深圳市房地產征收評估中存在的問題及對策研究

【摘要】隨著深圳市城市建設的不斷加快，我市征收工作步入了新的階段，任務重，壓力大。多年來，深圳市征收工作取得了巨大成績，有效地保障了城市建設和發(fā)展，但同時在部分項目上也面臨著周期長、成本高、社會矛盾突出等諸多問題，征收評估工作面臨著極大的挑戰(zhàn)和難題。為推進我市征收工作的開展，確保全市重大項目、民生項目等順利建設，有必要對當前我市征收評估工作現(xiàn)狀及存在問題進行梳理，提出行之有效的對策，為我市征收評估工作的開展提供借鑒。

【關鍵詞】深圳市；征收評估；存在問題；對策

一、我市征收評估工作背景

（一）土地資源緊約束，征收工作成為城市建設用地供應的關鍵

歷經30余年的經濟社會超常規(guī)快速發(fā)展，深圳市土地后備資源已嚴重不足，存量土地的二次開發(fā)利用已成為深圳市經濟社會可持續(xù)發(fā)展的主要保障。隨著全市軌道交通、路網建設、大型公共基礎設施等重大項目加速推進以及舊改工作的深入，城市征收量和征收項目規(guī)模與日俱增， 征收工作進入一個新的階段，日益成為社會各界關注的焦點。

（二）征收管理機制改革逐步深化，相適應的制度建設滯后

隨著政府部門職能改革的推進，市征收主管部門正逐漸淡出具體征收事務，進行運動員向裁判員的角色轉換，更多征收事務向基層組織轉移。但由于我市各行政區(qū)之間尤其是原特區(qū)內外存在經濟實力、組織架構和歷史遺留問題等差異性客觀因素，加之征收項目時間緊、任務重，導致各區(qū)、各項目在征收工作中因地制宜，其實施主體、實施方式、實施程序，或者實施標準等各不相同。另一方面，隨著事務性工作和權力的下放，各個承接征收重任的部門呈現(xiàn)出八仙過海各顯神通的態(tài)勢，征收顧問公司、評估公司、測繪公司等良莠不齊的社會力量的參與使得征地征收工作的組織機構日趨復雜，管理難度越來越大。

（三）征收補償政策不完善，直接導致征收成本過高和社會矛盾

組織管理機制不統(tǒng)一、造成很多項目的征收補償工作進度緩慢，補償安置方案有相關政策的趨勢，有的中介服務機構管理不到位、個別從業(yè)人員專業(yè)素質和職業(yè)操守問題，導致違法違規(guī)情況時有發(fā)生。

二、存在問題

（一）被征收人的權益得不到充分保障

1、關于房地產確權問題

產權權屬資料對于評估物業(yè)的價格有很大的影響，但是在現(xiàn)行的有關政策法規(guī)中，針對征收涉及的物業(yè)確權主體、確權審批、確權程序、確權格式沒有統(tǒng)一的規(guī)范性文件或工作指引，各區(qū)、各項目的確權方法不盡一致，造成性質相同的物業(yè)補償價格差距甚大，導致被征收人權益得不到充分保障，不利于社會公平，存在不少隱患。

2、關于保障承租人權益的問題

在征收工作實際操作過程中，征收人直接與被征收人（業(yè)主）簽訂補償協(xié)議。雖然在補償協(xié)議中要求業(yè)主對承租人進行補償，但往往是承租人得不到任何補償。在現(xiàn)行有關搬遷費、安置補償費、停產停業(yè)補償費等非建筑物本體補償費用的相關政策法規(guī)中，沒有對如何分配補償資金進行明確說明，承租人的權益常常無法保障，導致承租戶不配合清拆工作，甚至上訪鬧事。在香港、美國等征收政策完善地區(qū)，在征收時通常會分別對業(yè)主和租戶進行補償，對承租人租約權益還會做出相應適當補償。

（二）部分相關政策不合理、政策之間存在不一致

1、青苗補償標準不一致的問題。

目前我市對涉及青苗補償標準的規(guī)范性文件有《深圳市征用土地實施辦法》（深圳市人民政府令〔2002〕第121號）、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）、此外有關的補償標準還有《深圳建設工程價格信息》等，補償標準眾多且各不相同。青苗補償標準眾多且不一致給征收工作增加了難度，一方面導致評估服務機構在選擇補償標準時存在隨意性，另一方面導致相似的補償案例因采用不同的標準而得到不同的補償價格，出現(xiàn)價差，存在不公平性。

2、關于構筑物及其它附著物參考價格不明晰的問題

構筑物和其他附著物補償?shù)膮⒖純r格的內涵不明晰。如圍墻的補償價格是否包括地基、水泥地坪的補償價格是否包括沙石墊層等，常常成為談判爭議的焦點。由于構筑物、附著物種類繁多，建造成本也會隨市場不斷變化，必須對此類參考價格的內涵進行明確，或由評估確定補償價格。

（三）實務層面存在缺陷

1、關于資料真實性認定問題

評估機構在評估時除了自身收集評估資料外，還需大量有關工程和財務方面的資料，不少資料存在難以辨別真?zhèn)蔚那闆r，嚴重影響評估的準確性。而在現(xiàn)行政策中沒有明確評估資料的提供主體、確認主體、確認程序等內容。

2、關于帶資開發(fā)工程款認定問題

由于歷史原因，我市不少土地通過帶資開發(fā)抵扣地價款或其它非現(xiàn)金支付方式取得。對于土地的取得成本，因為很多項目的帶資開發(fā)工程未做結算或無據(jù)可查，使得在評估時難以認定其實際投入成本，從而無法確定相應的地價款，導致土地權益不清。

3、關于土地無規(guī)劃指標問題

很多劃撥用地或協(xié)議用地在出讓時尚無土地規(guī)劃指標，評估時對規(guī)劃指標的認定存在爭議。目前征收實際操作中，通用的做法有以下三種：一是通過法定圖則確定；二是參照周邊相同性質地塊的規(guī)劃指標；三是由征收人直接對規(guī)劃指標進行認定。除第一種方法外，后兩種方法都存在一定的風險。

4、關于建筑物成新率確定問題

按照房地產估價規(guī)范，建筑物的折舊年限取土地使用年限和建筑物經濟年限兩者之間的較短值。一般來說，建筑物的經濟年限要高于土地使用年限。實際操作中，經常會出現(xiàn)有土地使用年限的地上建筑物和無土地使用年限的地上建筑物一起評估的情況，如果按照審計方面的要求，建筑物成新率采用直線折舊法（財務上的逐年攤消）進行評估，結果導致有證物業(yè)的成新率低于無證物業(yè)的成新率，使得有證物業(yè)的價值低于無證物業(yè)，存在不合理性。

5、關于征收邊角地的評估方法問題

我市收地條例中只籠統(tǒng)地規(guī)定商品土地按市場價格評估補償，而未做其他具體條件限制。如果對已建成的宗地只征收一塊不影響建筑物主體的邊角地時，補償金額為按收地面積分攤總市場地價，這就可能導致評估補償金額過高的問題。

三、對策建議

（一）理順征收評估工作機制。

有必要開展全面的調研工作，研究制訂適用于全市征收統(tǒng)一的工作組織、工作程序及評估標準，理順我市征收評估工作機制。

（二）完善政策，促進征收評估工作規(guī)范化。

為推進征收評估工作規(guī)范化，亟需統(tǒng)一全市評估標準，完善相關政策，同一補償標準。首先要統(tǒng)一青苗補償標準，明確不同條件下的青苗補償方案，對青苗補償?shù)难a償標準進行統(tǒng)一和細化。第二，要開展房地產確權機制研究，對征收涉及房地產的確權主體、確權程序、確權方法進行明確和統(tǒng)一。第三，探索承租人權益保障的有效方法，在搬遷費、安置補償費、停產停業(yè)補償費等非建筑物本體補償費用中保障承租人租約權益，明確補償資金分配方案。

（三）建立補償標準、價格內涵的實時跟蹤機制。

根據(jù)市場變化和征收過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時調整相關補償標準，特別是對目前存在大量爭議的構筑物及其它附著物參考價格標準細化問題，要建立實時跟蹤機制。

（四）開展評估方法規(guī)范研究，規(guī)范征收評估行為。

對各種評估方法的選用進行規(guī)范和引導，避免各中介機構隨意選用評估方法致使補償標準的彈性無限擴大。

參考文獻

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