房地產開發項目管理探討

摘要：本文介紹了房地產開發項目管理的內容和特點，分析了我國房地產開發項目管理存在的問題，對房地產項目管理的實施作了詳細的闡述，以提高項目管理水平。

關鍵詞：房地產 監理 項目管理

1前言

房地產開發是以盈利為目的的，如何開發優質的房地產產品，如期將地產交付消費者使用，并節約造價，以獲取高額利潤，均依靠項目管理來實現。因此，房地產開發企業對其工程建設的項目管理顯得尤其重要。現行的房地產項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。本文分析我國房地產開發項目管理存在的問題，提出如何改進和完善項目管理模式，提高房地產項目管理水平。

2項目管理的內容和特點

房地產項目管理的內容是研究如何高效實現項目目標，以項目經理負責制為基礎，對項目按照其內在邏輯規律進行有效地計劃、組織、協調和控制.以適應內部及外部環境并使之高效運作.使各要素優化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現代化管理技術和手段，實現項目目標，使企業獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現而要求的質量、規定的時限、批準的費用預算進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制與協調。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統工程的觀念、理論和方法進行，具有全面性、科學性和程序性 項目的目標界定了項目管理的主要內容是“三控制二管理一協調”，即“進度、質量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協調

房地產開發項目具有集合性、相關性、目的性和環境適應性，是一種相互結合的立體多維關系，這就說明項目管理具有系統性的特點。加強項目管理，必須對其特點進行詳細分析，認真研究并強化管理。對項目特點進行管理主要體現在3方面，即：

（1）進行優化組合 即對投入項目進行適當搭配以協調地發揮作用；

（2）進行動態管理，作為優化配置和優化組合的重要手段，其基本內容是按照項目的內在規律，有效地計劃、組織、協調、控制各要素，使之在項目運營中合理流動，在動態中尋求平衡；

（3）合理高效地利用資源，從而實現提高項目管理綜合效益，促進整體優化的目的。

3我國房地產開發項目管理存在的問題

（1）業主方項目管理中的問題由于項目實施的一次性， 房地產開發企業大部分屬于項目公司，使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。資金短缺，融資能力不足， 建設資金難以保障，工程款拖欠嚴重 由于房地產開發投資額巨大，建設用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內支付，且建設周期長， 故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款， 貸款額度為6 0% ～7 0% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設，工程款拖欠嚴重。工程發包多為邀請招標，未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍，多數由包工頭組成，掛靠有資質的施工企業，施工管理人員也是臨時聘請的施工單位缺乏建設經驗， 沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

（2）委托監理存在的問題

目前建設監理制與業主方項目管理并行時，存在以下一些問題：權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益，便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。

建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍， 包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位發布指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

4房地產項目管理的實施

4.1 房地產項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。

4.2 房地產項目管理中的進度控制

房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等）、建設階段、租售階段（還可能包括物業管理階段）。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。1）應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；2）研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的rA0是不完全相關的；3）針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；4）建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。

房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。

在項目前期準備階段，市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行，強調各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發到工程，到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國各地的眾多項目，從土地中標到開始銷售，全部控制在半年以內，而大多房地產企業常常需要1年～2年。

3.3 房地產項目管理中的溝通管理

對于房地產企業而言，首先應做好組織內部的溝通交流。由于大部分的房地產公司都采用矩陣式的組織模式，企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

1）職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持；財務部依據投資預算進行觸資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。

2）應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監理單位、規劃設計單位、供應商之間的溝通對于工程項目的順利實施關于重要。

3）界面溝通管理。當能在房地產企業中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。

5結束語

總之，針對當前我國房地產開發企業實行業主方項目管理與委托監理并行的項目管理現狀，一方面呼吁建設監理機制盡快健全與規范，推行全過程監理：另一方面對業主方項目管理和委托監理并行的管理模式進行探討，解決房地產開發業主方項目管理自身存在的問題。同時理順建設單位、監理單位和承建單位之間的關系，將業主方項目管理的重點轉向協調監理工作。以此建立更加科學、合理、有效的項目管理模式，提高項目管理水平。