中小城鎮(zhèn)是人口市民化主戰(zhàn)場三大都市圈仍是房企開發(fā)重點

1、2013年中央城鎮(zhèn)化工作會議提出任務之一是推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

新型城鎮(zhèn)化內(nèi)涵主要包括人的城鎮(zhèn)化與產(chǎn)城融合發(fā)展，2012年中國城鎮(zhèn)化率達到52.57%，但戶籍城鎮(zhèn)化率僅為35%左右，與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口相關(guān)的教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、保障性住房等城市公共服務發(fā)展嚴重缺失，人口市民化速度大大落后于城鎮(zhèn)化速度。通過戶籍等方面的制度改革，推動目前的2億多農(nóng)民工以及未來農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)化成各個城市的市民，讓其真正享受到公共服務均等化。要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶問題，首先就要解決落戶城市選擇與產(chǎn)業(yè)配套問題。

1）對于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化落戶城市選擇問題，我們認為一二線城市周邊的中小城鎮(zhèn)最有可能成為承接農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的主戰(zhàn)場。

根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國80%的外來轉(zhuǎn)移人口集中于上海、深圳、北京、東莞、廣州等50個城市，外來人口前10的城市流入總量占比高達43.2%。這就說明未來應該最主要解決一二線城市農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問題，而全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件、嚴格控制特大城市人口規(guī)模的要求，則使得受一二線中心城市輻射的周邊中小城鎮(zhèn)最有可能成為承接農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的主戰(zhàn)場，其未來房地產(chǎn)開發(fā)與城市配套建設(shè)需求也較大。

2）對于人口市民化落戶城市產(chǎn)業(yè)配套問題，我們始終認為大城市與周邊中小城市應該聯(lián)動發(fā)展，形成專業(yè)化分工協(xié)作、各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系。

結(jié)構(gòu)效率、規(guī)模效率和分工效率是城市化驅(qū)動經(jīng)濟增長的三條渠道。鎮(zhèn)區(qū)由于人口密度低、企業(yè)規(guī)模小、基礎(chǔ)設(shè)施條件差，不僅無法充分吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口實現(xiàn)結(jié)構(gòu)效率，更無法實現(xiàn)城市經(jīng)濟所必需的生產(chǎn)、消費、貿(mào)易和交通運輸?shù)囊?guī)模效應。依托區(qū)域內(nèi)大城市功能，結(jié)合中小城鎮(zhèn)自身特點、能力和資源稟賦進行差別化定位，重點發(fā)展一批中小城市，不但能夠解決中小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)效率與規(guī)模效率問題，而且還能夠更好地促進區(qū)域經(jīng)濟整合，形成城市組團、聯(lián)動發(fā)展的分工效率。

由于比一般中小城鎮(zhèn)分工效率更高，大都市圈中的中小城鎮(zhèn)或者特大城市周邊的衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn)更具發(fā)展?jié)摿Γㄉ虾Ｖ苓叺拈L三角中小城鎮(zhèn)、廣州與深圳周邊的珠三角中小城鎮(zhèn)等。

3）加速推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和中小城鎮(zhèn)向中小城市轉(zhuǎn)型，國家會將更多的資源投向中小城鎮(zhèn)。包括修建醫(yī)院、學校等公共服務設(shè)施，和道路、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，縮小大城市與中小城鎮(zhèn)的差距，推進就地城鎮(zhèn)化。

2、2013年中央城鎮(zhèn)化工作會議提出任務之二是要提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地的利用效率，形成生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的合理結(jié)構(gòu)。

1）即三中全會《決定》后，中央再次強調(diào)要提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，這也符合我們長期對新型城鎮(zhèn)化內(nèi)容的預判。

在市場經(jīng)濟條件下，土地和區(qū)位資源的配置是由市場決定的，對某個地塊出價最高者，就能競爭得到這塊土地。這意味著城市中的土地利用模式由不同使用者的競租水平之間的相互關(guān)系確定，即每塊土地都被出價最高的競租者獲得。同一土地使用者對于城市空間上不同區(qū)位的競租形成了“競租函數(shù)”，“競租函數(shù)”是由區(qū)位對效用水平與利潤水平的影響方式?jīng)Q定的。城市中不同部門“競租函數(shù)”之間的相互關(guān)系決定了土地的用途和實際的地租水平。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、提高土地的使用效率，將使任何區(qū)位的土地獲得市場經(jīng)濟效益最大化原則下所應具有的合理使用性質(zhì)與結(jié)構(gòu)。

2）未來新型城鎮(zhèn)化將告別土地擴張的推進方式，城市建設(shè)用地供給將更有計劃和效率，會更注重存量土地的潛力，加大城市更新或舊改的力度。

對于廣州、深圳等土地資源緊張、高城鎮(zhèn)化率的城市，存量土地目前已經(jīng)成為城市土地供應的主力。2012年深圳土地利用模式的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，存量用地供應占供地總量的56%，首次超過新增供地。未來存量用地供應還將繼續(xù)加大，成為深圳今后發(fā)展的主要支撐，2013年預計將達到土地供應計劃的70%。

會議提出要減少工業(yè)用地、適當增加生活用地特別是居住用地，這是因為城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的變化實質(zhì)反映的是城市的轉(zhuǎn)型與土地價值的重構(gòu)。在工業(yè)化和城市化的中后期階段，大城市或中心城市通常會成為工業(yè)的總部經(jīng)濟中心和生產(chǎn)性服務業(yè)中心，占地面積較大的工廠則逐步外遷，導致城市中心工業(yè)用地比重逐步下降。目前，北京、上海、深圳、天津等一線發(fā)達城市正逐步過渡到這個階段，城市建設(shè)用地中工業(yè)用地的比例會日益減小，住宅、商業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的用地比例將增加，而且在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和工業(yè)外遷兩個力量的疊加驅(qū)動下，新增的工業(yè)用地將主要集中在大城市的周邊或郊區(qū)集體建設(shè)用地上。

3、會議提出要按照全國主體功能區(qū)規(guī)劃，貫徹實施“兩橫三縱”的城市化戰(zhàn)略格局，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)。

1）未來“兩橫三縱”城市群將成為中國城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，一線城市所在的優(yōu)化開發(fā)區(qū)域仍是房企開發(fā)重點，而重點開發(fā)區(qū)域則增長潛力較大。

《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》中提出優(yōu)化開發(fā)區(qū)域與重點開發(fā)區(qū)域，其中優(yōu)化開發(fā)區(qū)域主要包括環(huán)渤海地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)等3大區(qū)域，重點開發(fā)區(qū)域主要包括冀中南地區(qū)、太原城市群、哈長地區(qū)、東隴海地區(qū)、江淮地區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、中原經(jīng)濟區(qū)、長江中游地區(qū)、北部灣地區(qū)、黔中地區(qū)、藏中南地區(qū)、關(guān)中——天水地區(qū)、蘭州——西寧地區(qū)、寧夏沿黃經(jīng)濟區(qū)、天山北坡地區(qū)等18個區(qū)域。

我國正處于服務業(yè)加速發(fā)展階段，服務業(yè)即將代替第二產(chǎn)業(yè)主導國民經(jīng)濟發(fā)展。一線城市目前是我國承接發(fā)達國家服務業(yè)轉(zhuǎn)移的主要對象，服務業(yè)在一線城市經(jīng)濟發(fā)展中已經(jīng)占據(jù)主導地位，并且仍有巨大的發(fā)展空間。與第二產(chǎn)業(yè)相比，服務業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)更多、能力更強。中國珠三角、長三角、京津冀三大都市群產(chǎn)值只占到了全國GDP的35%左右，而美國和日本三大都市群都占到了60-70%。中國的城市化道路將遵循世界城市化發(fā)展規(guī)律：人口向大城市集中，最終形成大型的城市群，并且形成大的中心城市帶動中小城市（衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn)）發(fā)展的城市空間格局。所以未來一線城市所在的優(yōu)化開發(fā)區(qū)域仍是房企開發(fā)重點，而中西部與東北地區(qū)由于整體城鎮(zhèn)化率較低，隨著重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的不斷推進，其未來城市群增長及房地產(chǎn)開發(fā)增長潛力較大。

2）會議要求科學設(shè)置開發(fā)強度，劃定每個城市特別是特大城市開發(fā)邊界。從某種角度來看，雖然特大城市存量土地仍有較大的利用與提升空間，但整體可供開發(fā)利用的土地已經(jīng)相對稀缺，其未來土地價格與房價下降的阻力較大。

4、會議首次提出綠色城鎮(zhèn)化概念，依托現(xiàn)有山水脈絡(luò)等獨特風光，讓城市融入大自然，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁；要融入現(xiàn)代元素，更要保護和弘揚傳統(tǒng)優(yōu)秀文化，延續(xù)城市歷史文脈；要融入讓群眾生活更舒適的理念，體現(xiàn)在每一個細節(jié)中。

城鎮(zhèn)化不只是造房子，發(fā)展文化、都市鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)對于開發(fā)商來說也十分重要。市民化的進程以及城市居民消費的升級必然需要有更多配套來支撐，這也要求房企能審時度勢，更要把山水、風光、鄉(xiāng)愁、文化、歷史等多種元素融入空間中，加快從傳統(tǒng)住宅開發(fā)角色向綜合開發(fā)與新型角色轉(zhuǎn)型。