我國房地產市場深層次根源在于“四重錯配”

國家統計局9月18日公布了2013年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，新建商品住宅成交價格同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市只有1個，上漲的城市有69個。同比價格變動中，最高漲幅為19.3%，最低為下降2.3%。這已經是連續十幾個月呈現上漲了，這是在“史上最嚴厲”的調控政策下的市場真實表現。土地市場最近更是“地王”頻出，土地價格之高更是令人咂舌。市場人士不免感嘆，房價還得接著漲。難道我國的房地產市場問題真的無解，政策真的注定失效？新一屆政府上臺后，對于房地產市場出臺的直接調控措施不多，但是給出一個政策信號是要建立房地產市場的長效調控機制。這些年我國房地產調控飽受市場詬病，“空調”也逐漸成為房地產政策的形象比喻。俗話講，打蛇要打七寸，而我國房地產問題的“七寸”在哪？長效調控機制到底應該如何構建呢？

先看我們的市場到底出了什么問題。隨著政府調控政策的持續，一二三線城市市場開始分化，一線城市繼續呈現攀升態勢，部分二三線城市開始量價失控，不斷下跌，甚至出現空城的現象（個別城市）。也就是市場所謂的“一線城市感冒，三線城市吃藥”。中央政府出臺政策，而地方政府屢屢碰觸調控的底線，地方政府的“松綁”幾次被喊停。房地產企業也出現分化，標桿房企等市場占有率不斷提高，很多中小微房企消失，很多房子被空置，無人問津，價格持續下降；又有一些房子被眾人追捧，房價飆升，但是還是買不到。種種亂象，透露著不和諧，不和諧的背后原因也就是房地產市場調控的根源，即“四重錯配”。所謂“四重錯配”即：政策錯配、區域錯配、市場錯配、企業錯配。

第一重錯配是政策錯配，主要是指當前中央調控政策的“一刀切”問題。由于我國幅員遼闊，區域經濟發展差別很大。我國的房地產政策屬于中央主導的調控，地方政府則成了執行部門。由于歷史原因，地方政府對于土地財政的依賴度不斷升高，土地成了地方政府不可或缺的財政資金來源。由于城市之間的房地產市場成熟度不同，調控政策所產生的“邊際效應”差別很大。同一個政策在一線城市產生的效果可能僅僅是只能控制房價上漲速度，但是由于購買力的支撐，上漲的趨勢逆轉不了。同樣的政策在二三線城市可能會產生較大作用，房價逆轉趨勢。從房地產市場表現到土地市場的傳導直接影響到地方政府的財政收入，也就是地方政府和中央政府不斷博弈的根源。去年杭州政府向浙江政府申請專項資金就是很好的例子。

政策的錯配從更深層面來看，還包括以下兩個方面。1.產業政策所帶來的中西部發展不平衡，造成了大量人口集中在東部沿海地區，而西部人口稀少，經濟發展比較落后，房地產業發展緩慢。從政策、經濟、人口、房地產的市場傳導進入惡性循環，造成了不同城市對于房子的需求差別較大。盡管我國不斷提出工業反哺農業，東部帶動西部發展的戰略，但是實際的效果不明顯。2.政策帶來的收入分配問題。當前我國存在一個比較嚴重的問題就是收入分配差距越來越大。今年9月份北京師范大學國民核算研究院發布《國民核算研究報告》指出，目前我國高收入群體大約1億人，擁有銀行存款35萬億元，每年新增的商品房銷售額只有6萬億元左右。一方面，12億中低收入家庭買不起房子，另一方面，1億富裕家庭能夠買多套房子，并且還有大量房子被空置。

第二重錯配是區域錯配，主要是由于自然地理因素、經濟基礎差距、政策因素、資金以及人力資源等多方面因素造成的經濟發展水平的差距的背景下，國家優先發展中小城市的戰略與資源配置不足、以及配置不當造成的兩個錯配。1.由于資源配置不足，造成了地方經濟發展緩慢，收入低，就業情況難，造成了中小城市年輕人向東部沿海地區轉移。這部分人口主要是關注就業跟收入問題，年輕人口的轉移，造成了對于房地產支撐力是極大的削弱。我國當前限購政策下，年輕人口的剛需是主要需求。2.由于資源配置不當造成了人口轉移，使得房地產市場購買力支撐不夠。最明顯的一個例證就是近年來我國出現了“逆城市化”的現象。這部分人大部分是屬于較富裕的人群，他們追求的是清新的空氣，青山綠水、優美的環境，追求的是一種健康的、宜居的生活環境。而當前我國工業化過程中造成部分區域工業化發展過度，成了煤炭城市、石油城市。工業化過程中帶來的是環境的破壞，空氣的污染，城市交通的擁堵等等，這對于追求高品質生活質量的人群來講，是極大的硬傷。他們會避而遠之，當地的房地產市場也就失去了這部分人群的支撐。

第三重錯配是企業錯配，主要是指由于行業發展不規范，相應政策不完善，造成不同類型房企在競爭過程中由于品牌或者資金地位懸殊而退出市場。企業的錯配直接導致的結果就是房地產市場集中度的不斷提高。今年3月份中國房地產研究會、中國房地產業協會發布《2013中國房地產開發企業500強測評研究報告》指出，2012年10強房地產開發企業銷售總金額達到7973.66億元，占500強銷售總金額的32%，占比較2011年提升4個百分點；銷售面積總計8339.3萬平方米，占500強總銷售面積的36%，占比較上年大幅提升7個百分點。市場占有率方面，10強、20強、50強、100強房地產企業市場占有率在2012年分別提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均創下近年來的最高點。本輪調控以來，由于中小房企抵御風險的能力較差，至今有數千家已經在市場中消失，同時還有不少企業在轉讓土地和項目。如此的發展，最終將會導致幾家獨大的局面，造成壟斷寡頭的局面的出現。如果行業集中度過高的話，房地產價格的話語權就在幾家大型房企中間，對于調控房價極為不利。

企業的錯配還體現在以下兩點，1.由于企業規模的不斷增加，大型房企都在搞多元化的發展。專業的商業地產公司開始進軍住宅項目；而傳統的住宅開發商也布局商業地產。這樣必然會造成市場在一定程度上的混亂，影響企業的專業化程度。2.由于大型房企資金實力較強，在拿地過程中也表現出較強的競爭力。很多企業往往一次可以拿到上千畝甚至上萬畝的開發土地，而由于開發進度跟進不利，勢必造成土地資源的閑置浪費。同時，也打擊了中小房企的發展，造成土地資源的錯誤配置。

第四重錯配是項目的錯配。住建部政策研究中心主任秦虹認為，中國住房發展的最大問題并非是供需缺口，而是住房資源的不平衡。以上海為例，截止到9月27日，住宅存量面積為955.13萬平米，其中661.34位于外郊環區域，占比達到69.24%；住宅存量套數為59490套，位于外郊環區域的有42253套，占比為71%。而市場購房的調查顯示50%以上的購房者只會考慮外環以及以內的區域。這樣就造成了供需結構的失衡。這樣的現象在全國其他城市也普遍存在。同時還存在著住宅和商業配比的失衡問題。生活區域和社區配套方面的失衡問題，如果此類問題不解決，直接造成購房者購房意愿的下降，更嚴重一點的話，還會造成空城、空區、空項目的現象。不僅造成資源配置的浪費，也影響房地產市場的健康發展，對于一個城市來講，這一點更為重要。

綜上，可以看到“四重錯配”是房地產市場的問題，也是調控房地產失效的原因。我們在調控的過程中往往注重短期內的效果，而忽略了從根本問題入手來建立長期有效的調控機制。對于一個健康的房地產市場來講，政策、區域、企業、項目必須協調發展。如果過于偏重某一方面，忽視其他方面，市場的錯配問題只會越積累越重，加大市場風險。隨著新一屆政府提出的長效調控機制未來有效與否的判斷標準，我們認為主要看該機制能否有效的解決上述的“四重錯配”。只有處理好這四個方面的問題，市場才能回歸內生式增長，長期健康發展。

（作者為中國房地產數據研究院執行院長）