我國房地產(chǎn)信托融資方式探討

摘要：本文通過分析我國房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀，認(rèn)為我國房地產(chǎn)融資規(guī)模增長迅速，但是融資結(jié)構(gòu)單一，資金來源過度集中于銀行信貸。通過介紹房地產(chǎn)信托融資模式的情況及操作方法，期望改變目前單一的房地產(chǎn)業(yè)融資模式，同時(shí)也為中小房地產(chǎn)企業(yè)介紹多元融資渠道。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)，融資模式，房地產(chǎn)信托

一、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近三十年的發(fā)展，目前成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，與我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度極不相稱的是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資市場的渠道單一。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于金融市場具有高度的依賴性，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)金融市場必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行信貸、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上，但其他資金來源可能約有80%以上來自于房屋銷售（預(yù)售）定金及預(yù)收款，而這些錢又有60%至70%來自銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭款。此外，所謂的自籌資金中，一般來說，企業(yè)自有資金可能約占55%以下。這其中，剩余部分一般是房屋承建單位、材料供應(yīng)商、或其他專也建筑施工企業(yè)的工程墊款。但具體到施工單位、材料供應(yīng)商所墊付的工程款中，其中也有很大一部分來源于銀行的建筑業(yè)貸款或擔(dān)保貸款。因此，本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源可能會(huì)有超過60%左右的資金來源于國家銀行體系。即以：開發(fā)貸款、在建工程抵押貸款、住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在。這也是為什么國內(nèi)目前房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資本負(fù)債率極高的原因。

這也意味著，在目前，我國整體房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道單一，整體是以商業(yè)銀行體系在支撐著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的密集的資金需求。而其他金融市場如IPO、企業(yè)債券發(fā)行等多元融資渠道的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)整休的迅猛發(fā)展極不匹配。國內(nèi)金融市場多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，也就談不上使用多元化的資金體系來分擔(dān)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)發(fā)展過程中資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險(xiǎn)均由商業(yè)銀行體系承擔(dān)。這種融資體系的現(xiàn)狀負(fù)面影響顯而易見：不僅對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、國內(nèi)整體金融體系、乃至國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施及國家宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、均衡發(fā)展均十分不利。

目前房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道如債券融資所占份額很小，2003年己不足當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的0.01%，截止2012年，與房地產(chǎn)企業(yè)整體資金85208億元總量相比，債券融資比例可以說已經(jīng)到了可以忽略不計(jì)了。同時(shí)，上市融資也不是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要形式。目前全國上市融資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量來說，占比仍然相當(dāng)小。約為0.3%，占上市公司總數(shù)的7%左右。對房地產(chǎn)企業(yè)來說能夠上市融資特別是直接上市（IPO）融資還是難以實(shí)現(xiàn)的。這就意味著拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道迫在眉睫，房地產(chǎn)信托融資的迅速發(fā)展，目前成為重要的房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式之一。

二、我國房地產(chǎn)信托融資模式概況

銀監(jiān)會(huì)121號(hào)文件嚴(yán)格控制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)公司的貸款條件，從這時(shí)開始我國房地產(chǎn)信托才真正地開展起來。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)信托得到迅速發(fā)展，總體規(guī)模穩(wěn)步增長。

我國房地產(chǎn)信托包括貸款型信托和股權(quán)型信托兩大類。房地產(chǎn)貸款型信托是目前國內(nèi)信托市場上普遍采用的信托模式。這也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大多把信托公司當(dāng)成銀行的角色，或稱為“影子銀行”的原因。資金信托通過信托計(jì)劃從信托公司募集資金，然后簡單地將募集的資金投放到開發(fā)的項(xiàng)目上，信托資金無法起到化解和分解金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。這種貸款型信托資金在應(yīng)用的過程中存在著許多問題，但目前我國房地產(chǎn)信托的資金從運(yùn)作方式來看，貸款類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品比重很大。

三、房地產(chǎn)貸款型信托操作模式

貸款型信托是一種債權(quán)型融資模式，是指信托公司通過信托計(jì)劃以債權(quán)的形式投資到房地產(chǎn)企業(yè)。信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)就融資事宜達(dá)成一致后，信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)起集合資金信托計(jì)劃，信托計(jì)劃視情況會(huì)需要向主管銀監(jiān)局備案或?qū)徟缓笮磐泄就ㄟ^商業(yè)銀行或第三方信托理財(cái)機(jī)構(gòu)向社會(huì)投資人發(fā)行信托產(chǎn)品，投資人與信托公司簽訂《信托合同》，并將自己合法擁有的資金劃付至信托財(cái)產(chǎn)專用賬戶，信托公司再與房地產(chǎn)融資企業(yè)簽署《貸款合同》，將信托計(jì)劃募集的資金貸給房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)此筆貸款會(huì)顯示在房地產(chǎn)企業(yè)的中國人民銀行信貸系統(tǒng)中。

為確保信托資金及預(yù)期收益的順利退出，信托公司會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)提供包含土地抵押擔(dān)保、關(guān)聯(lián)企業(yè)保證擔(dān)保在內(nèi)的信托計(jì)劃外部增級(jí)措施。同時(shí)，信托資金在監(jiān)管的情況下指定用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，用于項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)歸還信托公司的信托貸款并支付相應(yīng)的利息，信托公司按信托文件約定向投資人返還本金并分配信托收益，信托計(jì)劃清算。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，相比于銀行貸款，信托貸款的融資成本稍高，但這并不影響房地產(chǎn)企業(yè)選擇信托貸款融資。一方面，銀監(jiān)會(huì)121號(hào)文件明確規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目申請銀行開發(fā)貸款必須滿足“四證”的條件，而《信托公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》則允許信托公司對未滿足“四證”條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒達(dá)到50%的整體收益，而且先期進(jìn)入的信托貸款能推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，能大幅提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金回報(bào)率，而信托貸款的年利率在15%左右，成本并不算高。

四、房地產(chǎn)股權(quán)型信托操作模式

股權(quán)投資型信托屬于權(quán)益型信托，是房地產(chǎn)信托走向真實(shí)投資的一個(gè)方向，信托公司通過商業(yè)銀行或第三方信托理財(cái)機(jī)構(gòu)向社會(huì)投資人發(fā)行信托產(chǎn)品，投資人與信托公司簽訂《信托合同》，并將自己合法擁有的資金劃付至信托財(cái)產(chǎn)專用賬戶；信托公司將信托資金以股權(quán)收購或增資擴(kuò)過的形式現(xiàn)實(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)的投資；信托公司通過對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的分紅、減資或轉(zhuǎn)讓獲得投資收益；信托公司按信托文件約定向投資人返還本金并分配信托收益，信托計(jì)劃清算。

這種運(yùn)作模式的優(yōu)點(diǎn)是信托資金在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)為新增注冊資本，將有效的改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率下降，同時(shí)提高企業(yè)的資信等級(jí)。缺點(diǎn)是這種模式的信托計(jì)劃退出和流動(dòng)性均較差，后期資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)無法介入。

為解決信托計(jì)劃退出和信托受益權(quán)的流動(dòng)性問題，產(chǎn)生了私募股權(quán)基金信托融資模式。

私募股權(quán)基金信托融資模式設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是資金進(jìn)入和退出方式，從國內(nèi)外私募股權(quán)基金的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)來看，資金進(jìn)入的方式有股權(quán)方式或債權(quán)方式，最佳的退出方式是上市退出，但由于國內(nèi)資本市場還不完善，上市操作比較困難，因此，私募股權(quán)基金在國內(nèi)投資一般選擇境外上市的較多，即先培養(yǎng)被投資企業(yè)快速發(fā)展，當(dāng)投資企業(yè)發(fā)展到符合境外上市條件后，投資基金境內(nèi)原股東在境外注冊殼公司，通過殼公司再設(shè)立一家境外控股公司，通過股權(quán)置換資產(chǎn)方式把境內(nèi)合營企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入到境外控股公司，境外上市成功后，私募股權(quán)基金管理人可以選擇合適的機(jī)會(huì)售出所持公司股份而退出，獲得豐厚的投資回報(bào)。

房地產(chǎn)信托融資模式也特別適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，開發(fā)規(guī)模也比較小，一般只能通過自有資金與短期資金來解決，上市融資、發(fā)行債券等對小型房地產(chǎn)企業(yè)來講不具備應(yīng)有的硬性條件，主動(dòng)拓寬融資渠道至關(guān)重要，可選擇通過房地產(chǎn)信托融資來籌集資金。

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