(yè)對于成本變動更加敏感，這樣不僅可以提升企業(yè)抵御風險的能力，也可以最大限度地提高企業(yè)的利潤。相應(yīng)地就對房地產(chǎn)成本管理人員提出了更高的要求，管理人員不僅要具有敏銳的反應(yīng)能力，還要有很強的專業(yè)技能。但是，在現(xiàn)實的實踐中，成本管理人員不熟悉現(xiàn)代化的成本管理方法，對新的成本管理理念非但不積極接受， 反而還回避甚至是拒絕。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展以及經(jīng)濟環(huán)境的不斷復雜化，對房地產(chǎn)成本管理人員也就提出了更高的要求，建立一支高素質(zhì)的成本管理隊伍對房地產(chǎn)行業(yè)而言已然必不可缺。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算和監(jiān)督機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的成本是與資金流轉(zhuǎn)緊密相關(guān)的。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，成本控制效率的高低，直接決定著企業(yè)資金估算的準確程度，決定著企業(yè)融資成本的高低。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有認識到這一點，往往片面地考核收益與投入之間的比例關(guān)系，卻忽視了成本開支的時間界限，與企業(yè)資金流入的匹配程度等等。而不合理的成本支出安排，則往往出現(xiàn)較大的資金缺口，使企業(yè)增加融資成本。從另一個角度說，也增加了企業(yè)資金鏈斷裂的隱患。從廣義的成本角度而言，一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門對應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)付款等往來賬項都不進行跟蹤監(jiān)督管理，最終使房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本較高。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算往往偏離實際工程進度

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于各個施工項目都具有投入資金大、建設(shè)周期長、回收資金慢等特點，就使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本核算遠遠地偏離了施工進度。一方面，要想進行成本核算就必須要得到施工單位開具的發(fā)票，而項目一般投入的資金都比較大，很可能在短時間內(nèi)沒有支付給施工單位款項，但施工還在進行，這就導致了成本核算的拖延，使得成本核算缺乏真實性和及時性。另一方面，在工程建設(shè)的過程中，施工單位需要將實際工作情況上報到監(jiān)理部門進行審批，長時間的審批使房地產(chǎn)企業(yè)無法得到準確數(shù)據(jù)，而根據(jù)預(yù)計產(chǎn)值進行成本核算，這樣就缺乏準確性和真實性。

2 提高房地產(chǎn)成本管理效率的策略

2.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制體系的完善程度

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制體系是一個系統(tǒng)而全面的控制體系，包括有事前控制、事中控制和事后控制3個方面，要做到事前有預(yù)算控制、事中有動態(tài)控制、事后有分析反饋的控制。在事前控制中應(yīng)該采用全面預(yù)算管理進行系統(tǒng)的控制。從提升成本控制效率的角度出發(fā)，對于各部門確定成本控制關(guān)鍵點，制定目標成本與進度節(jié)點計劃，然后定期進行偏差分析，考核獎懲。

2.2 樹立房地產(chǎn)企業(yè)重視成本管理和人才的觀念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立起正確的成本管理觀念，將成本管理看成是一項比較復雜的系統(tǒng)的工程，切實提高成本管理的地位，對成本管理的內(nèi)容和方法進行全面系統(tǒng)的研究，同時必須加強對成本管理人員的培訓教育工作，不斷地提高成本管理人員的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德素質(zhì)，使他們的綜合素質(zhì)更加滿足房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈環(huán)境中的長遠發(fā)展，增強其對于市場價格變化、目標成本與實際成本的偏差等方面提升敏感度，從而切實提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的效率，從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管理要從設(shè)計源頭抓起，努力使全體員工傳統(tǒng)上錯誤的成本管理理念“成本管理只是財務(wù)人員、工程造價人員的事情，與自己無關(guān)”轉(zhuǎn)變成“成本管理人人有責”的正確的管理理念。例如，龍信房地產(chǎn)有限公司在日常經(jīng)營管理中一直注重對員工成本管理觀念的培養(yǎng)，定期地對成本管理人員進行教育培訓工作，提高了成本管理人員的專業(yè)勝任能力和綜合素質(zhì)，有效地提高了成本管理效率。又如，某房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計開發(fā)部工作人員，知悉地方政府將于2013年2月1日上漲報建費，通過加班加點工作，提前完成了報建相關(guān)手續(xù)，從而趕在報建費上調(diào)前完成了報建手續(xù)，節(jié)約了前期費用數(shù)千萬元。

2.3 完善資金預(yù)算管理、監(jiān)督機制和成本核算制度

加強房地產(chǎn)企業(yè)管理層對資金預(yù)算管理的重視程度，建立健全完善企業(yè)的資金預(yù)算管理機制，在項目投資進行前對所需資金進行全面預(yù)算管理，使項目負責人能夠全面了解項目各環(huán)節(jié)資金預(yù)算計劃，并對這些預(yù)算執(zhí)行情況進行定期和不定期的監(jiān)督檢查，避免在預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)大額度的資金超支現(xiàn)象的發(fā)生。如果預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算本身有差異，還要對這些差異進行分析以適當?shù)匦拚_保經(jīng)營目標和預(yù)算目標的實現(xiàn)。另外，還要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算機制進行完善，雖然施工項目都具有投入資金大、建設(shè)周期長、回收資金慢等特點，但還是應(yīng)該在資金支付時減少時間的拖延以保證成本核算和施工進度的一致性，從而保證成本核算的及時準確性。例如，招商地產(chǎn)有一套比較完善的資金預(yù)算管理和監(jiān)督機制，切實提高了資金的使用效率，也增加了成本核算的及時準確性，使其更加適應(yīng)企業(yè)未來的長遠發(fā)展要求。

2.4 做好全過程的成本跟蹤與管控工作

目前，我國已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)采用了全面預(yù)算管理的事前控制，主要以現(xiàn)金流的預(yù)算為基礎(chǔ)然后圍繞著直接構(gòu)成項目成本的工程預(yù)算以工程進度為節(jié)點進行系統(tǒng)而全面的控制。在事中控制方面應(yīng)該采用按成本形態(tài)進行的全過程的動態(tài)成本管理控制。所謂的按成本形態(tài)進行的全過程的動態(tài)成本管理控制是指針對每一個開發(fā)環(huán)節(jié)根據(jù)不同的成本形態(tài)習性，對成本進行分析管理和控制，從而降低一定的開發(fā)成本，有效地提高成本管理效率。在事后控制方面應(yīng)該對各成本進行分析、評估和反饋，應(yīng)該對整個項目的成本進行分析、評估和反饋，分析實際成本和預(yù)算之間的偏差是否合理，有效地提高成本管理的效率。例如，淮安華德力置業(yè)有限公司就采用了事前的全面預(yù)算管理、事中的動態(tài)過程控制和事后的分析評估控制，真正做到了事前有預(yù)算，事中有動態(tài)控制，事后有分析反饋，為企業(yè)未來更好的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

3 結(jié) 論

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展得越來越成熟，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭越來越激烈，降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，提高成本管理效率逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中重要的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身所處的經(jīng)濟環(huán)境和自身企業(yè)特點選擇最適合的成本管理方法；采取有效措施提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，在競爭中保持良好的核心優(yōu)勢；重視提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理效率的工作，切實去提高企業(yè)整體的成本管理水平，為企業(yè)謀求更多的經(jīng)濟利益，使企業(yè)能夠在激烈的競爭中立于不敗之地，最終保證房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

主要參考文獻

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