上海自貿區、深圳前海對房產的影響及釋放出的信號

一、中國（上海）自貿試驗區與房地產

中國（上海）自貿試驗區改革發力核心目的在于推進貿易便利化，推動向離岸自由貿易、服務貿易轉變，特別是離岸金融試點等，具體方案將可能落實到金融、貿易、航運等五大領域開放政策。資本項目的管制放開、人民幣自由兌換、貿易壁壘消除，再加上國內龐大的消費市場，使得上海對于有意深耕亞太、面向全球的跨國企業建設亞太總部乃至全球總部具有戰略意義。不但上海國際金融、航運和貿易中心建設之路將邁開實質性步伐，上海自貿試驗區也將形成可復制、可推廣的對外開放的路徑和模式經驗，服務全國發展。

上海自貿區的國家層面意義與上海“四個中心”建設的提速，將使上海由區域型的大城市真正上升為平齊甚至超越紐約、倫敦的世界性大都會。這將顯著提升上海樓市的整體價值，作為先導性要素的上海房地產投資開發價值面臨戰略重估，對上海樓市的影響也將長期而深遠。

擴大服務業及總部經濟是自貿區試點內容的重頭戲，從以前只重視傳統貨物貿易向貨物貿易和服務業并重轉型，鼓勵發展金融租賃、航運物流、國際貿易、專業服務及服務外包、文化創意和傳媒、教育培訓和醫療、公共服務、監測及維修等服務業，以及鼓勵區域總部、區域運營結算中心、對外投資平臺的建設建立。所以產業地產與商辦物業將是自貿區及周邊未來房地產發展的主要方向。

上海自由貿易試驗區對房地產的影響與傳導路徑：先是金融、貿易自由政策出臺后，自貿區企業數量增加，隨之產業地產、商業地產需求也增加；此后伴隨貨物吞吐放大、貿易額上升，更多企業將入駐自貿區，更多倉儲、辦公與住宅需求也將推動租金上漲、物業增值；隨著房地產發展的不斷成熟，以及自貿區范圍的擴大，開始對全市資源發揮配置作用，并出現產業、商業、住宅等新一輪樓宇經濟繁榮。

自貿試驗區建設的重心在于產業，所以自貿區及周邊的產業園及商業地產會先迎來機會，比如物流倉庫、商務辦公需求等，但住宅方面短期很難出現大幅飆升的情況。決定區域房價的還有供需比例、開發周期等因素，如果一個區域歷史供給已經過大，那自貿區概念的影響短期內還不能體現出來。但從中長期來看，區域內因產業拉動而居民收入提高，區域新增就業人口密集度也會增強，會逐漸推動住宅價格上漲。從當前自貿區周邊情況來看，受輻射的區域為外高橋板塊、川沙板塊、祝橋板塊和臨港新城板塊。

外高橋土地市場比較沉寂，最后一幅宅地出讓至今已經兩年半，這將導致該板塊的新房市場短期面臨房源不足的局面。近兩年來，外高橋地區的樓市成交結構正在向中高端轉移。即將在9月啟動銷售的森蘭雅苑二期，普通住宅起價4萬元/平方米，別墅起價6萬元/平方米。即使扣除超過10%的開盤折扣，真實成交價格也可能較此前上漲近15%。隨著外高橋確定為自由貿易區，作為該板塊實力高端樓盤的森蘭雅苑，或將迎來更大收獲期。

川沙板塊近年來受到地鐵2號線東延伸段開通、迪士尼建設等諸多利好因素的影響，板塊熱度持續上漲。目前板塊新房成交均價2.2萬元/平方米，與2009年同期相比，該板塊房價漲幅遠高于同時期全市的均價漲幅。隨著自貿區批準建設，川沙板塊樓市將進一步上行。祝橋板塊的新房成交目前并不活躍，2009年至今在售商品房項目僅有1個，已基本售罄。因為板塊主要承擔物流運輸任務，商業消費不足，住宅項目較少，因此土地市場和樓盤價格漲幅均沒有明顯異動。

臨港新城目前在售樓盤有滴水湖馨苑、乾耀東港，從房價走勢上看，兩樓盤均價在1.3萬元/平方米和1萬元/平方米長期徘徊。臨港由于位置較遠、實體產業支撐不足、人口導入不夠，板塊共有18萬平方米的新增供應未被市場消化。臨港新城1.1萬元/平方米的成交均價與外高橋、川沙、祝橋板塊相比，價格洼地優勢明顯。自貿區建設長期看將帶動人口聚集和產城融合，有望打破房源供過于求的局面，地區房價可能進入新的上漲通道。

二、前海深港現代服務業合作區與房地產

深圳前海深港現代服務業合作區定位為金融開放試驗示范窗口，對外開放，先行先試。前海將重點發展金融、物流、信息、科技服務以及其他專業服務，主要內容包括進行體制機制的創新和現代服務業的集聚，努力發展成為香港和內地緊密合作的先導區。前海的發展邏輯是：首先集聚境內外的機構、人才和資金；其次是創新，即貫徹“前海22條”里的金融改革8條，允許前海探索人民幣回流渠道，支持香港銀行機構對前海的企業和項目發放人民幣貸款，支持在前海注冊、符合條件的機構在港發行人民幣債券；然后，用好國務院批準的“先行先試”，在利率、跨境模式乃至監管體制上進行突破；最終階段是實現“特定區域內、良好管控下的金融自由”。

前海發展現代服務業最直接的是推動對高端辦公樓宇的需求；另外為了留住人才，也要滿足他們對居住、商業、休閑娛樂的需求；如果解決了個人工作和生活問題，下一步就要解決這些人才的子女讀書問題，所以學校也非常重要；金融行業做的最好的有20%是猶太人，如果要吸引這些猶太人才來前海工作，也要注意解決他們的宗教信仰場所問題。前海深港現代服務業合作區建設，使對未來前海及周邊地區樓市發展產生了無限的想象空間。

前海規劃建設1200萬平方米寫字樓，將超過目前深圳已經投入使用的寫字樓面積總和。由于在前海登記注冊的公司還將享受企業所得稅和個人所得稅的雙重優惠，前海將成為一個強大的磁場，吸引大量企業，尤其是金融企業遷入。這將對整個寫字樓尤其是高端寫字樓市場產生重大的影響，對其他區域尤其是福田中心區帶來很大的壓力。

從商業來看，前海商業規劃總量360萬平方米，是福田中心區的1.8倍。前海聯手后海商業中心，將形成深圳最大的商業中心。在整個深圳總人口無法大幅增長的情況下，還有電商的夾擊下，其他市級商業中心不得不面臨一定壓力。

從住宅產品來看，由于前海總體規劃開發的住宅量不大，能推出的商品住宅在300萬平方米左右，假定十年開發完畢，則每年推出30萬平方米左右，只占整個樓市的5%-8%。但對周邊的住宅來說，前海的規劃是絕對的利好。首先，前海將大大改善區域的交通和商業等配套設施。根據規劃，將有十二條軌道交通通過前海，前海和福田中心區一道享受軌道交通樞紐地位，這將大大改善周邊區域基礎設施條件，尤其對于寶中、碧海等區域；前海360萬平方米商業將成為周邊區域的配套，大大提高生活及休閑配套水準。其次，前海將大大改變區域就業人口數量和檔次，帶來巨大的住宅需求。按照規劃，前海將帶來80萬人就業，而前海內部僅僅能解決30萬人居住，這意味著還有50萬人需要解決居住問題。這50萬人相當一部分遷移到前海周邊區域居住，將導致周邊區域物業價值攀升。

當前，受首批土地成功出讓因素影響，前海樓市升溫趨勢明顯，片區內的置業信心明顯提升，訪客量和關注度空前高漲。南頭、寶中等多個受前海效應輻射的片區，置業關注度也明顯提升。

在前海輻射圈內，近期或即將開盤的樓盤都處在熱銷或受到高度關注的狀態。比如，位于寶安中心區的華寓項目，開盤即已售罄；還有位于新安的海雅繽紛城·君譽項目，目前也已進入尾盤銷售階段。另外，還有一些即將進入銷售階段的樓盤，也吸引了大量的咨詢者，比如位于大南山的漢京半山公館、藍色港灣等項目。

三、二者對比后的總結

上海自貿區對上海房地產市場的影響將是長期和深遠的，將提升上海樓市的整體價值，特別是未來對涉及金融、貿易、航運板塊商辦物業的價值提升，包括陸家嘴、外高橋、川沙、臨港新城、金橋等板塊；短期內自貿區內的住宅的供應有限，對整體樓市影響不是很明顯，但中長期利好的住宅板塊主要是外高橋、川沙、祝橋、臨港新城板塊以及外部承接住宅需求的板塊，其中外高橋板塊所供房源不多，森蘭雅苑二期和新城碧翠兩個項目市場前景看好，而臨港新城屬于價格洼地，住宅長期價格提升空間較大。深圳前海規劃商品住宅面積相對較少，但由于未來區域內人群住宅需求較大，再加上前海規劃帶來的交通與配套的改善，周邊南頭、寶中、大南山等板塊住宅市場受到的利好效應短期內已經非常明顯。

無論短期還是中長期，前海對深圳房地產市場的影響則是全方位的，并且深圳前海的商辦公產品規劃面積和能級都決定了前海必定屬于市級商務中心；而上海自貿區短期內將首先利好區內及周邊產業地產和商業地產的發展，但短期內對上海全市商辦市場的影響還處于相對不確定狀態，空間分布也相對分散，在某種時間維度上削弱了自貿區商務中心的發展能級與輻射效應，等整體政策形成和擴區效應整合完成，影響將會更加巨大。

四、匯總相關觀點資訊：

1.有研究認為上海自由貿易區建立后，上海房價3年內破均價4萬

2.券商認為自貿區首單紅利，這僅僅只是開始，重申強烈看好自貿區、看好外高橋

繼續看好自貿區核心標的——外高橋、金橋、市北高新、陸家嘴。外高橋毋庸置疑是最優選擇，①地位和定位已經發生改變。地位看，直接享受改革最大紅利，已突破傳統園區企業概念。定位看，成為金融、體改、貿易平臺（未來其他企業希望在高橋內嘗試政策紅利都需要和高橋發生聯系）。②租金、地價升值。③區內經濟體量增大，帶來高橋所投資的相關企業投資收益增加（配套服務、物流等）。

3.商業研究機構認為上海自貿區對房地產影響主要分為以下三方面：

首先，上海自貿區獲批，利于產業資源整合與產業地產發展。由于自貿區政策的利好因素驅動，物流園區、港口、臨空產業園區等產業地產項目的開發將在此過程中不斷收益，工業用地由此而成為香餑餑，價格上漲是自然而然的事情。因此，部分實力比較強的實體企業為了解決自身資源整合或行業資源平臺，開始在上海自貿區內拿地進行平臺搭建，開發產業綜合體項目，順便進入了房地產開發領域。這些企業以這些產業綜合體項目為核心整合其公司內部或行業涉及的產業鏈資源，謀求在行業內跨越式發展的先機。一些綜合體的開發商也會看重這次加工、制造、貿易等產業整合與升級的機會，會瞄準一些行業，趁機在這個區域內進行產業地產的開發。

其次，傳統的住宅地產、商辦地產也會因此而受益。這種受益主要由于區域內項目成為市場關注的焦點。另外一方面，受到自貿區產業集聚與新的需求不斷導入的影響，都可能會為自貿區內的住宅、商辦市場帶來新的發展機遇。

最后，從上海自貿區土地市場而言，由于產業用地的需求不斷增加，以后純住宅用地的出讓在自貿區區域內會越來越有限，更多的土地將用來自貿區內產業的發展。同時，由于自貿區政策的利好，會帶動這個板塊內土地需求量的猛增，但是，土地資源的有限性勢必滿足不了所有企業的需求，這或將引起自貿區板塊內土地價值的持續上漲。

4.海外研究機構發布了來自臨港管委會的內部指導信息，8月25日上海市政府明確表示希望臨港新區做好積極擴區的準備，建設好新臨港。

目前對自貿區最感興趣的是外資銀行，外資銀行在國內的一切資本項下的限制，都可能在自貿區取消，他們普遍希望立刻在自貿區成立自己的分支機構在自貿區有工業用地，建議稍安勿躁，不要交易，也不要施工，等待下一步的政策；一些在自貿區有農業用地的企業，開始籌劃利用7-8%的施工場所進行經濟型酒店的開發；是外貿型企業，那么自貿區將在人民幣資本項下提供最大可能的自由限度；是內貿型企業，那么之前國家有所限制的行業都可能放開，比如演藝行業、拍賣行業等等；從事的是金融類企業，那么在自貿區，會放開央行規定的利率波動限制，擔保倍數的限制，融資租賃的限制，小額貸款公司貸款放大比率的限制。

五、我們的觀察

中房數據研究院認為，中國未來的經濟思路已經展開，一方面，城市立足交易，以自貿區的外部改革壓力帶動城市的經濟的改革，減少壟斷，對接世界經濟要求，像利用上海靠譜的營改增試點一樣逐步展開自貿區的范圍；另一方面，針對農村，以確權土地，土地賦能的新型土地扭轉模式也拉開大幕，以海南、溫州、成都、深圳、天津、嘉興、重慶九龍坡為代表的試點已經開始了農村土地改革的資源挖掘號角，我們政府，現在真正成為城市和農村國土價值的重構者和點睛者，在這一不同經濟體并存的960萬國土上進行著略顯混亂但確又層級序列分明的經濟勢能轉化或“熵化”，這是中國經濟將保持持續動力的關鍵保障，我們看好這一重要的經濟布局和策略。