住宅銷售銷售價格與住宅投資關系研究

摘 要：本文采用1999-2011年的時間序列數據，進行ADF平穩性檢驗、協整檢驗、因果關系以及脈沖響應分析，研究住宅銷售價格與住房投資之間的相互作用。

關鍵詞：住房投資 住宅銷售價格 因果關系

一、引言

為刺激內需，推動住房制度改革，自1998年7月，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，中國房改向著市場化的方向邁進，此后房地產行業迅速發展，在2001年出現投資投機狂潮，2004年房價大漲。所以隨著房地產行業走熱，研究房地產市場也一度成為熱點。國外有關房地產研究的范圍較為寬泛，既有理論創新，又有實證分析。

影響房地產價格波動的因素有很多，比如居民收入、城區面積、城鎮人口、商品房空置率以及國家調控等因素。影響房地產投資的因素也有很多，例如城市人口數量、城鎮人口人均可支配收入、原材料價格、政府政策等。因而國內學者的研究角度也多變換，大體上偏重于房地產市場對某一宏觀經濟變量或房地產價格與多個宏觀經濟變量的關系實證研究。張清勇、鄭環環使用1985—2009年的省級面板數據利用面板VECM對住宅投資與經濟增長的關系進行檢驗，整體上否定了“住宅引領增長假說”，有證據顯示經濟增長引領住宅投資的單向Granger因果關系是穩定的。在中國住房供給價格彈性的區域差異及影響因素—基于面板數據的實證分析一文中，作者李冀申研究發現住房供給價格彈性具有區域特征，東部地區北京、上海、天津等地的住房供給缺乏彈性，其供給曲線具有較大的斜率，即在需求增加時，房價將大幅上漲，西部地區住房供給價格彈性最低。高波、陳健、鄒琳華利用動態面板模型對2000—2009年中國35個大中城市進行實證檢驗，研究發現區域房價差異是影響區域產業轉移和產業升級的重要因素。國家也多次出房價臺調控政策，如上調按揭貸款利率、“限購令”等。

綜上所述，房價對經濟發展、政策制定、產業結構都有不同層面的影響，本文著眼點在于研究住宅供給的價格波動與住宅投資之間的相互影響模式。

二、數據分析

本文使用的數據來源于《中國統計年鑒》。為了消除價格影響，我們取1999年的數據為基期，同時為了降低數據波動幅度，我們分別對住宅投資（單位：億元）和住宅銷售價格（單位：元）取自然對數，表示為lnhi和lnhp。作二者的趨勢圖，發現lnhi和lnhp并不平穩但二者趨勢有一定相似程度，二者的一階差分（dlnhi和dlnhp）趨勢圖則略顯平穩。接下來我們還將檢驗二者的關系。

（一）平穩檢驗

為了檢驗住宅投資與住宅銷售價格之間的Granger因果關系，我們首先需要對數據的平穩性進行檢驗。表1給出單位根的ADF檢驗值，及其針對原假設存在單位根的概率值。結果表明， 原序列lnhi與lnhp在三種情況下均不平穩，lnhi和lnhp的一階差分項dlnhi和dlnhp都是平穩的，即說明lnhi和lnhp兩個序列為同階單整I（1）。

（二）協整檢驗

兩個方程的調整的擬合優度分別為R12=0.9953和 R22=0.9953。由方程（1）可以看出住宅銷售價格較大程度上依賴于其滯后項，這種依賴程度隨時間增加而增加，其滯后一期影響為負。住宅投資對住宅銷售價格的影響在滯后二期達到最大，滯后三期為負。方程（2）顯示住宅投資受住宅銷售價格的影響程度更大。自身的影響隨時間增加減小。

輔以脈沖響應函數，協同分析二者之間的影響關系。脈沖響應函數可以衡量來自隨機擾動項的一個標準沖擊對內生變量和未來取值的影響。

1.從右上圖可以看出給住房投資一個正的標準沖擊，給住房銷售價格造成的影響在8年之內都是震蕩的，但是大體上都在x軸的上方，8年以后影響趨于穩定。

2.左下圖的脈沖響應函數表示的是住宅投資對住房銷售價格波動對所做的響應。給住宅銷售價格一個標準沖擊，住宅投資會迅速下降，盡管在兩年后這種反應向x軸靠攏并趨于穩定，但是整體都在x軸以下。

3.右下圖是住宅銷售價格自身的脈沖響應函數，圖示表明給住宅銷售價格一個沖擊，在隨后兩期內這種響應迅速由正的作用變成負的作用，在接下來的幾年里響應具有周期性，且都在x軸以下。

4.左上圖是住宅投資自身的脈沖響應函數，據圖可以看出，給住宅投資一個沖擊，后期住宅投資達到最大，反映住宅投資可能存在一定的投資投機性。之后的響應逐漸平穩，且都在x之上。

三、結論

模型檢驗結果表明住宅銷售價格較大程度上依賴于其滯后項，這種依賴程度隨時間增加而增加，其滯后一期影響為負。住宅投資對住宅銷售價格的影響在滯后二期達到最大，滯后三期為負。住宅投資受住宅銷售價格的影響程度更大。自身的影響隨時間增加減小。

對應第四節對脈沖響應函數的分析，說明住房投資增加一次會使住房銷售價格在長時間內都處于不同程度的增加狀態。說明住宅銷售價格增加所帶來的財富效應大于住宅投資回報。出現上述沖擊效應的原因是住宅投資存在一定的投資投機性。為了穩定房價要堅決抑制投機投資性購房。像北京、上海等城市嚴格執行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策等。脈沖響應函數還表明住宅投資、住宅銷售價格的增加具有很強的慣性，非政策不可逆性。此時，國家的政策則異常的重要性，例如通過征收個稅”以及“二套房利率”、“限購是否擴大”等以穩定房價。

參考文獻：

[1]張清勇，鄭環環.中國住宅投資引領經濟增長嗎[J].經濟研究，2012.（2）.

[2]楊俊杰.房地產價格波動對宏觀經濟波動的微觀作用機制研究[J].經濟研究，2012.（1）.

[3]李冀申.中國住房供給價格彈性的區域差異及影響因素—基于面板數據的實證分析[J].金融與經濟，2012.（9）.

[4]梁云芳，高鐵梅.中國房地產價格波動區域差異的實證分析[J].經濟研究，2007.（8）.

責任編輯： 曉途