房地產(chǎn)的項目管理與投資管理

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快發(fā)展，但在房地產(chǎn)市場中，也難免會面臨一些糾紛，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)固健康發(fā)展，加強房地產(chǎn)業(yè)的投資管理與項目管理是必須的，文章分析了房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理與項目風(fēng)險，并提出了加強項目管理及投資管理的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資管理；項目管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理與項目風(fēng)險

1.1 項目管理概述

在房地產(chǎn)開發(fā)中，其項目管理的目的是高效率地完成項目目標(biāo)，在項目經(jīng)理的負(fù)責(zé)制前提下，利用系統(tǒng)工程理論、觀點與方法，讓建設(shè)項目按照內(nèi)在的運行規(guī)律對全過程進(jìn)行計劃、協(xié)調(diào)、組織與監(jiān)控的管理系統(tǒng)。通常房地產(chǎn)開發(fā)會涉及監(jiān)理方、投資方、市政、規(guī)劃、勘察與交通供電等部門，并與最終的用戶消費者形成相互影響制約的關(guān)系，所以，在房地產(chǎn)開發(fā)中，需要規(guī)范、完整與合理的管理體系，對項目開發(fā)全過程進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以保證項目總體目標(biāo)的有效實現(xiàn)。

1.2 項目風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目會涉及法律、政治、合同與自然等多方面的風(fēng)險，并且各個方面間存在復(fù)雜多樣的內(nèi)在關(guān)系，其主要表現(xiàn)于價格與市場兩方面。其中，價格風(fēng)險所指的是因房地產(chǎn)不合理定價，給房地產(chǎn)造成較大收益損失，尤其是市場定位不準(zhǔn)、市場研究不夠充分與定價策略不是很科學(xué)等情況下，如房地產(chǎn)的價格定稿，盡管收益增加，不過其價格并不被市場接受，致使房地產(chǎn)出現(xiàn)滯銷狀況，總效益降低。市場風(fēng)險是指因房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)投資出現(xiàn)損失。在房地產(chǎn)項目中，房地產(chǎn)市場作為區(qū)域性市場，會受本區(qū)域房地產(chǎn)的供求情況、消費偏好、競爭方式與消費者的購買力等因素影響。而房地產(chǎn)營銷則是指投資者依據(jù)物業(yè)特點、市場狀況、支付水平與消費偏好等，對房地產(chǎn)的租售策略與租售行為給予確定。風(fēng)險存在整個項目開發(fā)當(dāng)中，風(fēng)險與機會是共存的，風(fēng)險不僅是對管理者提出挑戰(zhàn)，也能為管理者帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，在現(xiàn)代房地產(chǎn)的項目管理當(dāng)中，加強風(fēng)險控制及管理，已成房地產(chǎn)開發(fā)中的重要內(nèi)容。

2 房地產(chǎn)開發(fā)中項目管理及投資管理的措施

2.1 投資決策環(huán)節(jié)的風(fēng)險分析與管理

在房地產(chǎn)項目中，投資決策環(huán)節(jié)是非常重要的一環(huán)，投資決策水平的高低直接影響著房地產(chǎn)項目的開發(fā)成功與否，而高水平的投資決策則取決于投資環(huán)境準(zhǔn)確把握程度。為了準(zhǔn)確把握項目風(fēng)險，可從下列方面加強風(fēng)險分析及管理。

一是加強產(chǎn)品定位與成本因素分析。房地產(chǎn)項目投資前，應(yīng)了解項目周邊規(guī)劃狀況，并對項目產(chǎn)品進(jìn)行定位，預(yù)測將來的銷售價格及其進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)要給予高度重視，項目具有潛在廣闊的市場前景，才會有開發(fā)價值。并及時了解成本因素狀況，如地質(zhì)狀況、土地價格與材料設(shè)備價格等，這些因素對房地產(chǎn)的成本控制具有重要影響，項目選擇前，一定對房地產(chǎn)的各成本因素給予分析與市場調(diào)研，準(zhǔn)確掌握首要資料，便于成本控制。

二是做好可行性研究，并理性投資。在投資決策環(huán)節(jié)，為更好判斷房地產(chǎn)項目的可行性，專業(yè)人員應(yīng)依據(jù)獲取的調(diào)研資料，實施成本費用的評估，對土地費用、建安成本、工程管理、銷售及財務(wù)等費用給予分析預(yù)測，測算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項目實際狀況、當(dāng)?shù)匦星榈认嘟Y(jié)合，并盡量客觀準(zhǔn)確，依據(jù)銷售價格與成本費的估算狀況等有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行項目評價，判斷項目是否可行。我國市場機制還不成熟，在投資決策中，需要理性投資，并具有一定前瞻高度。

2.2 前期環(huán)節(jié)的投資管理

房地產(chǎn)項目確立后，投資管理包含設(shè)計與招投標(biāo)兩部分，其中，設(shè)計方案質(zhì)量優(yōu)劣直接關(guān)系著項目進(jìn)度、造價與質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目使用功能滿足下，有效挖掘其設(shè)計潛力，采取最優(yōu)設(shè)計方案，把項目造價控制于合理范圍當(dāng)中。并實施設(shè)計招投標(biāo)措施，選擇設(shè)計方案優(yōu)良，且綜合實力比較強的設(shè)計企業(yè)，在整個投資項目中，施工圖費用占據(jù)比例很小，但對整個工程項目影響卻是非常大的，一旦設(shè)計圖出錯，會給整個工程帶來巨大損失，因此，應(yīng)重視設(shè)計圖，當(dāng)設(shè)計圖出來后，應(yīng)組織設(shè)計、預(yù)算、工程與監(jiān)理等人員，會審及審查施工圖的安全、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與周密性，并明確提出書面審查建議，督促設(shè)計企業(yè)及時修正，防止因設(shè)計不合理出現(xiàn)損失。除了加強設(shè)計管理外，還應(yīng)重視招投標(biāo)，，招投標(biāo)作為項目工程成本控制關(guān)鍵，投資企業(yè)應(yīng)組織工程、設(shè)計、成本與預(yù)算等專業(yè)人員，組合成招標(biāo)小組，對招標(biāo)范圍、條件與內(nèi)容給予具體策劃，并擬定標(biāo)書，在公正、公開與誠信原則下，組織施工企業(yè)招標(biāo)活動，施工合同簽訂的時候，其條款要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，對施工工期、質(zhì)量、造價與材料設(shè)備方法等內(nèi)容，防止雙方因責(zé)任不清出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。

2.3 房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的項目管理與投資管理

在房地產(chǎn)建設(shè)中，施工環(huán)節(jié)與竣工決算是不可忽略的環(huán)節(jié)，其中，施工環(huán)節(jié)作為項目投資具體的實施部分，在建設(shè)項目中，其投資成本控制是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)，所涉及內(nèi)容較多，主要包含原材料、設(shè)計圖紙、機械設(shè)備與半成品等，要做好建設(shè)環(huán)節(jié)的項目管理，可從下列方面著手：

一是加強施工組織設(shè)計與進(jìn)度計劃的審核。對施工方存在問題進(jìn)行協(xié)調(diào)監(jiān)督，避免施工方出現(xiàn)施工不均衡、窩工與干擾等狀況，提高設(shè)備利用率，并設(shè)立監(jiān)理制，加強項目投資方面的有效控制。

二是加強合同管理，降低工程索賠。在工程量的清單報價中，一些施工企業(yè)采用低價中標(biāo)與索賠贏利方法進(jìn)行工程承攬，為了杜絕這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)項目管理者，應(yīng)做到事前把關(guān)，事中監(jiān)控，工程變更要嚴(yán)格審核，降低工程費用支出。對于材料商與施工企業(yè)未履行約定義務(wù)的，要及時提出有關(guān)反索賠要求，讓控制成本獲得有效控制。

三是加強技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的管理。在施工環(huán)節(jié)，技術(shù)對成本控制具有重要影響，應(yīng)采用新工藝、新材料等方法，加強投資項目成本的有效控制，可采取公開招標(biāo)方式，選擇信譽好、質(zhì)量好與價格相對較低的供應(yīng)商，避免暗箱操作，因此，合理選擇新材料、工藝，可有效增強勞動生產(chǎn)率，減少項目工期。

四是加強竣工決算環(huán)節(jié)成本控制。在竣工決算環(huán)節(jié)，控制中心應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)、竣工資料、合同與定額取費等，對施工的工程量進(jìn)行核定，并對材料用量、差價，隱蔽性工程的驗收記錄與變更簽證等進(jìn)行審核審查，避免由于計算誤差出現(xiàn)工程款不準(zhǔn)狀況，工程交付應(yīng)用后，也要跟蹤分析工程成本，并實施估概預(yù)結(jié)算，查找項目成本減少或者增加的原因，提出相應(yīng)的改進(jìn)意見與措施。

2.4 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的項目及投資管理

在房地產(chǎn)項目中，銷售環(huán)節(jié)是項目由產(chǎn)品向商品轉(zhuǎn)換的過程，所面向的是市場，要接受整個市場的檢閱，對銷售費用進(jìn)行有效控制，可增強項目形象，擴(kuò)大市場影響力，為良好銷售業(yè)績奠定基礎(chǔ)，項目銷售部門應(yīng)加強營銷方案制作，運用正確市場營銷觀念，配合長期的戰(zhàn)略實施短期戰(zhàn)術(shù)，便于短期房地產(chǎn)的銷售工作，并選擇銷售知識豐富、市場環(huán)境熟悉與專業(yè)銷售人員的營銷代理企業(yè)，讓房地產(chǎn)項目快速融于市場，獲取領(lǐng)先位置。

3 結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)中，將投資管理及項目管理貫徹在全過程中，可有效加強房地產(chǎn)的成本控制，讓各個方面發(fā)揮出最佳效益，從而有效降低項目所面臨的風(fēng)險，讓項目始終處在受控狀態(tài)，提高房地產(chǎn)的整體投資效益。

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