社區(qū)發(fā)展中心項目管理模式的探索

摘要：社區(qū)進行項目化管理能較好地推動該項工作的順利開展。文章從社區(qū)基本原則和程序、年度投資計劃管理、項目審批等方面進行了簡要論述，以供參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)發(fā)展中心；原則和程序；項目管理；審批

中圖分類號：C912 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）18-0004-02

實施農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地政策，是指在征收農(nóng)村集體土地時，核定一定面積的土地，留給被征地的村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織，用于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性項目開發(fā)（商品房除外），為失地農(nóng)民提供就業(yè)崗位和股權(quán)分配，永續(xù)利用，成為村集體和村民長久、穩(wěn)定、可持續(xù)收入的重要來源。農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地的土地使用權(quán)歸村（社區(qū)）集體，不得轉(zhuǎn)讓及折價入股進行房地產(chǎn)等其他開發(fā)。

土地用途和利用方向應(yīng)符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。可用于建設(shè)工業(yè)、倉儲、通用廠房、集體產(chǎn)權(quán)出租公寓、商業(yè)、酒店、辦公等持有型物業(yè)，整體經(jīng)營，不得銷售、轉(zhuǎn)讓。

社區(qū)兩委根據(jù)全體居民的意愿，將農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地集中開發(fā)建設(shè)成社區(qū)發(fā)展中心，是切實解決被征地村民的生活出路，最大地保障被征地村民的權(quán)益。

項目資金來源于社區(qū)老百姓自己口袋集資的，工程建設(shè)過程要能經(jīng)得起老百姓的監(jiān)督。因此項目管理也需要有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾沓绦颉榧訌娚鐓^(qū)發(fā)展中心項目管理，規(guī)范建設(shè)投資行為，發(fā)揮社區(qū)投資作用，控制項目的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，保證資金運行安全，提高社區(qū)自籌資金使用效益，參考《湖里區(qū)財政性投融資項目管理辦法》（廈湖府辦【2012】124號）及省、市有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合社區(qū)實際，制定社區(qū)發(fā)展中心建設(shè)管理辦法。

1 基本原則和程序

1.1 社區(qū)發(fā)展中心項目管理應(yīng)遵循以下原則

基建程序?qū)徟瓌t；招投標(biāo)原則；投資控制和專款專用原則；全過程管理和監(jiān)督原則；建設(shè)單位項目法人終身負(fù)責(zé)制原則。

1.2 項目應(yīng)履行的基本建設(shè)程序

立項審批（審批項目建議書、可行性研究報告）；初步設(shè)計及概算審批；招標(biāo)文件及控制價審定；開工報告審批；編制、審批竣工決算，組織竣工驗收。

1.3 成立相關(guān)職能部門及部門職責(zé)

成立社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組、開發(fā)部、財務(wù)部、現(xiàn)場項目部、紀(jì)檢小組等相關(guān)職能部門。

（1）現(xiàn)場項目部負(fù)責(zé)項目全程的實施、跟蹤、協(xié)調(diào)管理和進度督辦工作；（2）開發(fā)部負(fù)責(zé)項目投資計劃、立項審批的管理工作和項目建設(shè)中與職責(zé)相關(guān)的協(xié)調(diào)工作；（3）財務(wù)部負(fù)責(zé)項目建設(shè)資金的撥付、審核、監(jiān)督和項目建設(shè)中與職責(zé)相關(guān)的協(xié)調(diào)工作；（4）社區(qū)紀(jì)檢小組負(fù)責(zé)對項目實施過程中各有關(guān)單位履行職責(zé)情況的監(jiān)督和對違規(guī)違紀(jì)行為的查處工作。

1.4 基本建設(shè)程序

社區(qū)發(fā)展中心項目嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的基本建設(shè)程序，按項目法人負(fù)責(zé)制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同管理制、竣工驗收制、工程監(jiān)理制的要求組織實施， 確保工程質(zhì)量和工期。

2 年度投資計劃管理

現(xiàn)場項目部于每年年底向開發(fā)部、財務(wù)部提出下一年度投融資計劃建議報告和項目前期工作進展情況。報告需明確：項目名稱、建設(shè)規(guī)模、總投資、資金來源、建設(shè)周期、年度投資額和年度建設(shè)內(nèi)容等。

開發(fā)部結(jié)合年度財政建設(shè)資金預(yù)算、項目重要程度、項目進展情況等，并與財務(wù)部協(xié)商后，編制項目年度投資計劃，報社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審查批準(zhǔn)。

投資項目年度投資計劃包括以下內(nèi)容：投資項目年度計劃安排說明；項目名稱、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)年限、總投資、本年度安排財政投資額、投資總額及資金來源；投資項目年度前期費用安排；其他應(yīng)當(dāng)說明的情況。

投資項目年度計劃和年度基本建設(shè)支出預(yù)算是財務(wù)部撥付建設(shè)資金的依據(jù)。

現(xiàn)場項目部每季度向開發(fā)部、財務(wù)部、社區(qū)紀(jì)檢小組報送項目進度及資金使用情況，并接受監(jiān)督。

3 項目審批

項目實行項目建議書、項目可行性研究報告、初設(shè)概算三階段審批制度。對社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組已確定的，規(guī)劃條件較為成熟，建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)已基本確定的項目，可采取項目建議書、可行性研究報告合并審批。

項目前期工作包括項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計及概算等的編制、審查、論證、報批環(huán)節(jié)。

項目建議書應(yīng)包括以下內(nèi)容：項目建設(shè)的依據(jù)和必要性；項目選址、擬建規(guī)模、主要建設(shè)內(nèi)容和進度安排；項目投資估算、資金來源和籌措計劃；經(jīng)濟效益和社會效益的初步分析等。

項目實行評審制度。項目建議書、可行性研究報告由社區(qū)委托有工程咨詢資質(zhì)的設(shè)計單位或工程咨詢機構(gòu)按規(guī)定進行編制。再由社區(qū)直接委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)進行評估論證或由領(lǐng)導(dǎo)小組、開發(fā)部、財務(wù)部、現(xiàn)場項目部、紀(jì)檢小組等組成評估小組進行評估論證。

提交的立項申請材料包括：立項申請報告；項目建議書或可行性研究報告（或方案設(shè)計文件）；市規(guī)劃局出具的規(guī)劃項目選址意見；市國土房產(chǎn)局出具的項目用地預(yù)審意見；環(huán)保局出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見；根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。

經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告是初步設(shè)計的編制依據(jù)。

4 初步設(shè)計和概算審批

項目必須編制工程初步設(shè)計及概算。

社區(qū)應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位依照批準(zhǔn)的可行性研究報告編制初步設(shè)計和概算。設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，遵循估算控制概算的原則，根據(jù)批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和投資估算進行限額設(shè)計。

初步設(shè)計技術(shù)方案由開發(fā)部、財務(wù)部、現(xiàn)場項目部參與方案評審工作，初步設(shè)計概算由社區(qū)委托有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)進行審核。

概算審核資料包括：項目概算審查申請報告；項目立項批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）、經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告文本；項目初步設(shè)計文件、概算書（含電子版）、工程量計算底稿等；有關(guān)部門的初步設(shè)計審查意見；市規(guī)劃局的方案批準(zhǔn)文件；其他與概算審核有關(guān)的資料。

概算批準(zhǔn)文件是施工圖設(shè)計、招投標(biāo)、項目預(yù)（決）算編制、年度投資計劃編制和下達(dá)的依據(jù)，同時也是確定建設(shè)項目投資最終控制數(shù)的依據(jù)。

5 工程招投標(biāo)和工程變更

社區(qū)發(fā)展中心項目原則上實行代建。代建單位受項目業(yè)主的委托，承擔(dān)整個建設(shè)項目的前期準(zhǔn)備、實施、竣工驗收及質(zhì)量、安全、投資控制全部工作任務(wù)。

社區(qū)應(yīng)按規(guī)定采用招投標(biāo)或政府采購的方式確定勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和設(shè)備、材料供應(yīng)單位。但依據(jù)法律及國家有關(guān)規(guī)定可以不進行招投標(biāo)或政府采購的除外。

項目招標(biāo)最高控制價由社區(qū)委托的咨詢公司審核，審核后控制價不得超過批準(zhǔn)的概算投資額。確實需要調(diào)整的，現(xiàn)場項目部必須重新報社區(qū)開發(fā)部審批。

施工中由于技術(shù)或不可抗力原因確需調(diào)整的，須由現(xiàn)場項目部提出，按下列程序?qū)徟?/p>

（1）設(shè)計變更投資額低于5萬元且不超過中標(biāo)價5%的，由現(xiàn)場項目部會同代建、設(shè)計、監(jiān)理等部門共同簽認(rèn)；（2）設(shè)計變更投資額5萬元以上不足30萬元且不超過中標(biāo)價5%的，現(xiàn)場項目部須書面報財務(wù)部備案；（3）設(shè)計變更投資額在30萬元以上不足100萬元或設(shè)計變更投資額小于30萬元但在中標(biāo)價5%以上的，現(xiàn)場項目部向開發(fā)部提出設(shè)計變更或概算調(diào)整書面申請報告，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施；（4）設(shè)計變更投資額在100萬元以上的，現(xiàn)場項目部須組織開發(fā)部、財務(wù)部、紀(jì)檢小組等相關(guān)部門及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員論證，形成書面論證意見，報社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組研究，履行項目基建審批程序。

6 資金的撥付

社區(qū)財務(wù)部根據(jù)審定的年度投資計劃和資金收支預(yù)算情況，并商開發(fā)部后編制投資基建項目資金預(yù)算。

投資基建項目建設(shè)資金由財務(wù)部根據(jù)年度投資基建項目資金預(yù)算安排，按工程建設(shè)進度分期撥付。

工程建設(shè)期間，累計撥付的資金不超過工程合同價的90%，其余資金待工程竣工決算后予以撥付。建設(shè)單位按工程決算金額的5%預(yù)留工程質(zhì)量保證金，作為保修期限內(nèi)保修金。

7 竣工驗收、決算和項目后評價

項目按批準(zhǔn)的設(shè)計文件規(guī)定內(nèi)容全部建成，符合竣工驗收條件的，現(xiàn)場項目部必須在規(guī)定時間內(nèi)辦理竣工驗收的有關(guān)工作。

在竣工驗收、投入使用后，由開發(fā)部、財務(wù)部、紀(jì)檢小組等部門組成項目后評價小組，有選擇地開展后評價組織工作。

后評價工作主要是對項目前期準(zhǔn)備、實施過程、運營情況、投資效益、環(huán)境效益、社會效益等方面情況進行綜合評價。

8 監(jiān)督與責(zé)任追究

社區(qū)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員違反規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，責(zé)令其限期糾正，并依法追究其行政責(zé)任；違規(guī)干預(yù)投資項目決策、實施，造成重大損失的，根據(jù)管理權(quán)限由行政監(jiān)察機關(guān)依法追究其行政責(zé)任。

作者簡介：林智鹍（1978-），男，福建廈門人，廈門市湖里區(qū)國有資產(chǎn)投資有限公司工程師，研究方向：工程項目管理。