關于建立深圳房地產經紀行業執業責任保險制度的研究

摘要：保險制度與房地產行業的結合是本文的立足點。針對行業風險，本文探討了建立深圳房地產經紀行業執業責任保險制度的初步框架及推行建議，以適應蓬勃發展的深圳房地產存量市場，同時也為房地產經紀行業的創新提供基礎研究。

關鍵詞：房地產經紀行業 執業責任保險

一.深圳房地產經紀行業職業責任保險制度建立的背景

（一）行業現狀

房地產三級市場是以存量商品房（包括住宅、寫字樓和商鋪等）交易為主體的市場，一般由房地產經紀人執行操作。深圳房地產三級市場發展自上世紀90年代以來，已經有20多年歷史。截止2013年6月，深圳三級市場按交易面積計算占據70%的交易量，全線超過新房市場。同時也是全國占比最高的城市，其發展已具備了推行風險管理措施的基礎。

（二）房地產經紀行業的風險特點

風險的解釋有三種觀點：一是將風險視為機會，風險管理的目的是試圖測算風險與回報之間的關系；二是將風險視為危險；第三種觀點介于前兩者之間，將風險看作不確定性。本文沿用第二種觀點。

房屋交易的特殊性在于：

1.交易金額大，交易風險超出買賣雙方與經紀方的承擔能力；

2.交易周期相對較長：特別是業主的房產證還處于銀行抵押狀態時。

房地產經紀人面臨的風險主要包括：

A.對交易房屋了解不充分

1、產權狀況

（1）物業是否屬于可上市交易的商品房，因為有可能是軍產房、小產權房等；

（2）房屋是否處于限制出售狀態；

（3）房屋是否存處于抵押、查封狀態；

（4）房屋是否為非法建筑或已被列人拆遷范圍；

（5）產權是否屬于共有，共有產權的處置必須征得其它所有共有權人的同意；若產權共有人非夫妻關系，必須將定金、首期款及其它樓款按房產證上列明的比例分別轉付給產權人；

（6）不清楚產權人對財產的處置能力，即該產權人是否行為受限權利人，若受限則賣方物業處分權歸其監護人所有。

2、房屋其他附帶條件

（1）房屋是否帶車位、學位；

（2）房屋是否帶租約出售；如屬帶租約出售的房屋，是否有租客的放棄優先購買權聲明；

（3）交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

如果房地產經紀人明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任。此外很多情況下，房地產經紀人也處于信息不對稱一方。委托人（一般指賣方）可能刻意隱瞞交易房屋的真實情況或是制造虛假證明，此類行為往往導致另一委托人（通常指買方）將經紀方作為被告或第三人告上法庭，經紀方因此而蒙受損失。

B.簽約中存在的風險

房產交易合同涉及的條款眾多，而交易合同中一些約定不明、未作特殊約定的事項往往容易引起法律糾紛，如：

1、合同條款約定不明確

（1）首期款具體金額是否包括定金、定金是否包括誠意金，這幾項費用的關系約定不明，導致不同款項的歸屬引起爭議；

（2）經紀方傭金與贖樓費用、擔保費用、按揭費用等約定不清；

（3）辦理按揭時間、贖樓時間不合理，甚至前后顛倒，導致交易失敗。

2、對買賣中的特殊情況沒有做出特別約定或約定不明確

（1）沒有約定交樓時間（包括業主、租客未能及時搬離），買方不能如期入住，造成買方經濟損失；

（2）帶租約出售的房屋，沒有約定租客租賃押金的交收時間；

（3）沒有登記物品清單，導致買賣雙方交易后產生糾紛。

3、經紀方輕易做出承諾

經紀方為盡快促成交易，經常對經紀方不能控制的事情做出承諾，如銀行按揭成數、贖樓費用、過戶時間、賣方收款時間等。銀行按揭成數由各商業銀行根據央行或銀監會最新政策制定，時有變動；另外，買方的個人信用也影響按揭成數和利率的界定。而由于各銀行對贖樓的要求不同，從而影響贖樓時間，因此過戶時間、收款時間也難以準確掌握。一旦經紀方擅自許下的承諾無法兌現，則就容易引發糾紛。

4、買方主體發生變更時，沒有簽署書面文件

在買賣雙方簽訂《二手房預約買賣及居間服務合同》后，若買方主體發生變更，必須得到賣買雙方的書面同意，但經紀方往往為了便捷而跳過這一環節。

C.經紀人處置失當

經紀人由于種種原因，很可能擅自處理敏感事宜，特別是交易資金部分。例如在對違約事實界定不明確或沒有確切證據的情況下，經紀人員錯誤地將定金交由賣方沒收或退還給買方。

D.傭金風險

傭金作為房地產經紀機構從事經紀業務的合法報酬，是房地產經紀機構存在和發展的根本目的。客戶道德風險往往造成傭金收不齊或無法收傭。它是經紀人在執業過程中面臨的主要風險之一。由于我國目前尚未建立起完善的信用體系，法律法規對于房地產交易過程中客戶違約跳單等問題缺乏有效約束，客戶違約成本較低，這為一些信用不佳的客戶逃避違約責任提供了便利。譬如，一些購房者通過和經紀人的多次接觸間接套取房源信息，甚至在通過經紀方牽頭與賣家取得聯系以后，就跳開經紀與賣家直接交易，逃避支付傭金，這種行為破壞了房地產經紀活動的市場運行規則，嚴重打擊了房地產經紀人的執業信心。

引起傭金糾紛的原因主要有以下幾種：

1、由買賣雙方私下交易（俗稱“跳單”）引起的糾紛；

2、交易過程中，一方中途退出交易而引起的傭金支付問題；

3、委托人以特定理由逃避支付傭金而導致無法收到傭金的風險。

E.行家競爭風險

除了客戶道德風險外，經紀人還會面對來自行家的惡性競爭。一個經紀人員拿到盤源或帶客看房后，會有其他經紀機構的業務員許以各種優惠搶盤或搶客。譬如，經紀人A花費大量時間精力，與客戶基本談妥，這時經紀人B以更低的傭金為誘餌，撬走客戶。由于法律在這方面的規定尚屬空白，因此目前對這種客戶跳單和行家撬單的行為，還缺乏有效約束，這使得房地產經紀人的工作成果難以得到保障。

F.政策法律風險

所謂政策法律風險，指因國家宏觀政策（如貨幣政策、財政政策、行業政策、地區發展政策等）及相關法律法規發生變化而引致的風險，是一種系統性風險。在房地產領域，政策的變化可能會引起市場價格的變化，房地產交易從開始到最終完成需要一段比較長的時間，如果在這段時間內，房產價格發生變化（上漲或下跌），很可能會引起賣家或買家的違約。

此外，新的法律法規出臺，而經紀人又未能及時了解這一變化，或者經紀人對相關法律法規不熟，從而導致簽署的合同缺乏法律效力或者引發與客戶之間糾紛，這也是經紀人在執業過程中經常遇到的情況。

（三）風險管理策略選擇

如下圖所示，根據風險發生的頻率及風險可能造成的損失，可以把風險分為四類：低頻低損、低頻高損、高頻高損、高頻低損。對應不同的風險，可以采取不同的風險管理策略。由以上分析可見，房地產經紀執業風險發生頻率相對于經紀人而言，可能是偶然事件，因為大多數的經紀人都訓練有素，有一定的從業經驗。然而一旦發生風險，就會造成比較高的損失。因此房地產經紀執業風險屬于低頻高損類的風險，可適用于“風險轉移”策略。

二.建立房地產經紀行業執業責任保險制度及其意義

保險是風險轉移策略的一種方式。“執業責任保險”是責任保險的細分市場，它是指以專業人員在履行專業服務過程中因疏忽、過失造成其委托人或其他利害相關人的財產或人身傷亡所應承擔的賠償責任為標的的一種責任保險[1]。“疏忽或過失行為”可以理解為被保險人作為專業技術人員，因疏忽大意而未能按照職業要求的謹慎性標準行事，給受害人造成經濟損失的行為[2]。通常，執業責任保險人將被保險人有無“過失” 的行為作為理賠的一個要件，被保險人因無過失行為所承擔的經濟損害賠償責任一般不屬于保險責任范圍。

執業責任在我國適用“過錯原則”的最根本原因在于職業技術人員所從事的工作本身具有的”不確定性”或”非確定性”[2]。

執業責任保險在國內發展時日尚短，還主要集中在律師、會計、保險經紀等行業。“房地產經紀行業執業責任保險”是執業責任保險的子集。國內對“房地產經紀行業執業責任保險”尚無明確定義，在美國，有一種房地產過失與遺漏保險（Real Estate Errors and Omissions Insurance），對房地產經紀人由于執業疏忽、過失而造成的消費者損失進行承保。借鑒國外及國內其他行業執業責任保險相關論述，并結合房地產經紀行業基本特性，本文將“房地產經紀行業執業責任保險”定義為：

“房地產經紀行業執業責任保險”是指以房地產經紀機構或其經紀人員在從業過程中，因疏忽、過失造成其委托人或利害關系人的財產損失或人身傷亡，所應依法承擔的賠償責任作為保險標的的一種執業責任保險。

筆者認為，由于房地產交易環節繁雜、涉及法律法規眾多、交易金額又往往較大，導致房地產經紀人在執業過程中面臨諸多風險。為轉移房地產經紀人的執業風險，保障委托人或其他利害人以及經紀方的合法利益，房地產經紀行業也可以考慮建立起執業責任保險制度。

此外，建立房地產經紀行業執業責任保險制度的意義還在于：

1、規范房地產經紀行業發展，提高行業整體抵抗風險的能力和社會公信力；

2、填補保險業在執業責任保險領域的一塊空地，有利于其完善業務體系，開拓新的業務增長點；

3、有利于促進社會和諧穩定，房地產經紀執業責任保險具有明顯正外部性特征，能產生良好的社會效應。

三.深圳房地產經紀行業執業責任保險制度設計

（一）保險對象

絕大部分行業的執業責任保險是以行業機構作為保險對象，如保險經紀人執業責任保險、保險代理人執業責任保險、注冊會計師執業責任保險等。深圳房地產經紀行業推行執業登記牌照制度已有多年，但行業中沒有拿到牌照的從業人員依然不少，由于執業牌照尚未實現完全覆蓋，經紀從業人員流動性又比較大，對經紀人執業行為的監管比較薄弱，因此，以經紀從業人員作為保險對象推行執業責任保險比較困難。從深圳房地產經紀行業目前的發展階段看，機構是市場運營的主體，也是承擔風險的主體，建議以經紀機構作為保險對象。

（二）保障范圍

房地產經紀行業面臨的主要風險可以歸納為以下三類：

1、經紀人過失風險

此類風險是由經紀機構的雇員在執業過程中的過失行為所導致的，包括以下幾方面：

（1）對交易標的物的失察風險：經紀人在執業過程中存在執業瑕疵，未能對交易標的物的產權狀況、產權人情況及房屋質量盡到明晰的查察義務。

（2）無惡意的道德風險：經紀人在從業過程中為促成交易行為，往往會做出一些承諾，而這種并無惡意的承諾很可能因為無法兌現而導致糾紛，此類風險亦可劃為執業過程中的過失行為。

（3）合同過失風險：房產交易合同涉及的條款眾多，而一些經紀人員因為經驗不足，對交易合同中的一些條款約定不明、未作特殊約定或做出錯誤約定，此類行為亦可劃歸執業過失行為。

（4）丟失重要文件風險：指經紀人員由于疏忽在交易過程中丟失重要交易文件而引發的風險。

2、雇員誠信風險

此類風險指由于經紀人員的故意、惡意行為所引發的風險，包括經紀人員私吞傭金，將客戶定金或首期款挪為它用，隱瞞經紀機構做私單等行為。

3、機構經營風險

此類風險指經紀機構經營過程中面臨的市場風險，包括以下幾方面：

（1）經紀機構的客戶故意拖欠或不給傭金；

（2）由于市場及政策原因而導致的經營風險；

（3）自身經營決策失誤帶來的風險。

狹義的執業責任保險，其保障范圍一般只包括執業過失風險。廣義的執業責任保險，其保障范圍則不僅包括執業過失風險，還包括雇員誠信風險、機構經營風險等。為簡化操作，建議執業責任保險只包含執業過失風險。

（三）責任免除

縱觀各行業執業責任保險條款，對除外責任的規定大同小異，一般而言，責任免除條款主要包括三個部分內容：

1、保險公司對因不可抗力（戰爭、天災、政策變動等）引發的損失不負責賠償；

2、保險公司對因被保險人的故意行為而引發的損失不負責賠償；

3、保險公司對被保險人在非執業過程中造成的損失不負責賠償。

“責任免除”與“保障范圍”屬互補關系，“保障范圍”厘清后，“責任免除”范圍也就基本可以確定下來。房地產經紀行業執業責任保險條款中的“責任免除”規定，可以依循其他行業的慣例。

（四）保險費用

保費的計算方式主要有下列幾種：

1、按賠償限額收取費用

這種收費方案以賠償限額為基礎，根據賠償限額確定費率，其計算公式一般為：

年保險費=賠償限額*賠償限額對應費率

2、按業務收入收取費用

這種收費方案以被保險人業務收入為基礎收取保險費用，投保人預估被保險人在保險期限內的業務收入，以此計算預收保險費，計算公式為：

預收保險費=被保險人預計當年業務收入*費率

實際保費超過預收保費的差額，由投保人或被保險人補交，預收保險費超過實際保費的差額，由保險人退還給投保人。

3、按業務收入、賠償限額綜合確定費率

這種收費方案依據被保險人的業務收入及賠償限額大小綜合確定費率。

4、按專業人數收取費用

這種收費方案首先確定每個人的收費標準，然后根據投保人擁有的專業人數計算收取費用，計算公式一般為：

年保險費=每人收費標準*具有專業資格的人數

5、在基本費用基礎上進行調整

這種收費方案的保險費由基本保費和調整系數構成，投保人應繳的保險費為基本保費與調整系數相乘得到，即

年保險費=基本費用*調整系數

調整系數有許多種類，如營業性質調整系數、財務狀況調整系數、經營水平調整系數、訴訟經驗調整系數等。

如果投保期限不足一年，則應收保費在年保險費基礎根據短期費率進行調整，即：

應收保費=年保險費*短期費率

四.房地產經紀行業執業責任保險制度的執行難點

執行難點包括過失責任的界定、投保人、保費收取方式、約定的賠償限額等。

以理賠環節為例，理賠是聯系保險公司和保戶的重要紐帶，是保險經營流程的重要一環。改進理賠服務，是提高社會經濟效益的有效途徑。

該環節主要應注意改進理賠的服務流程；完善理賠管理制度；加強理賠信息管理；加快保險公估機構的發展。

香港經驗值得我們學習。

1990年2月，香港成立“保險索償投訴局”，專責處理由香港居民持有的個人保單引起的索償投訴。投訴局的營運經費來自會員公司，為投訴人提供免費服務。

投訴局內組建“保險索償投訴委員會”，目的是提供獨立及公平的裁決，解決保險公司和投保人之間的糾紛。委員會是獨立的組織，由獨立人士擔任主席，其任命必須先獲得財經事務及庫務局局長的批準。委員會另有四名成員，其中兩名來自保險業，其余兩名是業外人士。

目前，委員會可以裁定的賠償限額最高不超過70萬港元，承保商會員必須遵守委員會的裁決。倘若投訴人拒絕接納委員會的決議，有權采取法律行為。委員會的決定并不影響其法律權利。

五.制度推行建議

（一）加大執業責任保險的知識普及

我國保險業起步晚，基礎薄弱，全民保險的意識整體比較缺乏。為發展保險業，國務院第23號文件明確提出，要將保險教育納入中小學課程，普及保險知識。所以保險宣傳，特別是老百姓不熟悉的執業責任宣傳，更應開辟多元化的宣傳途徑。“房地產經紀行業執業責任保險”對于地產經紀和客戶都是新興事物，更應在初始化階段加強宣傳。

其次，保險宣傳還應遵守銀監會和保監會共同發布的《關于規范銀行代理保險業務的通知》。宣傳材料應到按照保險條款，全面、準確得描述保險產品，在醒目位置對經營主體、保險責任、退保費用、現金價值和費用扣除情況等五大要素加以提示。

（二）激勵為主，提高行業購買意愿

前文已經分析了房地產經紀行業執業責任保險應當保障的基本范圍，即經紀人過失風險、機構雇員忠誠風險及相關必要費用三個部分。但是，就房地產經紀行業執業責任保險保障條款中是否應完整包含上述三個部分，存在較大爭議，因為保障范圍與保費成本成正比，保障范圍越大，則相應繳納的保費也就越多。針對這一矛盾，本文提出兩種模式以供參考：

1、全面保障模式

這種模式下，保障范圍涵蓋房地產經紀行業涉及的各類風險，包括經紀人執業責任風險、傭金風險、雇員忠誠風險等，通過一份保單即可提供最全面的保障服務。其優勢在于，保障范圍全面，覆蓋范圍廣泛，符合我們轉移行業風險的初衷，并且在保單設計和管理上也比較方便。其缺點在于大而全，保費成本較高，一些投保人可能只對部分保障感興趣，卻要繳納全額保費，從而降低購買意愿。

2、菜單選擇模式

這種模式下，可以根據不同風險類別，設計不同的菜單選項，由消費者根據自身風險狀況及成本考慮進行自主選擇。譬如，我們可以將一些普遍存在的風險列入為基本保障范圍，對一些并非普遍存在的風險保障則可以通過附加條款的形式體現，由投保人根據需要自主選擇。其優點在于：更靈活，投保人可根據自身需要選擇保障范圍；更合理，投保人不需要為自身并不存在的風險買單；更便宜，投保人可以較低的價格購買自身需要的保障。不足在于，操作起來相對復雜，一些機構為降低保費而選擇最低保障，導致風險難以轉移。

（三）因勢利導，慎重選擇切入時機

建議制度的推行盡量選擇在二手業務高位成交時，這樣無論哪一種交繳保費的形式，經紀機構和經紀人員的接受能力會較強。

參考文獻

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作者信息：徐楓（1978-），女，上海人，澳洲墨爾本大學應用商科碩士，北京大學金融學在職研究生，研究方向：房地產、金融。