影響房地產(chǎn)造價(jià)與房地產(chǎn)投資的重要因素評(píng)析

【摘 要】：隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般大力的建設(shè)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)極大超出了公民的購買力，因此，降低房?jī)r(jià)，讓百姓能夠住得起房是社會(huì)安定很重要的因素。為了使公民能住上房，需要房地產(chǎn)開發(fā)商控制好總投資，根據(jù)工程的造價(jià)來控制成本。本文從房地產(chǎn)造價(jià)和房地產(chǎn)總投資考慮，分析影響這兩個(gè)方面的因素，從而控制好房?jī)r(jià)，讓百姓買得起房。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；造價(jià)；總投資

隨著建筑行業(yè)的大力發(fā)展，房?jī)r(jià)的居高不下一直讓百姓望房興嘆。這種現(xiàn)有的房?jī)r(jià)模式導(dǎo)致了許多不利于國家健康發(fā)展的因素，例如房地產(chǎn)的炒作、商品房的空置率、社會(huì)資金的不斷涌入等，使現(xiàn)有的供大于求。為了防止這種現(xiàn)象大面積的發(fā)生，國家出臺(tái)的一些也政策遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，但這其中最好控制房?jī)r(jià)的還是房地產(chǎn)公司。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，不僅考慮利潤的同時(shí)，也要考慮購房者的購買力，這樣可以迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，加速資金回報(bào)率和投資收益率，促進(jìn)了資金的流通，防止因房?jī)r(jià)過高而導(dǎo)致死盤、爛盤等現(xiàn)象。從科學(xué)的發(fā)展觀來看，需要建立建造標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制成本，保障民生的同時(shí)，并或得穩(wěn)健的利潤。根據(jù)這種方式可以更好的開拓市場(chǎng)，有利于企業(yè)資金流通，降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

1影響房地產(chǎn)造價(jià)的因素

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資者往往為了追求更大的利潤需要降低工程的造價(jià)，所以降低投資費(fèi)用、按期或提前交工都是相當(dāng)重要的。為了更好的控制房?jī)r(jià)的過高或快速增長，首先必須了解影響房地產(chǎn)建造價(jià)格的因素。一般房地產(chǎn)的造價(jià)成本由以下3個(gè)方面構(gòu)成。

1.1房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的土地成本

地段的不同，使房地產(chǎn)的價(jià)格也不一樣。處于市區(qū)良好的地段，這樣的地段可以保障良好的銷售率。盡管這樣，拆遷是必不可少的，所以，需要一定的資金來安置拆遷戶，而且開發(fā)的房地產(chǎn)有一部分是用來給公共事業(yè)的，還有保障足夠的綠化面積，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司商品房的出產(chǎn)率，也提高了土體的使用成本。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目樓房的設(shè)計(jì)和項(xiàng)目規(guī)劃

為了防止在建筑施工過程中造成不必要的浪費(fèi)，需要科學(xué)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和規(guī)劃，這樣可以降低成本，也可以帶來效益，為了防止對(duì)后期施工和銷售產(chǎn)生影響，前期的設(shè)計(jì)利用價(jià)值工程原理是必不可少的。

1.3建筑施工及安裝成本

在建筑工程中，這一部分的成本一般為總工程成本的40%，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，建材的價(jià)格也不斷上升，這就導(dǎo)致了這一部分的成本也在不斷上漲，也使其他的方面也逐漸漲價(jià)，例如采購、儲(chǔ)存，保管，材料的選擇，施工設(shè)備的選擇，施工隊(duì)伍的選擇等許多方面。如果按工程價(jià)值原理，在控制好房?jī)r(jià)的同時(shí)，需要保障建筑的質(zhì)量。

1.4房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作完成期間的費(fèi)用

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的資金投入都是比較大的，在運(yùn)行期間，資金會(huì)被大量的占用，所以，如果建筑施工的時(shí)間過長，會(huì)對(duì)成本和造價(jià)產(chǎn)生一定的影響。例如，房地產(chǎn)商在購買一塊地皮后，需要向銀行抵押貸款，如果施工中的時(shí)間過長，房地產(chǎn)商對(duì)銀行就會(huì)支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地產(chǎn)商就可以調(diào)用資金，周轉(zhuǎn)的次數(shù)就會(huì)很多，這樣產(chǎn)生的收益是很客觀的，當(dāng)由于物價(jià)的過快上漲，資金也會(huì)隨著時(shí)間的推遲導(dǎo)致了錢的價(jià)值不斷貶值，這樣就會(huì)加大建筑商的資金投入，使投入的成本過高。所以，在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影響了房地產(chǎn)成本的投入，也使項(xiàng)目的實(shí)際成本過高。

2控制房地產(chǎn)造價(jià)的對(duì)策

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃規(guī)劃階段的造價(jià)控制

為了使項(xiàng)目在施工安裝、項(xiàng)目完成周期和經(jīng)濟(jì)效果等方面能夠更好的完成，需要在施工前規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣可以在施工過程中全面實(shí)行計(jì)劃的安排，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)下出色的完成建筑施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃是施工過程的指導(dǎo)和施工進(jìn)程實(shí)施的方向，在控制工程造價(jià)上有很大的優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)規(guī)劃中，需要咨詢有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程造價(jià)師，讓其在房地產(chǎn)建筑施工前參與項(xiàng)目的管理與設(shè)計(jì)，這樣可以減少不必要的資金浪費(fèi)，提高工程的投資效益，是工程的造價(jià)更合理；另外，可以根據(jù)價(jià)值工程原理來驗(yàn)證設(shè)計(jì)的方案是否符合實(shí)際的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考慮，從而找出更優(yōu)的方案；在設(shè)計(jì)的方案中，需要限定一定的條件，確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理性。例如根據(jù)一些外在的環(huán)境來控制建成后的經(jīng)濟(jì)效力，水文、地質(zhì)對(duì)工程造價(jià)的影響，地形、地面高度等方面對(duì)工程造價(jià)也有一定的影響；還可以根據(jù)地貌進(jìn)行靈活多變的設(shè)計(jì)手法，充分利用原有的地形地貌，減少挖、填土石方量，在此基礎(chǔ)上來降低工程造價(jià)。

2.2在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段控制造價(jià)

在建筑施工中，建筑的進(jìn)程是按項(xiàng)目的規(guī)劃來進(jìn)行的，但計(jì)劃只是大體的總綱，在實(shí)際操作中，項(xiàng)目實(shí)施階段即項(xiàng)目的實(shí)體階段，是從計(jì)劃到實(shí)際的具體化轉(zhuǎn)變，施工沿著設(shè)計(jì)的思路，這是資金大量使用的階段。從以前的施工過程來看，在具體施工時(shí)，資源節(jié)約的概率一般都較低，施工人員大都對(duì)建筑施工節(jié)約的意識(shí)較弱，這樣就會(huì)造成大量的浪費(fèi)，所以，嚴(yán)格控制資源的使用是相當(dāng)迫切的。在建筑施工中，需要聘請(qǐng)專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)，這樣就可以進(jìn)行系統(tǒng)性管理，根據(jù)合同來施工，杜絕不必要的浪費(fèi)，減小可以控制的部分，把項(xiàng)目的造價(jià)意識(shí)深深的植入每一個(gè)施工者腦中，讓他們覺得每一份資源都要合理利用。為了在這個(gè)方面能有所提高，需要技術(shù)人員有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)概念和觀念，培養(yǎng)他們認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行工期規(guī)定的時(shí)間，使節(jié)約意識(shí)能讓每一位施工人員牢記。另一方面，根據(jù)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行，防止因計(jì)劃的大范圍變動(dòng)而造成一些不必要的浪費(fèi)，所以，需要提高設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和人員施工的標(biāo)準(zhǔn)；一般在工程中計(jì)劃發(fā)生改變，要及時(shí)認(rèn)真的處理，在變更的地方標(biāo)示出變動(dòng)的地方。還可以通過現(xiàn)場(chǎng)簽證來管理工程的進(jìn)度，在施工過程中，需要工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員工作上能夠相互配合，做到每天、每段時(shí)間簽證，可以確保工程的進(jìn)度，達(dá)到計(jì)劃量化的要求。

2.3在房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算階段控制造價(jià)

在控制造價(jià)的過程中，竣工階段是控制造價(jià)的最后一個(gè)階段，是需要按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理等根據(jù)工程的價(jià)款來結(jié)算的。一般在工程結(jié)算階段，需要按合同的細(xì)則來確定工程的驗(yàn)收工作，通過考慮工程的質(zhì)量、建材采購價(jià)格、工作人員工資等方面來確定合同；在結(jié)算前，查看工程的施工記錄和驗(yàn)收記錄，對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核結(jié)算工作，工程的手續(xù)要確保完整，工程的施工量與竣工圖的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，這樣才能完成工程的結(jié)算；對(duì)于投標(biāo)過程中的所報(bào)的單價(jià)和簽證價(jià)格，需要嚴(yán)格的按標(biāo)準(zhǔn)審查，防止出現(xiàn)高套單價(jià)；在結(jié)算時(shí)，根據(jù)合同和條款進(jìn)行計(jì)費(fèi)，嚴(yán)格計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用；在結(jié)算的最后階段，嚴(yán)格審查、復(fù)核，避免出現(xiàn)各項(xiàng)的計(jì)算誤差。

根據(jù)以上綜述，為了使工程實(shí)現(xiàn)造價(jià)的預(yù)期效果，需要合理的建立一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過程，根據(jù)科學(xué)、系統(tǒng)的管理對(duì)工程的每一個(gè)階段進(jìn)行控制。

3結(jié)束語

在建筑工程中，工程造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資起決定性的作用，保證工程的質(zhì)量和總投資需要合理控制工程造價(jià)，這樣才能做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，才能更好的促進(jìn)市場(chǎng)健康的發(fā)展，從而形成一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)，并達(dá)到使百姓能住上房，還能促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

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