“國(guó)五條”是對(duì)癥的藥嗎？

2013年2月20日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了五項(xiàng)調(diào)控內(nèi)容，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，它被稱為“國(guó)五條”。3月1日，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，其中關(guān)于20%的房產(chǎn)交易差額稅之規(guī)定最為嚴(yán)厲，它直接帶來(lái)房地產(chǎn)股的劇烈震蕩，并引發(fā)大規(guī)模社會(huì)討論。

自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來(lái)，政策調(diào)控四番升級(jí)，這看似為最嚴(yán)厲的一次。今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)將近50%，“換屆經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)可能帶來(lái)的政策松動(dòng)，使得2013年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“春天般的復(fù)蘇”，似乎頗有意味。可就在這春天里，政府打出了最后一記“重拳”。

在地產(chǎn)股暴跌后一周，北京、上海等大城市出現(xiàn)購(gòu)房爆發(fā)式增長(zhǎng)，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到9400套，與上月同期相比增加279.5%。急需購(gòu)房的以及需要‘先賣后買’的改善型置業(yè)者，是這一輪爆發(fā)式購(gòu)買的主力人群。各種地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，在這一輪恐懼性購(gòu)買風(fēng)潮之后，全國(guó)房?jī)r(jià)水平將趨于平穩(wěn)，之后仍將繼續(xù)攀升，“國(guó)五條”及其細(xì)則看似嚴(yán)厲，仍然不是對(duì)癥的藥。

房?jī)r(jià)上漲的根本原因

回顧這幾輪調(diào)控手段，我們注意到，所有的調(diào)控都躲開了真正的要害。國(guó)家土地財(cái)政收入模式并未改變，各項(xiàng)調(diào)控政策始終避開政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大分利者這一事實(shí)。它們限制購(gòu)買和流通，卻不限制核心的利益壟斷；它們擠壓市場(chǎng)利潤(rùn)空間，卻不解決源頭暴利的根本問(wèn)題。在這信息發(fā)達(dá)，民智猛增的時(shí)代，房?jī)r(jià)的秘密已掩不住事實(shí)的本來(lái)真相。

中國(guó)房地產(chǎn)暴利以及房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因，是政府基于土地公有制原則而制定的土地財(cái)政政策。當(dāng)代中國(guó)是稅負(fù)最為積重的國(guó)家，房地產(chǎn)的63項(xiàng)稅費(fèi)幾乎占到房?jī)r(jià)的30%-40%，土地出讓金也多占到房?jī)r(jià)的30%之上，這兩項(xiàng)加起來(lái)，一套商品房至少60%收益裝進(jìn)了政府的口袋。調(diào)控政策擠壓的只是開發(fā)商的利潤(rùn)空間和購(gòu)買者的正當(dāng)愿望， 而“國(guó)五條”20%差額交易稅的規(guī)定，只是在這60%上加了重重一磅。

中國(guó)地產(chǎn)暴利的最大受益者首先是政府，其次才是商人的市場(chǎng)。城市土地被政府規(guī)劃和招拍掛制度局限為稀缺資源，而城市規(guī)劃和招拍掛制度相結(jié)合的高妙之處在于：政府可以強(qiáng)勢(shì)把控和拔高土地的拍賣價(jià)格，加大政府對(duì)土地價(jià)格和塊數(shù)流入市場(chǎng)的控制力。巨大的收益使得政府不惜代價(jià)去面對(duì)拆遷帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，因此惡性拆遷事件越來(lái)越多。

這兩年，民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)哀鴻遍野，而央企地產(chǎn)公司卻頻頻逆市拿地。三年前嚴(yán)令退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的78家央企，有的陰魂不散，有的轉(zhuǎn)世投胎，他們或明或暗的推波助瀾，成為調(diào)控過(guò)程中真正的阻力。

貨幣超發(fā)

貨幣超發(fā)帶來(lái)的通貨膨脹也是房?jī)r(jià)高升的重要因素。貨幣的嚴(yán)重超發(fā)使得建筑原材料價(jià)格暴漲，人工和財(cái)務(wù)成本激增，當(dāng)蘿卜青菜都出現(xiàn)倍數(shù)的價(jià)格，房屋的價(jià)格不可能背道而馳。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年2月末，中國(guó)貨幣供應(yīng)量余額達(dá)到99.86萬(wàn)億，逼近100萬(wàn)億，是無(wú)可爭(zhēng)議的世界第一。而在十一年前這個(gè)數(shù)字僅為16萬(wàn)億，十一年里貨幣余額增長(zhǎng)五倍多，甚至超過(guò)了房產(chǎn)的平均升值比率，在這樣的通貨膨脹率下，一切樓市價(jià)格走低都是假象，因?yàn)椤胺N菜”成本和“菜市場(chǎng)”的租金都在持續(xù)升高。土地資源壟斷加上自炒自賣的行徑，再加上自身還是游戲規(guī)則的制定者，用各種強(qiáng)制性手段掠奪社會(huì)財(cái)富。毋庸置疑，中國(guó)已經(jīng)成為金融內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)最高的國(guó)家，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)成為一個(gè)最不健康的“累卵市場(chǎng)”，它只能向上繼續(xù)壘，保持它的結(jié)構(gòu)平衡不傾塌，而不能從下拆磚頭，向上壘的結(jié)果最終要比拆磚頭更為可怕，而我們只能眼睜睜等著它的未來(lái)發(fā)生。

房?jī)r(jià)的未來(lái)

不改變城市土地壟斷性經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，不約束依靠土地財(cái)政收入支撐GDP的欲望，不降低種類繁多的房地產(chǎn)稅費(fèi)，不限制國(guó)有企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)行為，任何壓制和限制性的調(diào)控手段都將與初衷南轅北轍，甚至?xí)∩霞硬　７孔邮翘厥獾纳唐?，房地產(chǎn)業(yè)有其興旺和衰落之必然規(guī)律，用行政手段替代市場(chǎng)規(guī)則，早已被證明為低效的管理辦法。只要不解決政府強(qiáng)勢(shì)暴利的現(xiàn)狀，暫時(shí)倒退的房?jī)r(jià)仍只是一副冰冷的假象，遲早有破冰爆發(fā)的那一天。憋著勁等這一天的不但有各種開發(fā)商，還有各地地方政府，不少二三線城市政府頂著調(diào)控令勇敢趟雷，有的明著干，有的悄悄來(lái)，各銀行更是憋足了勁，他們悄悄干起靈活的信托產(chǎn)品。在筆者看來(lái)，用政策也好，用立法也罷，政府如果能將自己從房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中瘦身、淡化甚至退出去，再限定土地的拍賣價(jià)格，以科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案投標(biāo)來(lái)最終確立項(xiàng)目歸屬，區(qū)分商品房和保障房的政策差別，才是從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的關(guān)鍵。

（作者為上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)助理、無(wú)錫世界貿(mào)易中心有限公司副總裁）