“錢荒”現(xiàn)象與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2013年以來，尤其是進(jìn)入6月份，我國金融界出現(xiàn)了大面積的錢荒現(xiàn)象，也就是說在流通領(lǐng)域存在著貨幣相對不足的情況。從目前情況來看，錢荒的原因不是央行釋放的流動性不足，而是商業(yè)銀行把貨幣過度投入到收益高的一些虛擬產(chǎn)品上去了。由于新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)人舍棄了以往的救市做法，而是強(qiáng)調(diào)“要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，更有力的支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級”。這導(dǎo)致銀行界流動性越來越緊張，且短期內(nèi)局面無法有根本性的改觀。

作為專業(yè)的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，我們關(guān)心的是，本輪國內(nèi)“錢荒”的發(fā)生及其演變，將對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生什么影響？我們認(rèn)為，“中國6月份的信貸緊張”對房地產(chǎn)業(yè)的影響，應(yīng)該從以下三個維度加以觀察，這樣或許是更為全面的描述。

一、時間維度的觀察

首先，從短期來看出現(xiàn)了兩種不同的跡象。一是地產(chǎn)板塊的證券直接受到了消極影響。在6月24日的股市大跌行情中，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金科股份、華聯(lián)控股、綠景控股、中弘股份、陽光城等30只地產(chǎn)股跌停，28只地產(chǎn)股跌幅超過9%，18只地產(chǎn)股跌幅超8%，這顯示了資本界對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擔(dān)憂；二是近日國內(nèi)房地產(chǎn)市場上銷售量與價格總體上卻呈現(xiàn)出強(qiáng)勢上揚(yáng)的態(tài)勢，表明了市場買賣雙方的信心基本上沒有受到“錢荒”的影響。這種短期出現(xiàn)的看似相互矛盾的現(xiàn)象，其實是不同的人士從不同的視角對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景有著不同的判斷的結(jié)果。

其次，從中期來看影響取決于央行政策立場，即對“錢荒”處理的措施。接下來幾個月里，如果顧忌到國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)處于增速放緩的態(tài)勢，且這種狀況超過一定的臨界點(diǎn)，央行將會采取適當(dāng)讓步的做法，對資本市場適度進(jìn)行釋放一定量的流動性，以刺激經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，那將有效緩解包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的一些行業(yè)資金鏈緊張的狀況，從而堅定各方對房地產(chǎn)業(yè)未來平穩(wěn)發(fā)展的信心，由此而來的影響則是積極的促進(jìn)作用；如果央行堅信“錢荒”問題主要源于商業(yè)銀行的資本結(jié)構(gòu)不合理，銀行為追求更多利潤，把大量資金投入到收益更高的領(lǐng)域，流向了存在泡沫、產(chǎn)能過剩的領(lǐng)域，其中也包括樓市。屆時央行將對釋放流動性采取持續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度，希望借此機(jī)會商業(yè)銀行進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，把手中的資金用好，讓投向更合理，更好地為實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，那么市場層面的貨幣緊張局面將會繼續(xù)惡化，此舉將拖累房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

再次，從長期來看影響取決于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣程度。一言以蔽之，一榮俱榮，一損俱損。如果未來中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實施、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較為順利，世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為寬松，則國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展就能夠保持較高的增長速度，則房地產(chǎn)業(yè)就能夠得到長期穩(wěn)定健康的發(fā)展。如果國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)在較長的時期內(nèi)不太景氣，或許地方政府將對房地產(chǎn)業(yè)更加倚重進(jìn)而尾大不掉，最后問題積重難返；或許各級政府采取嚴(yán)厲的措施，不惜以壯士斷腕的姿態(tài)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，則房地產(chǎn)業(yè)的地位將顯著下降。這兩種情況都對房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展是很不利的。加上房企拿地的積極性與國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是正相關(guān)的，未來房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展實在離不開國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境。

二、企業(yè)維度的觀察

首先，“錢荒”對大型房企影響不大。眾所周知，國內(nèi)大型房企在各方面都處于優(yōu)勢地位，在資金方面一般不會出現(xiàn)較大的問題。在信貸總體緊張的情況下，大型房企更能夠從容應(yīng)對，從控制開發(fā)節(jié)奏，到強(qiáng)化促銷力度，甚至到項目變現(xiàn)，它們都有更大的騰挪空間。因此，本輪“錢荒”對大型房企的影響不會很大。

其次，“錢荒”對中小房企的影響不容小覷。相對于大型房企，中小型房企在各方面都較少存在優(yōu)勢，尤其在資金方面，往往成為它們事業(yè)的短板。中小房企實力有限，資金鏈承壓能力較低，如果“錢荒”持續(xù)下去的話，中小房企的生存就會受到威脅，甚至?xí)媾R行業(yè)洗牌的命運(yùn)。

三、融資渠道的觀察

從目前國內(nèi)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)來看，總體上70%-80%是間接融資，也就是銀行貸款，只有20%-30%是直接融資。

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，它們的資金來源早已多元化，近年來其直接融資的比例持續(xù)攀升。短期內(nèi)銀行“錢荒”對它們的影響不會非常顯著。住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合開展的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然變化，直接融資已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達(dá)6.5倍。進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢還在擴(kuò)大，房地產(chǎn)信托一改前幾年新增規(guī)模占信托總量比例下降的趨勢，出現(xiàn)明顯增長，房地產(chǎn)領(lǐng)域成為信托資金主要投資方向。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共發(fā)行76款，發(fā)行規(guī)模達(dá)224億元，位居發(fā)行規(guī)模首位。4月，房地產(chǎn)信托占比達(dá)33%，超過金融和基礎(chǔ)設(shè)施。而在今后稍長的一段時間里，“錢荒”的持續(xù)，將會驅(qū)使它們采取更多的直接融資手段以應(yīng)對銀行間接融資的困難。

總體上來看，“錢荒”對房地產(chǎn)業(yè)盡管有著各種各樣的影響，但是像北京、上海等一線大城市供求關(guān)系緊張的狀況也不是一下子能夠改變的，加上前一段時間，開發(fā)商銷售資金回籠加快和銀行借貸相對“不那么緊張”，至少目前很多房企并不缺錢，也無降價動力，因此，銀行錢荒對房地產(chǎn)市場的影響短期內(nèi)不會非常顯著，對房價基本上不會產(chǎn)生什么影響。只是中小房企承受的壓力最大，在未來會面臨較多的不利因素，特別是依靠“影子銀行”融資的小企業(yè)，如果拿地過于激進(jìn)，將受到比較大的沖擊。