提早布局 贏在未來

忘掉希臘，忘掉意大利，忘掉“占領華爾街”運動吧。眼下真正的壞消息是什么？中國，當前這一全球第二大經濟體已開始走火入魔 。想想2005年以來的美國、愛爾蘭和半個西方世界。想想1990年之后的日本。想想……好吧，歷史上的每一次樓市泡沫。

10年前，上海房價約為普通家庭收入的6倍，而如今已經高達13倍。深圳的比例從5倍上升到了14倍。這些數據都荒唐得離譜。這是真正的狂熱。他們從未見過樓市崩潰。他們以為樓市會永遠火爆下去。

中國延續已久的投資熱潮前無古人，肯定會破滅。泡沫破裂的后果是徹頭徹尾的災難。這是因為樓市影響著每一個人，無論是中產階級家庭、開發商、銀行還是地方政府。這樣的房地產泡沫猶如1918年爆發的西班牙大流感一樣，會傷及無數，難以抑制。

以上是《華爾街日報》專欄作家Brett Arends，在該報最新發表的一篇“當心走火入魔的中國經濟”文章中所提出的觀點。在我們看來，該文盡管有可能危言聳聽，但中國房價高得離譜，樓市泡沫橫飛卻是不爭的事實。

的確，如今的房價猶如6000點的股市，大家都在為其癲狂，利益相關各方也竭盡所能地延長這場“世紀盛宴”的時間，仿佛10000點轉瞬間就能變成現實，而最終的結局卻往往會應驗那句老話——“上帝要其死亡，必先讓其瘋狂”，一萬點根本就是奢望，1600點旋即照進現實。

那么，在樓市泡沫破碎之前，我們到底該做點什么呢？抑或是邁向未來的十年，究竟會發生什么，不妨多想一想，這樣才不至于再“失去”又一個十年。

高房價的最大推手

當2013年北京上海房價同比再漲20%，房價收入比高達35-40倍，在全世界遙遙領先的情況下，誰來為高房價負責呢？面對千夫所指，作為房地產業的代言人，任志強再次奮起反擊，泄露了我國貨幣雙發的天機：“對中國來說，真正的泡沫的是貨幣雙發。如果沒有貨幣雙發，什么泡沫都沒有，通脹是因為貨幣引起的。”

那么，來自于海外美元的“貨幣雙發”對中國國內經濟的流動性有多大影響呢？經過簡單測算發現竟然增加了國內106.56萬億元人民幣的流動性，這是一個多么令人驚嘆的數字！

由此，人們難免會產生一個巨大的疑問：國內流動性為什么由100%而逐漸萎縮，到如今幾乎100%依賴海外資金呢？這與巨大的樓市泡沫又有什么關系？

這就有如下兩個重要原因：

一是自1990年代中期開始，跨國公司大舉投資中國，以其雄厚的實力，加上獲得稅收等方面的超國民待遇，優先收購優質國企（當時稱為“靚女先嫁”），其余國企大量破產倒閉，其原來存有的流動性也隨著企業破產而被消滅。從此，中國進入了依賴外資直接投資（FDI）輸入流動性的時期。

二是政府自身消費和低效投資導致了大量國內流動性消失。特別是低效投資，在八五期間約為每投入1元錢只能收回0.5元，即投資回報率不足50%。此后每況愈下，大量政府投資血本無歸，成為爛尾工程的不計其數，投入的現金就沉淀在其中退出了流通，于是不得不更加依賴海外流動性的輸入。

然而，這種外部輸血式增長總有到頭的一天。2007年股市見頂；2010年樓市再掀高潮；2011年PE和VC投資收益見頂；2012年商業銀行利潤見頂……如今僅剩房地產泡沫尚在最后沖刺。

而現在樓市也開始出現分化：二三線城市漲價乏力，部分城市泡沫已經破裂；新房交易較火，而二手房交易冷卻，全國能夠繼續保持高速增長的僅北京、上海、廣州、深圳等幾個一線城市。

因此，為了保樓價推樓價，在內部流動性接近枯竭的情況下，必須要靠吸引熱錢繼續投機。而要保持熱錢的熱情，就要靠強行推動人民幣升值，可謂騎虎難下。即人民幣升值——吸引熱錢——推高樓價，在這個邏輯關系中，人民幣升值與樓價成正比。

一個令人難堪的悖論是，作為最重要的資產，樓價越是上漲，則人民幣在國內的購買力越是貶值。這會形成了一個越來越危險的背離，即人民幣對外升值而對內貶值，當這種背離達到極致的時候，難免物極必反，即出現人民幣對外大幅貶值和對內大幅升值（通縮），而造成這種反向運動的直接動因是——國際熱錢大量外流。

這樣在熱錢大量外流，國內流動性急劇萎縮的同時，國際石油價格和糧食價格大漲，加上人民幣大幅貶值，將出現嚴重農產品輸入性通脹（但與此同時工業品將嚴重通縮），樓市必會受到外資拋售和剛需斷供的雙重沖擊，價格出現大跌。

而這時才是最難選擇的時候。因為，如果大規模釋放流動性救市，糧價將更大幅上漲，甚至影響社會穩定；如果不救市，樓價將失去最后避免雪崩的可能。這就是我們高房價的不為人知的隱私。

會付出怎樣的代價

盡管許多人都經歷了股市和黃金的瘋狂，而大多數人也認為它們是不可能下跌的。但事實證明：不可破滅的神話早已破滅。

然而，這些人不僅沒有吸取其中的教訓，依然固執地認為房價是永遠上漲的。即使全世界很多國家的房價泡沫已經破滅，即使鄂爾多斯和溫州房價已經暴跌，即使李嘉誠開始大量拋售中國房地產，即使外資銀行已經全部拋售完中國銀行的股票，即使房屋空置率已經高的嚇人，即使中國7個城市被評為世界最高房價。如果一味盲目地固執己見，勢必將為自己的瘋狂付出代價。要知道，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球都是無一幸免的。

從目前來說，不惜一切代價的將人往樓市趕，名義是為了剛需，實際上最多的是投機資金，真正的剛需根本買不起。即使有買的，也是為防止房價進一步上漲，好不容易借錢才入市的。這已經是很危險了，危險在哪里呢？

一是正如王石所說，國際上一般用家庭一年收入的3到6倍買一套房子，是正常房價，而在一線城市這個數據突破47倍。經濟上一有風吹草動，這些家庭無一例外都會破產。二是現在為了維持樓市泡沫不破，央行還在大量印鈔，但是，房地產吸附資金的能量無限大，這樣下去無論印多少鈔票都不夠用，而這些資金都成為死錢，第二次流通的概率非常低，造成中國貨幣效率極其低下，人民幣1元錢只能創造0.5元的效率，而1美元可以創造1.5美元的效率，兩者相比，中國發鈔無限量龐大，一點也不奇怪了。三是從國際金融來看，中國貨幣貶值風險已經越來越大，國際資本不是傻子，有利可圖的事他們從來都不會放棄，他們已經準備了做空人民幣足夠籌碼。如果中國出口經不住美元匯率的上漲，70%都會發生虧損，那么，樓市新增資金就會枯竭。想想什么后果吧。

現在的土地價格完全是被炒作出來，已經背離市場的真實價格水平。當年日本政府發現問題后，只出臺了一個政策，那就是所有涉及房地產的貸款一律禁止，泡沫立馬破滅，日本經濟迅速復蘇，人民生活水平迅速提高，內需一下興旺起來。

中國遠比當年日本泡沫大一倍多，這是一件很恐怖的事?，F在的問題是，因為中國面臨的經濟現狀是，要么房價大跌回到正常的價格水平，擴大內需；要么人民幣大跌，最后刺破泡沫，中國經濟必然是硬著陸。

現在全國房價泡沫已經無可救藥，因為市場都知道，政府一定會保住泡沫，因為不會讓經濟出現大的衰退。這樣，促使中國經濟泡沫又往死路上邁出了一步。

目前的情況是不管政府如何救市，已經完全無用。因為美元已經開始大幅升值，全球資產價格泡沫都在破滅，沒有任何國家存在泡沫問題，只有我國泡沫好象是海上孤鴻，這就造成全球資本都會逃出，等待中國泡沫徹底破滅。

如果說2012年只是出現兩個城市的房價泡沫的破滅，只是點的現象，2013年從這兩點開始蔓延到貴陽、海南、蘇州、無錫等類似的十幾個二三四城市，到2014年將由點擴展為線，這樣兩條線的城市房價泡沫先期破滅。

一條是類似于溫州的出口導向型城市，主要是珠三角和長三角地區的二三線城市，因為實業大面積倒閉，外匯企業沒有資金來源，導致樓市根本沒有新增資金，開發商在資金的壓力下必然降價賣樓，先跑為王，越降價就越無人買樓的惡性循環開始出現，房地產的避險效應徹底消失。美元指數沖破100點的過程中，我們將聽見這些城市泡沫破滅的聲音。珠三角長三角這兩大最出色的城市群從此陷入深度衰退，至少持續11年。這就是房價泡沫的惡果。

二條是類似于鄂爾多斯這樣的城市，依靠廉價的資源突然暴富的城市全部患上嚴重的“荷蘭病”。荷蘭病，是指一國特別是指中小國家經濟的某一初級產品部門異常繁榮而導致其他部門的衰落的現象。

最典型的就是鄂爾多斯，有人說，如今類似這樣的城市已經有69個，他們的房價泡沫將在2014年像鄂爾多斯一樣破滅。之后便會由點擴展到線，然后擴大到面， 到2015年房價泡沫將徹底破滅，包括一線城市。

房產泡沫的破裂將導致實體制造業的全面倒閉，從而陷入大蕭條，并導致金融危機，最終將引爆地方債務，這將是一個巨大的災難。不管此說法是真是假，為了防患于未然，作為投資者都應該提早做點什么準備呢？

該提早做點什么呢

先來看看過去十年發生了什么事。2000年投資時，傻瓜都會賺錢，那時可是我國財富的總爆發時期。如果那時你投資的是房地產，當時北上廣深的房價才只有2200多，現在均價3萬多，整整漲了11倍，賺大發了！

再比如股票，2006年998點，到2008年漲了7倍，達到了6124點，是不是也賺錢？還有黃金，如果不買股票選黃金， 2 0 0 0年我國1克黃金1 0 0多元，而現在呢？1盎司黃金最高等于1920美元，整整漲了19倍。如果以上三種你都不屑，就看好人民幣，好像不管買什么都賺。

然而，十年之后，物是人非，只有房價依然堅挺。但是苦撐了那么久，樓市也開始搖搖欲墜，陷入了要崩潰的危難中。那么這時，作為投資者要怎么做呢？

《金融理財》建議：今年可以買一點股票。因為股票和房地產在國外都是并駕齊驅的。中國房地產長期在高位，而股票長期在低位，這是不正常的，所以肯定是打房地產價格戰。誰都希望，房子調下來，股票漲上去，至少資產不會縮水。所以讓股票漲，讓房價跌，然后賣掉股票，抄底房地產，這就是房地產和股票的并駕齊驅，也將是一種戰略意圖。

按照經濟學的“悠悠球”理解，房價下來后必然迎來股市的新一輪上漲，更何況在人民幣“外升內貶”的大環境下，為了讓人們不致于感覺資產在大幅縮水，必須找到一個類似之前房地產的保值增值棲息地——股市。

現在的樓市猶如15年前的巴西烏拉圭治理。當時他們房地產崩盤，就買進貨幣，但沒有想到此后貨幣出現了百分之5萬多的貶值。然后一些聰明的人并沒因此而消極，而是選擇把巴西的東西賣掉，買進美元，最后抄底，一舉成為巴西首富。

另外，不要把所有的雞蛋都裝在一個籃子里，要做多手準備。比如，可以到銀行把人民幣資產的20%換成美元。一旦人民幣貶值，你資產縮水的程度會低點。