香港房地產(chǎn)發(fā)展對大陸房地產(chǎn)的啟示

【摘要】跨區(qū)域經(jīng)營已成為香港房地產(chǎn)公司突破地域限制的主流方法， 特別是一些有較強(qiáng)綜合實(shí)力的房地產(chǎn)公司，已經(jīng)在不斷地?cái)U(kuò)大內(nèi)陸的市場份額，同時(shí)在不同的城市進(jìn)行發(fā)展； 而大陸的房地產(chǎn)公司很多還局限在注冊地內(nèi)發(fā)展，這一方面是由于當(dāng)?shù)氐馁Y源更容易獲得且對當(dāng)?shù)馗恿私猓硗庖环矫妫泊嬖诓糠值貐^(qū)對本地房地產(chǎn)企業(yè)有地方保護(hù)政策等。這也只能說明，公司在嘗試不同領(lǐng)域開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)突破地域限制擴(kuò)大公司市場份額。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn) 香港 大陸 發(fā)展 啟示

隨著大陸地產(chǎn)的迅速發(fā)展，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策也不斷變化，如限購令、國五條、國十條、限資令等。長遠(yuǎn)來看，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策是為了大陸房地產(chǎn)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展；但近期來看，不斷變化的房地產(chǎn)調(diào)控政策造成的動(dòng)蕩的社會(huì)環(huán)境對大陸地產(chǎn)公司的運(yùn)營影響也是很大的。大陸地產(chǎn)公司必須不斷適應(yīng)環(huán)境，提高企業(yè)競爭力。

香港總面積為1078平方公里，但可以開發(fā)利用的面積不足30%，但香港優(yōu)越的地理位置，開放的港政策和較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施吸引了大量資產(chǎn)涌入香港地產(chǎn)行業(yè)，使得香港地產(chǎn)成為香港的經(jīng)濟(jì)支柱之一，占GDP的20%。同時(shí)，在香港本地相對飽和的市場下，香港地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過五個(gè)盛衰循環(huán)的香港地產(chǎn)已走向成熟，穩(wěn)定的發(fā)展。

雖然大陸房地產(chǎn)和香港房地產(chǎn)有很多不同之處，但從以后房地產(chǎn)政策走向，集中度的發(fā)展等方面看，與香港的發(fā)展歷程非常相似。所以筆者通過此論文，分析香港地產(chǎn)的相對優(yōu)勢后，向大陸地產(chǎn)闡述在香港房地產(chǎn)發(fā)展的歷程中，大陸房地產(chǎn)可以借鑒的戰(zhàn)略。

一、香港房地產(chǎn)與大陸房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

發(fā)展階段：香港地產(chǎn)有完善的體制和成熟的發(fā)展模式，但畢竟香港本地的土地資源有限，香港地產(chǎn)很難回到上個(gè)世紀(jì)九十年代中期以前的繁榮景象；而對于大陸市場來說，其正處于一個(gè)快速上升的發(fā)展趨勢，無論是對于消費(fèi)需求還是投資需求都有非常的市場。

市場容量：香港地產(chǎn)的市場容量相對狹小而大陸市場的空間巨大。

增長速度：香港地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的低增長，而大陸地產(chǎn)又在強(qiáng)勁的高增長能力。

競爭程度：香港地產(chǎn)的競爭相對激烈，同時(shí)競爭途徑較為規(guī)范；大陸的競爭日益激烈，且非競爭性因素較多。

香港房地產(chǎn)的企業(yè)增長率和利潤率較低，而資產(chǎn)利用率較高。

二、香港房地產(chǎn)較大陸房地產(chǎn)的相對優(yōu)勢

1.較大的經(jīng)營規(guī)模

香港房地產(chǎn)公司2010年的銷售收入，凈利潤，凈資產(chǎn)三個(gè)指標(biāo)的平均值分別為：4433734891.55、810303455.67、12508508387.44。大陸房地產(chǎn)的三個(gè)數(shù)值分別為：1131615034.02、103944783.02、1272812012.01。由此可得，香港企業(yè)的三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)均遠(yuǎn)高于大陸公司。而這三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)體現(xiàn)的是企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，可得香港公司的經(jīng)營規(guī)模明顯大于大陸公司。

2. 較高的股東權(quán)益收益率

2008-2010年平均股東權(quán)益收益率中，香港房地產(chǎn)公司為0.5341，而大陸房地產(chǎn)公司為0.0718，可得香港房地產(chǎn)的平均股東權(quán)益收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大陸房地產(chǎn)。股東權(quán)益收益率是公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率，此數(shù)據(jù)比較了香港大陸兩地企業(yè)的效益類指標(biāo)。香港企業(yè)通過高效利用凈資本，在大陸市場上快速地?cái)U(kuò)大市場份額。

三、香港房地產(chǎn)發(fā)展對大陸房地產(chǎn)的啟示

1.跨區(qū)域和多元化經(jīng)營為香港房地產(chǎn)公司經(jīng)營的主流

房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性性質(zhì)，由此引起的競爭也帶有明顯的區(qū)域性，特別是在不同的城市之間。身處不同城市的房地產(chǎn)企業(yè)競爭力都會(huì)存在明顯的差異，一般具有較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)都是擁有較大的土地存儲(chǔ)量，且分布在長三角，珠三角，首都及周邊一帶的城市，例如上海，北京，廣州等。

香港房地產(chǎn)起步較早，與大陸相比，有較長的發(fā)展歷史。戰(zhàn)后以來，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了五次盛衰循環(huán)，在其中走出了一大批有強(qiáng)綜合實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)。在這個(gè)曲折的過程中，很多企業(yè)已經(jīng)找到并掌握了突破地域限制的技巧：跨區(qū)域開發(fā)，多元化經(jīng)營。

以新鴻基為例，公司今年持續(xù)把在香港發(fā)展的優(yōu)質(zhì)住宅經(jīng)驗(yàn)成功引進(jìn)大陸。與2012年6月，新鴻基在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備已高達(dá)8380萬平方米，地段主要位于上海和北京的主要黃金地帶。在上海的項(xiàng)目類型上，新鴻基新開發(fā)項(xiàng)目也從優(yōu)質(zhì)寫字樓和商場為主轉(zhuǎn)向住宅和酒店式公寓，例：濱江凱旋門項(xiàng)目。在地域上，企業(yè)也逐漸從建成后長三角的國金大廈，蘇州湖濱四季，太湖國際社區(qū)等轉(zhuǎn)向珠三角新開發(fā)區(qū)域南海周邊。其從已建成項(xiàng)目的借鑒來的經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的營銷策略使得企業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)深受顧客的贊譽(yù)和市場的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)了跨大陸多個(gè)城市的開發(fā)與經(jīng)驗(yàn)，成功地?cái)U(kuò)大了企業(yè)在大陸的市場份額。

跨區(qū)域經(jīng)營已成為香港房地產(chǎn)公司突破地域限制的主流方法， 特別是一些有較強(qiáng)綜合實(shí)力的房地產(chǎn)公司，已經(jīng)在不斷地?cái)U(kuò)大內(nèi)陸的市場份額，同時(shí)在不同的城市進(jìn)行發(fā)展； 而大陸的房地產(chǎn)公司很多還局限在注冊地內(nèi)發(fā)展，這一方面是由于當(dāng)?shù)氐馁Y源更容易獲得且對當(dāng)?shù)馗恿私猓硗庖环矫妫泊嬖诓糠值貐^(qū)對本地房地產(chǎn)企業(yè)有地方保護(hù)政策等。這也只能說明，公司在嘗試不同領(lǐng)域開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)突破地域限制擴(kuò)大公司市場份額。很多香港地產(chǎn)公司的經(jīng)營通過跨領(lǐng)域的開發(fā)突破房地產(chǎn)區(qū)域性帶來的地域限制，同時(shí)利用多元化經(jīng)營對抗波動(dòng)的市場經(jīng)濟(jì)，減小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。很多大型香港房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)經(jīng)營了開發(fā)，租賃，投資等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。而大陸房地產(chǎn)公司的的經(jīng)營業(yè)務(wù)還相對單一，很少有進(jìn)行多元化經(jīng)營的嘗試。

2. 香港房地產(chǎn)有較高的市場集中度

香港房地產(chǎn)集中度發(fā)展歷程：上世紀(jì)50、 60年代，香港地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)為中小型公司。進(jìn)入70年代，市區(qū)舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價(jià)方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產(chǎn)公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。房地產(chǎn)業(yè)趨向集中，逐步形成了一些較大的集團(tuán)，而且大地產(chǎn)公司紛紛將公司股票上市，資本實(shí)力增強(qiáng)，并通過一系列換股、收購、合并等活動(dòng)使資本進(jìn)一步集中。70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產(chǎn)公司規(guī)模越來越大。進(jìn)入80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為壟斷性大集團(tuán)的天下。目前最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，市場集中度相當(dāng)高。

而目前內(nèi)地房地產(chǎn)公司約有3萬多家，前10名地產(chǎn)集團(tuán)的市場份額不到6%，最大的地產(chǎn)集團(tuán)—萬科的市場份額不到1%。內(nèi)地房地產(chǎn)市場集中度還有相當(dāng)大的提升空間。

參考文獻(xiàn)

[1] 《香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程及與內(nèi)地比較》

[2]《新鴻基2012年年度報(bào)告》

[3]《港房地產(chǎn)企業(yè)并購與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)并購比較研究》羅波錢 存華

[4]《香港/內(nèi)地房地產(chǎn)月度圖表匯編》瑞銀證券