老廠房的涅槃重生

在上海，曾坐落著大大小小的廠房，他們負載著近代上海的城市記憶。近年來，為貫徹落實上海中心城區“退二進三”戰略和節能減排的要求，不少工業、制造業企業相繼搬遷，一個個老廠房瞬間變為空城。楊浦區作為上海的老工業城區轉型為現代城區的代表，這樣的“空城”俯拾即是，曾經國內最大的熱軋硅鋼片生產單位——上海矽鋼片廠也成為其中一員。在經歷了搬遷、停業、空置后，有著眾多舊改經驗的上海榮光集團向它拋出“橄欖枝”，對整個矽鋼片廠進行功能性改造。從“制造”到“智造”，從“老廠房”到“城市概念園區”，重新回到城市舞臺的它又將向我們展示怎樣的涅槃重生呢？

產業蝶變 一次華麗轉身

走入位于楊浦區隆昌路619號的“城市概念”軟件·信息服務園區，濃濃的老工業歷史文化和現代感強烈的建筑設計所產生的視覺沖擊讓人眼前一亮，園區內隨處可見的精致水景、花壇、景觀長椅、路燈、雕塑小品貫穿于大面積的綠化之中，營造出一個靜謐典雅的綠色生態型辦公環境。誰曾想過這會是一個擁有近60年“工齡”的老廠房。據悉，園區的前身為上海矽鋼片廠，創建于1957年，1958年正式投產，是國內最大的熱軋硅鋼片生產單位。早前該廠區每年的排放量為4萬噸標準煤，占了楊浦區“十一五”節能減排的一半。

2006年，為積極貫徹落實上海中心城區“退二進三”戰略和節能減排的要求，在楊浦區委、區政府的大力支持下，有著眾多成功舊改案例的上海榮廣集團承接了對整個矽鋼片廠進行功能性改造的項目。由于原廠區仍在不斷投產，改造前必須將廠區實施整體搬遷，這本身就充滿了挑戰。上海榮廣集團總裁朱欣曄在接受我們的采訪時回憶道：“整個搬遷過程歷經好幾年，集團投資約3億元，先在江蘇東臺重新建造了‘江蘇上矽電工鋼廠’，然后將上海矽鋼片廠整個搬遷。之后，在2008年至2009年分批妥善安置了1000多名職工。”這樣平穩而有序地完成了楊浦區“十一五”節能減排任務，為此后矽鋼片廠的華麗轉身打下了良好的基礎。

事實上，在上海利用老工業區或者閑置廠房，打造創意產業園區已經不是什么新鮮事，如1933老廠房、8號橋、老碼頭等等，那么在眾多園區的同質化競爭中找到突破點才是更有挑戰的活兒。2011年9月，楊浦區委書記陳寅同志親自帶領區有關部門對園區進行了深入的專題調研，經反復討論，最終確定園區以軟件、信息服務業為主要功能定位，形成以信息產業為主的高新技術產業集群、數字化及現代服務產業園，并命名為“城市概念”軟件·信息服務園區。這也恰恰迎合了從“工業楊浦”向“知識楊浦”轉型的產業導向，同時也完成了從“老廠房”到“現代化園區”的一次華麗轉身！

優化配套 打造“體驗式辦公”環境

在采訪朱欣曄的時候，他說得最多的一個詞就是“體驗式辦公”，他解釋道：“最近10年，電子商務行業快速發展對我們做商務樓宇的企業來說既是一種挑戰也是一個機遇，以前人們喜歡選擇去市中心上班因為周邊逛街買東西方便，商業商務相互促進融合。但是隨著電商發展以后，辦公和商業配套的緊密度開始弱化，反之對商務辦公的要求開始加大。那我們就要從中找到‘體驗式辦公’的切入點。”

隨著朱欣曄的講解，我們也親臨園區之中“體驗”一把。從地理位置上看，整個園區南依雙陽支路，北鄰周家嘴路，東靠隆昌路，總占地面積150余畝，改造后總建筑面積達18.5萬平方米。從外觀上看，園區整體采用“一個中心，三個功能配套區”的模式，以15萬平方米商務辦公功能為核心，占總建筑面積的80%，以汽車服務區、餐飲商業休閑區、白領公寓區約35，000平方米與之相配套。同時，整個園區采用了破墻透綠的形式，將園內景觀與街道綠化融為一體，形成全開放式模式。這對于在這里上班的白領來說簡直就是一種“享受”。

當然對于“享受”這一詞，朱欣曄對他的定義標準更為嚴格。他帶我們走進了園區的1號樓，現招租率已超過99%。但是無論從電梯、樓道、洗手間，我們都沒有體驗到普通辦公樓的“擁堵感”。朱欣曄對此自豪地說道：“我們的體驗式辦公第一個解決的就是‘交通’問題。在這里交通問題分兩個層面，一是上下班交通，去中心城區上班肯定要面對單向擁堵的問題。二是樓里“交通”，高峰時期乘坐電梯擁堵和衛生間擁堵的問題。但是這些問題在我們園區都很好的解決了，這里遠離市中心，但又毗鄰地鐵站，上下班避開擁擠高峰。再看電梯交通，每個樓道內我們都設有充足的電梯間和衛生間，你不會看見排長隊的現象。”此外，出于人性化角度考慮，園區大樓的每個樓層都設有員工休息區，與普通大樓的休息區相比，這里的采光充足，從窗外望去就是一大片綠色景觀，讓人上班的時候也能感受大自然的美好，同時在休息區還配有桌椅和茶水，不但設計別致而且實用性強。更值得一提的是，園區在初期就規劃了近3萬平方米的停車面積，提供了近1200個車位，在最大程度上滿足了入駐園區客戶的停車需求，使其商務生活更便捷。

當我們還沉浸在無限感嘆之中，朱欣曄已經帶我們來到位于園區兩側的餐飲商業休閑區，目前這里已引進配套餐飲10余家，主要以快餐為主。“在餐廳的選擇上，我們也是以園區客戶需求為主，這里都是一般的上班白領，他們對午飯的需求就是要方便、快捷，所以我們盡可能的引進干凈衛生的中小型餐飲企業。對于要商務宴請的企業我們也引進了1-2家高端餐飲企業。”在這餐飲一條街上我們驚奇地發現，無論是早飯、午飯還是晚飯甚至夜宵都應有盡有，菜系選擇也包含了中餐、西餐、日韓料理，讓你不用走出園區就能嘗到各地美食。

“這些‘體驗式辦公’在我們的前期方案設計時就考慮進去了，我們不能將一個有問題的項目交給客戶然后還要他們自己來改動。這個項目在完工之前預住率就達到了20%-30%。”朱欣曄表示，2011年7月，園區正式對外開始招商，同時楊浦區新江灣城街道安排服務團隊進駐園區講解政策，讓企業與園區進行無縫對接。目前園區二期項目的招租率也達到了99%，三期項目的3號樓已全部由上海最大的電視購物企業——東方CJ承租。現園區入駐企業近200家，還有上海最大的寶馬5S店、浦東地區等級最高的億利互連數據中心、家裝行業領軍企業大木設計等知名企業入駐。

提升軟實力 打造一流園區

近年來，在園區經濟快速騰飛的同時，黨組織在新經濟組織中也不斷孵化，新黨員在新群體中不斷發展。不少企業紛紛成立黨組織，但是也有不少規模較小的企業黨員成為“散落的紅星”。

針對這一現象，2013年9月，園區成立聯合黨支部，發揮政治引領作用，釋放園區黨建正能量。“企業入駐園區，我們就要為他們解決后顧之憂。很多規模小的企業成立不了黨支部，企業內部黨員成了‘口袋黨員’，缺少黨組織生活。那么這個時候我們成立聯合黨支部就是要將這些‘口袋黨員’集中起來，為他們創造一個良好的黨建氛圍。”朱欣曄表示，聯合黨支部成立至今，積極圍繞“以人為本，服務企業”理念，開展富有成效的各類主題實踐活動，使黨建工作與企業自身發展的目標任務相融合，協調各方利益，構建和諧勞動關系，發揮黨組織凝心聚力的作用。黨組織的建立，使得園區的員工找到了組織，找到了歸屬感，使得企業、園區的凝聚力進一步加強，園區軟實力得到進一步提升。

此外，隨著園區四期工程的進一步建設與招商的深入，除了產生明顯經濟效應之外，其它諸如節能減排、環境改善、促進就業等諸多效應逐步顯現。據悉，矽鋼片廠的整體搬遷，使得楊浦區每年減少了4萬噸標準煤的排放，不僅幫助完成節能減排任務，也使得城區空氣質量大幅改善。同時伴隨著廠區改造的推進、綠化的建設，使得廠區及周邊環境大為改善，工作、生活居住質量明顯提高。其次，由于老廠房的改建，目前已吸收就業人員約3500人，待園區四期工程落地后，入駐企業不斷調整、優化后，將可吸收就業人員6000余人，尤其是為減輕大學畢業生就業壓力做出較大貢獻。由此可見，昔日的高能耗的矽鋼片廠已經成為了上海實施“退二進三”發展戰略的成功典范，成功被打造為一流園區。

朱欣曄表示，對園區未來的發展充滿信心。目前園區申報國家級現代服務業綜合試點引導資金成功，這意味著在今后的園區發展建設中，將得到國家、市、區三級政府的大力支持。另外，園區還正在申報市戰略性信息產業電子商務示范園，如申報成功，園區將是楊浦區第一個電子商務示范園。