淺析投資性房地產(chǎn)公允價值評估的對策

摘 要：新會計準則下，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以適用公允價值計量模式。公允價值計量具有諸多優(yōu)勢，但是在實際中其使用十分有限。本文將全面分析在投資性房地產(chǎn)中使用公允價值計量方法的優(yōu)點，并針對其的應用提出有益指導建議。

關(guān)鍵詞：公允價值；投資性房地產(chǎn)；應用；分析

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 18-0000-01

隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)開始作為一種重要的投資性項目。由于房地產(chǎn)投資具有高風險、高收益的特點，為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，2006年，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號--投資性房地產(chǎn)》。該準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)在開展后續(xù)計量時，在滿足一定條件后可以采用公允價值模式計量。公允價值也從此走入我國會計界，經(jīng)歷了一個快速發(fā)展階段。

投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，體現(xiàn)了國內(nèi)外會計準則正朝著同一個方向發(fā)展，順應了國際經(jīng)濟發(fā)展潮流。本文將全面分析公允價值在投資性房地產(chǎn)應用中存在的主要問題。

一、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的優(yōu)勢

公允價值符合全球經(jīng)濟發(fā)展趨勢，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)會計屬性和特點。一般而言，它主要有以下幾方面特點：

首先，公允價值可以提高會計信息質(zhì)量和應用性，能夠更加客觀全面反映企業(yè)財務實際情況。公允價值是一種動態(tài)會計計量方法，它可以全面的反映出企業(yè)的現(xiàn)金流變化情況，可以為公眾、股東提供清晰的企業(yè)會計信息。例如某企業(yè)2006年房地產(chǎn)投資成本為50萬元，2007年漲到了80萬元，如果采用傳統(tǒng)的歷史成本計量方法，企業(yè)財務報表上顯示該資產(chǎn)依然是50萬元，顯然這種會計信息質(zhì)量存在嚴重問題，不能如實體現(xiàn)企業(yè)真實財務情況。但是在公允價值計量模式下，企業(yè)賬面上房地產(chǎn)資產(chǎn)是80萬元，這就真實體現(xiàn)了企業(yè)財務情況。因此，采用公允價值計量模式能夠有效提高投資性房地產(chǎn)會計信息的真實性和客觀性。

另一方面，在公允價值計量模式下，有利于改善企業(yè)融資環(huán)境。如果采用公允價值計量方法，隨著房地產(chǎn)不斷增值，可以在短期內(nèi)體現(xiàn)在企業(yè)財務報表中。而良好的財務數(shù)據(jù)是企業(yè)順利融資的前提條件。

二、投資性房地產(chǎn)使用公允價值遇到的主要問題

公允價值計量模式具有傳統(tǒng)會計計量方式所不具備的優(yōu)點和長處，但是在實際工作中，公允價值計量模式并沒有得到廣泛使用。根據(jù)財政部發(fā)布的《關(guān)于國內(nèi)上市企業(yè)2007年執(zhí)行新會計準則情況的報告》，在滬深兩市1，570家上市公司中，有640家企業(yè)涉及到房地產(chǎn)投資業(yè)務。這些公司大多數(shù)采用了公允價值計量模式。但是只有19家公司采用了公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，占比僅為2.93% 。本文認為，上市公司對公允價值計量模式不“感冒”，主要與以下幾方面原因有關(guān)：

首先，公允價值數(shù)據(jù)獲取難度較大，可操作性不強。要采用公允價值模式首先要滿足比較苛刻的要求。首先，要有一個比較活躍的房地產(chǎn)交易市場；其次，企業(yè)能夠以較低成本獲得房地產(chǎn)市場最新的信息，從而為開展公允價值計量提供可靠數(shù)據(jù)。但是從當前情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場很難為上市企業(yè)提供透明、完善的市場信息。各地房地產(chǎn)價值有較大差異，影響因素各異，采用未來現(xiàn)金流預計方法又存在現(xiàn)金流估計不準確、折現(xiàn)率難確定等問題。所以公允價值難以確定，獲取公允價值信息的成本較高。

其次，公允價值計量會明顯影響企業(yè)財務報表數(shù)據(jù)。公允價值計量模式能夠真實體現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益和資產(chǎn)質(zhì)量。在采用公允價值核算方法后，企業(yè)不得對房地產(chǎn)資產(chǎn)做折舊計提和減值準備，期末賬面價值與公允價值差直接并入到本期收益表。當前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在諸多不穩(wěn)定因素，對房地產(chǎn)資產(chǎn)價值波動影響較大。在這種情況下，上市公司財務報表的變動幅度也會增大，從而加大投資者和股東對公司的擔憂，對公司經(jīng)營產(chǎn)生負面影響。

第三，公允價值計量對稅收調(diào)整有影響。投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，每期需對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，計入“其他業(yè)務成本”，可以作納稅抵減，減少當期所得稅。而企業(yè)如果采用公允價值進行后續(xù)計量，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為

基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，這將喪失稅前扣除效應，尤其是在投資性房地產(chǎn)價值持續(xù)上漲的情況下，還會增加公司的遞延所得稅負債，這種會計處理可能會增加公司應交所得稅，將導致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增加。

三、投資性房地產(chǎn)應用公允價值的建議

第一，完善房地產(chǎn)市場信息，加快市場經(jīng)濟發(fā)展。活躍的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價格及相關(guān)信息不健全。為了增強公允價值的公正和客觀性，國家應采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場，建立完善的資產(chǎn)評估準則體系。健全房地產(chǎn)交易市場，有助于公允價值的評估，使公允價值的取得有理可依，有據(jù)可查，同時降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。

第二，加強公允價值模式計量和信息披露的監(jiān)管力度。允價值的使用是一把雙刃劍，在促進會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也提供了企業(yè)操縱利潤的可能

性。監(jiān)管部門應盡快制定具體指南，對于公允價值計量的定性和定量給予一個明確的標準，加強對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式實施過程的監(jiān)管，對公允價值的惡意操縱者及獲益主體給予嚴厲懲罰。同時加強對公允價值信息披露的監(jiān)管力度，對采用公允價值計量模式應披露而未披露有關(guān)信息的公司，要進行相應處罰。通過充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值的相關(guān)信息，以達到增加不同的成本計量模式之間的可比性和透明度，正確引導上市公司相關(guān)利益關(guān)系人的投資決策。

第三，提高管理者及會計人員素質(zhì)，加強職業(yè)判斷能力。新會計準則的各項規(guī)定更加體現(xiàn)了企業(yè)管理者和財務人員職業(yè)判斷的重要性。公允價值中存在許多

不確定因素，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇、公允價值的確定都不可避免地需要財務人員的專業(yè)判斷，其主觀性必然增強，不同選擇將對會計信息的真實性有重大影響。因此，首先要提高會計人員的道德素養(yǎng)，加強其遵紀守法意識；其次，加強對會計人員的培養(yǎng)，增強其職業(yè)判斷能力，這樣有助于我們更合理地運用公允價值。

三、 結(jié)束語

從上述分析我們可以看出，公允價值在我國當前房地產(chǎn)市場環(huán)境，還存在諸多阻力，可操作性較低。因此，不能期待在短時期內(nèi)實現(xiàn)所有企業(yè)都采用公允價值計量模式，而是要遵循一個循序漸進的過程。但是，從未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，采用公允價值計量模式是必然的，相信在不久的將來，房地產(chǎn)投資企業(yè)將會日益重視公允價值計量模式，有更多的企業(yè)開始采用這種會計核算方法。

參考文獻：

[1]財政部..企業(yè)會計準則[S]..北京：：經(jīng)濟科學出版社，，2006..

[2]財政部..企業(yè)會計準則一應用指南[M]..北京：：中國財政經(jīng)濟出版社，，2006..