加拿大農地投資：加速上漲才剛剛開始？

“加拿大薩斯喀徹溫省（以下簡稱薩省）的農業用地在2011和2012兩年里上漲了約40%，其中11年平均漲幅達到21.2%，12年年均漲幅為19.7%，上述回報并不包括出租或者耕種回報。但我個人認為好日子才剛剛開始，未來幾年升值進程有望加速，應該還有翻倍的空間可期。”加拿大綠地農業公司總經理蘇東亮日前對記者表示。

加拿大地廣人稀，農業用地占全國土地面積的 7.2%，其中耕地6.65多億畝，耕地中約2/3種植大田作物，約1/4為休閑地，其余用作牧場。每個農業勞動力平均可耕作92公頃土地，僅次于澳大利亞，居世界第二位。每個農業勞動力平均年生產谷物兩百噸，僅次于美國，居世界第二位。

加拿大農業高度發達，農業的機械化和商品化的程度都比較高，幾乎農、漁、畜、林以及園藝業已全過程采用機械化生產。加拿大是世界上最大的糧食征稅國和出口國之一，谷物產量居世界第五位，人均產量居首位，農牧并重，畜牧業占優勢。

薩省是加拿大農地的價值洼地

薩省位于加拿大中心地帶，與阿爾伯塔省和曼尼托巴省并稱為加拿大“草原三省”，亦號稱加拿大的“產糧之籃”，以牧場和麥田而聞名。薩省面積約65萬平方公里，比中國黑龍江和吉林省的面積加起來還大一點，更是大過多數歐洲國家。薩省大約擁有4億中國畝的農地，其中可耕地大約3億畝，剩下的1億畝是草地。小麥大約占世界出口量的10%。主要農作物包括小麥、油菜籽、大麥、燕麥、蕎麥。其他農作物包括野米、玉米等。

蘇東亮不無期待地認為，農業在未來三十年是真正的黃金產業，薩省有可能成為“中國的食品工廠”之一。

薩省主要的農業機會可以分為生產和貿易兩大類。農業生產方面，可以分為養殖業、種植業、食品加工三大類。

養殖業包括養牛、豬、羊、雞、鹿等。養殖業相對于中國優勢明顯。這里土地廣闊，飼料價格低廉，農業技術領先，食品安全不成問題。牛肉品質據稱比新西蘭還好，國內也有不少地方引進加拿大的種豬，據報道也有高達每斤100元的加拿大豬肉在國內出售。隨著國內進口越來越多的肉制品，養殖業前景廣闊，有品牌和渠道的生產商尤其看好。

種植業的品種既包括傳統加拿大農作物比如小麥和油菜籽等，也包括大棚蔬菜、花卉、藍莓，有保健作用的農作物甚至是中草藥等。薩省的蔬菜價格相對較高。在薩斯卡通和里賈納城市附近種植蔬菜前途看好。

食品加工是薩省的第一大制造業。目前中國人投資食品加工業比較少見，可能是由于食品加工業投資金額較大，投資周期較長，風險相對較大的原因，未來應該有突破。如果能找到一個良好的切入點就有可能財源滾滾。

第二類機會是貿易，貿易既可以分為出口和進口，也可以分為糧食和非糧食（或者農作物和非農作物），還可以分為中間商和終端等。

糧食收購和流通是非常有潛力的機會所在，未來糧食價格上漲的機會將大大高于下跌的機會。這也有利于減少中間環節，提高薩省農民的收入。目前從事糧食收購和流通主要是今年底四大糧商以及加拿大的小麥局。如果糧食價格持續上漲，有相當利潤會落入中間商手里，而且不能完全排除部分中間商會趁機哄抬價格。

從事糧食收購和流通的一般門檻較高，包括資本、存儲技術、運輸網絡、對未來價格的判斷等，最好還能熟練運用期貨市場的工具。但正因為門檻較高，從事糧食收購和流通有可能獲得超額利潤。

此外是肉制品，目前加拿大的肉制品在中國還是相當有競爭力的。由于國內肉制品進口實行許可證制度，所以要出口肉制品到國內需要提前獲得許可證，當然還有倉儲和銷售等問題。由于國內肉制品相關的食品安全問題引起國人相當的顧慮，以及加拿大肉制品的成本優勢，未來加拿大出口到中國的肉制品預計將越來越多。

最后是菜籽油，這是一個有趣的項目。油菜籽是薩省排在小麥后的第二大農作物。加拿大總理在訪問中國的時候和中國簽署了關于出口加拿大油菜籽的協議，而且中國已經一共有十家加拿大菜籽油工廠每年榨油超過500萬噸。

加拿大菜籽油由于芥酸含量低、餅粕硫甙含量低而被譽為“最健康的植物油”。目前國內原裝進口的加拿大菜籽油并不多。原裝進口加拿大菜籽油作為禮品在國內營銷，特別是針對春節和中秋節有相當的市場。但需要留意的是加拿大菜籽油存在轉基因爭議，市場上只有少部分菜籽油能夠得到非轉基因認證。

“權威調查顯示，加拿大的農地在發達國家中價位偏低，而薩省的農地在加拿大又是價格最低的。雖然土地價格低廉，但政府也有一定的政策限制，比如薩省法律規定，購買薩省農地必須是加拿大公民和居民，非公民和居民最多只能擁有10英畝的農地。薩省農地屬于永久產權，農地一般產權是地面產權（Surface Right），不包括礦產權（Mineral Right），即如果地下有礦產則至少90%部分屬于國家。有少部分農地由于歷史原因也包括礦產權。”蘇東亮表示。

農地投資最重要的是持有時間和投資回報

一旦投資者擁有農地，就可以實實在在過上一把當農場主的癮。在加拿大，農場主可以分為嚴格意義上的農場主（下稱農場主）和以投資為目的的農場主（下稱農地投資）。農場主需要親自負責農場的經營，而農地投資則不需要直接介入經營。成為一個成功的農場主需要最少若干年的農場經驗。即使一個農場主在一個地方擁有若干年的農場經驗，如果他搬到另一個地方，第一年他也未必做得成功，因為薩省每個地方的氣候，土壤和最適合的農作物都有所不同。農地投資和農場主的區別有點像投資店面和經營商鋪一樣。投資店面并不需要很多經營商鋪的知識和經驗。

蘇東亮強調，農地投資考慮最主要的是持有時間和投資回報。購買考慮的包括以何種主體持有農地，稅收，價格，升值空間，是否出租等等。如果采取出租模式購買后的管理一般比較簡單，正常只需要收取租金，付地稅和報稅。如果有機會在農作物種植期間訪問一下農地就更好。

“農地投資回報包括兩部分：升值回報和管理回報。薩省農地的升值回報過去兩年大概每年百分之二十回報。管理回報取決于管理模式。如果采取風險較低的純出租模式，目前的回報大概每年百分之三到百分之五。”

在加拿大，目前大多數投資者依據的是政府的評估報告。政府的評估報告是在土壤專家的評估基礎上做出的，是每年地稅收取的依據，有比較高的公信力，具體參考其中幾個指標就足夠了。此外也有保險公司進行評級，也比較可靠。當然投資者也可以自己請土壤專家做評估，同時做土壤測試，但很少有買家這樣做。

蘇東亮最為推薦的是黑土帶和深棕色土壤，因為它們最肥沃，升值前景最佳。而白土則相對缺水和貧瘠，所以不推薦。

此外，農地的交易價格一般高于政府的評估價。在2013年評估價格出來之前很多投資者采取評估價格的倍數來衡量價格。土地價格越好，倍數越高。在政府調整了2013年評估價后，由于政府的調整幅度對不同的地差別有可能較大，評估價的倍數依然是一個不錯的參考值，但投資者也可以用鄰近相似的地的成交價做參考。

如果投資者從來沒有買過農地，土地交易專家認為最好通過買方農地經紀進行交易。第一次購買農地需要考慮的問題比較多，包括以何種主體擁有農地、稅務問題、公平價格、后續管理等等。如果投資者以前購買過農地而且現在是跟農民直接交易，可能就不需要農地經紀。如果投資者自己以前購買過農地但現在購買的是掛牌農地，最好還是通過買方農地經紀交易，因為買方經紀代表的是買方的最佳利益，會協助其準備文件和溝通。而且由于交易的傭金一般是由賣方支付，通過買方經紀交易一般不會增加費用。

一個億加元可控盤

蘇東亮對記者表示，相對于城市住宅，農地價格彈性比較大。有的地方甚至一二十年都沒有交易。所謂的公平價格其實是由供需雙方的平衡決定的。而且有大量的農地是在熟人之間交易的。“如果你認識農民，長期住在薩省，手中有現金，是有機會買到便宜農地的。如果你不滿足上述條件，除非你運氣非常好，或者你跟經紀關系良好而且經紀碰巧能介紹便宜的農地，一般很難買到特別便宜的東西。”

目前真正掛牌上市交易的土地并不是很多，大約有500多個農場。蘇東亮估計一個億加元（約合六億元人民幣）基本上就可以影響價格若干百分點了。

目前薩省的土地價格約為一英畝1000-1500加元左右。例如蘇東亮剛剛賣掉的一塊位于Saltcoats區域的農地，共160英畝（約967中國畝），可耕種面積140英畝，黑土，土壤肥沃，基本平坦。土地評級H。要價169000加元，現地主承諾以每年7000加元回租兩年。

在加拿大，投資者購買農地還可以通過貸款形式，充分享受杠桿投資的優越性。他們既可以在購買農地時把獲得貸款作為合同執行的條件，也可以在購買農地后通過抵押貸款。提供貸款的機構除了銀行以外，還有專門提供農業貸款的Farm Credit Canada。但目前的農地貸款有收緊的趨勢。

在購買農地后的管理方面，目前主要有四種管理方式：純出租、糧食分成、合作耕種和農場作業。純出租只收取租金。糧食分成不負擔生產成本，租金以部分糧食的形式收取。合作耕種負擔部分或全部生產成本，農民負責耕種，按雙方約定的比例對糧食或者利潤進行分成。農場作業是雇用農民和農場經理進行耕種，當然也可以自己耕種。四種模式的預期收益隨風險的增加而增加。

蘇東亮建議，目前農地投資的最小規模是一個quarter（160英畝=0.64平方公里=960中國畝）。小于一個quarter可能就不太好出租。當然如果投資者購買農地并不是用于種植，比如養雞，準備細分（subdivision）后建住宅，或者改變性質變成商業用地等等，小于一個quarter也是可以的。如果投資者準備以農場作業的模式管理農地，買在一起最好，這樣便于耕種，也能負擔大型機械的成本。但如果投資者想以出租的形式，從風險管理的模式而言最好不要買在一起，這樣能部分避免某一年這個區域受到水災、旱災、病蟲害的影響，符合不把所有雞蛋放在一個籃子的風險管理原則。

最近幾年，薩省農地隨著糧食價格的上漲變得越來越好出租。總體來說，肥沃的土地比較好出租，有很多地方的土地農民甚至是搶著租。一些當地公司協助購買的農地一般都把租約簽訂作為購買的條件。

“傳統的農地交易旺季是冬天，因為冬天農民比較有空。對于沒有經驗而且風險容忍度較低的投資者，由于冬天土地被大雪覆蓋無法考察，冬天購地可能不太合適。對于有經驗的投資者，通過谷歌地球、土地評估報告和農民溝通等，可以有效地降低冬天購地的風險，冬天購買農地有可能是合適的。”

農地投資的若干風險

任何投資都有風險，農地投資也不例外。雖然農地投資從長期的角度有可能控制在比較小的范圍，但農地投資的風險也不容忽視。

蘇東亮介紹稱，農地投資的風險可分為下面三類：

市場風險：農地的價格是有一定程度的波動的。雖然今年農地價格都處于上升趨勢，但不能完全排除中短期價格下降，或者某個區域由于天氣或者災害原因導致農地價格下降的可能性。

流動性風險：農地屬于不動產，套現需要一定時間，快則一兩個月慢則七八個月甚至更長時間。

運營風險：除了市場風險和流動性風險外，其他風險都可歸于運營風險。如果你選擇純出租，風險相對較少，租金收不上來或者土地質量下降這種風險比較少見。如果你選擇合作耕種，農作物收成有可能因病蟲害等而下降。

那么應當如何控制農地投資風險？蘇東亮給予投資者一些建議：

其一：投資周期是五到十年以上。雖然有三個月實現30%回報的案例，但他建議投資者有長期持有農地的準備。

其二：視自己的情況控制杠桿。過度借貸購買農地有可能因利率上升或者流動性情況面臨壓力。

其三：根據情況斟酌出租或者合作耕種條款。比如合作耕種，投資者可能需要合同中斷條款以防出現你無法完全信任為你耕地農民的情況。

最后：選擇合作耕種時購買保險。這樣能夠有效控制你合作耕種的風險。

位于安大略省漢密爾頓（Hamilton）的加拿大中國農業與食品發展交流中心主任趙友明告訴記者，在加拿大投資農場必須有專業知識和熟悉當地法律政策。

他的一個西人朋友在“加拿大陽光之都”曼尼托巴省（Manitoba）買了一塊地，“因為他不懂農業氣象學，買的地太偏，氣候太冷。他每年請人種植西瓜和香瓜，瓜還沒熟秋天就已經來了，最后全由狗熊、松鼠負責收獲。但他還得堅持下去，因為政府對荒地將罰款或沒收。土壤也很重要，有一個投資者買下一大片草場準備全部用來種蔬菜，播種時才發現草場土層淺、雜石多，只能種草不適合種菜。”

“此外加拿大不缺水，但對農業用水有明確規定，無論投資者從地下取還是湖塘中抽，都必須符合要求。買地之前，先要了解生產用水量和政府的要求是否一致。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求。如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。政府對農場中野生動物和樹林保護也有嚴格要求。”

另外法律方面細節要求也值得重視。很多農場有政府明確的生產與規劃要求。如養奶牛、養雞必須首先報告政府，政府根據市場需求批準生產量。養豬、養肉牛是自由定量生產但仍要符合政府食品安全條例。有不少地區農場只準生產，不準在路口零售。有的農場自產自銷，收獲頗豐。但農場轉到新人手中，可能就不準在門口自銷了，因為政府對這塊地可能有長遠打算。此外還有許多其他因素，如勞動力資源、生產成本分析、土地市場價格評估等等，總之，買好一個農場其中有很深的學問。