房地產業的新機遇

十八大以后，中央提出了新型城鎮化的發展方向，這是中國經濟和社會新的發展戰略。這一新戰略的提出，標志著中國經濟社會發展方式將由高速發展向均衡發展轉變，將由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉變，將由沿海化、中心城市化的方向朝區域發展和城鄉統籌的方向轉變。這些趨勢，對房地產業提出了新的挑戰和機遇。在這樣的背景下，能否抓住機遇，推進行業轉型創新，決定了行業的命運，也將深刻影響中國經濟和社會發展的進程。

與此同時，對房地產的調控也日趨深入。2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議再出“國五條”抑制投機投資購房加強房地產市場調控的政策措施（稱為“國五條”）。這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次調控。

新型城鎮化帶來新機遇

新型城鎮化的龍頭是產業導入、產業升級和新興產業的發展。房地產業的服務性和金融性，決定了房地產具有導入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產業發展的服務功能和金融功能，也就決定了它在產業發展、尤其是新興服務業發展中的重要的地位和作用，決定了它與產業、與城鎮化發展共生共榮的關系。

中國經濟結構的調整和產業升級、新興服務業的發展是新型城鎮化的基礎和前提。沒有產業，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮化。要實現產業的發展，當然要依賴于土地這個核心的、先導的生產要素，依賴于房地產整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能。這就為房地產發展、產業發展和新型城鎮化找到了共贏的支點，也為房地產的轉型和創新指明了方向和路徑。這就是，房地產的轉型創新必然與走產業結構調整、與產業升級、與新興服務業發展相結合的路徑，走與新型城鎮化的發展相結合的路徑。近年來，園區地產、商業地產、養老住區、文化旅游地產等的發展，已經開始產生了與產業、與城鎮高度融合的新商業模式，成為房地產轉型創新的主流。

新型城鎮化，與傳統意義上的城市化有不同的內涵。幾十年來，中國經濟和社會的發展主要還是以政府為主導的，通過集中配置資源的方式，以土地財政為動力的，重心放在沿海地區和中心型城市的高速發展模式。這樣的發展經濟啟動的初級階段是必要的，但是，高速發展模式導致的透支資源、污染環境及損害社會公平等，決定了它只能是階段性的發展模式，而不是可持續的發展模式。對房地產的宏觀調控，本質上是也并不僅僅是對房地產本身的調控，而是通過對房地產的調控，對中國經濟和社會發展的高速模式踩剎車。新型城鎮化，作為國家新戰略，就是要變高速發展為均衡發展，變行政性集中配置資源為市場化的均衡配置資源，變單一的土地財政為可持續發展的財政。這是一場深刻的制度性、結構性改革。新型城鎮化，本質上是人的城鎮化，當然也必須以產業為先導、以土地為平臺。沒有產業，就沒有人的城鎮化，而產業要進入、要升級、要發展，也必須依賴于土地制度的改革，促進集體建設土地向城鎮建設土地的轉化，讓土地成為可流動的生產要素和資產，成為整合各類資源和促進產業發展的平臺。土地制度的改革，包括集體建設土地的集約化利用、集體建設土地直接入市、對支持不同產業發展采取區別化的用地政策，等等，都將成為產業發展和城鎮化發展的基礎。從這個意義上，更能深刻地體會“改革是最大的紅利”的含義，也更能深刻地認識到房地產所具有的整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能的巨大價值。

推進新型城鎮化，就是要通過實現資源的均衡配置，實現經濟和社會的均衡發展。在地域廣闊、發展水平差異大的中國，實踐已經證明，這不可能依賴于行政的力量來推動，必然要有新的思維、新的路徑來實施，這個路徑就是通過改革，啟動市場化的力量，發揮市場在實現資源均衡配置、實現均衡發展的獨特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場自身的實踐，鼓勵市場的力量在新型城鎮化的過程中進行產業導入、升級和新興產業的發展，逐步實現資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產轉型創新所形成的新商業模式，如園區地產、養老住區、文化旅游地產等將發揮市場化均衡配置資源、推動產業升級與發展的重要作用，從而發揮出以市場化的方式推進新型城鎮化的作用。

中小開發商迎來黃金期

隨著宏觀調控的深入，房地產業的行業集中度越來越高，中小房地產開發商受到的挑戰越來越大，越來越難以在傳統模式中生存；然而，在新型城鎮化的進程中，中小開發商卻面臨著全新的發展機遇。中小開發商，尤其是民營開發商，完全可以發揮船小好調頭、創新能力強、地方資源結合度高等特點，結合自身的狀況進行轉型創新，通過轉換思維方式，以高科技、文化創意、旅游度假、養老產業、生態農業等新興產業為先導，以房地產作為平臺，跨界整合資源，把政府作為最重要的客戶，發揮房地產的平臺功能和資產功能，做好服務和運營，創造出各種房地產與產業、與城鎮化互動發展的新模式，推動產業和城鎮化的發展；通過這樣的創新和轉型，開發商完全可以成為新型城鎮化發展中的核心力量和有力推手，房地產業在新型城鎮化發展中完全可以發揮出更加重要的作用。

廣大的內陸地區、大城市郊區及眾多中小城鎮，因其所處的位置和經濟發展階段，決定了這些區域在文化創意產業、養老產業、度假產業、生態農業等方面的獨特發展優勢，這些產業正是中國經濟轉型和升級的主流方向，在宏觀政策面得到了政府和政策有力的鼓勵和支持，正處于發展的黃金期。正是在這樣的背景下，全經聯（全國房地產經理人聯盟）中的很多企業家在這些領域做出了許許多多的探索和創新，總結了很多成功的經驗和案例，全經聯也將這些案例建成了行業的實戰教學基地。這些一線的實踐和探索，有力地促進了企業自身的轉型和可持續發展，推動了行業的轉型和新型城鎮化的發展，也成為行業寶貴的智庫。

可見，新型城鎮化的戰略，給房地產轉型和創新創造了巨大的機遇；房地產的轉型創新，又為新型城鎮化注入了持續的動力，兩者相互促進，形成良性的互動，對實現新型城鎮化——人的城鎮化具有非常重要的戰略意義。同時，也可以期待，在這一過程中，住宅產業也將迎來新一輪的發展春天。

告別傳統發展方式

本輪針對房地產的嚴厲的宏觀調控，就是這些因素集中的和綜合的反應。調控的本質也是希望通過限購限貸等無奈而極端的行政性方式，倒逼發展商和地方政府轉變發展方式，這反映出房地產的發展模式正在進入一個新的轉折階段，也反映出中國經濟和社會的發展進入一個新的轉折階段。

改革開放幾十年來，房地產業在經濟社會發展和城市化的進程中扮演了重要角色，拉動了消費，改善了民眾居住條件，并拉動五十多個相關產業的發展，房地產及相關行業對GDP的貢獻率逐年快速提升；近幾年來，房地產甚至扮演了經濟與社會發展火車頭的角色，作用巨大。但是，房地產業目前的發展，無論是理念上還是方式上，都還是粗放型、消耗型的發展，這樣的發展方式越來越受到資源、環境、社會公平等因素日益增強的影響和制約，越來越不可持續。傳統的房地產發展方式，是建立在傳統的城市化模式基礎上的，是一種粗放的、面包面粉式的發展方式，突出特點是：

一.建立在土地財政、集中配置資源的、城鄉二元土地制度分置基礎上的高速城市化模式決定了房地產粗放的、面粉面包式的發展方式。這種城市化模式導致人口、資本向中心性大城市及沿海地區快速、集中性的聚集，導致了地方政府對土地財政的過度依賴，導致了土地資源的快速出讓與快速消耗，也必然導致這些地區房價持續、不斷攀升。顯然，這種城市化的模式已不可持續，這也正是新型城鎮化模式必須要破解的難題。

二.房地產面粉面包式的發展模式，必然導致與城市、與產業的結合度低。一次性出讓了土地70年、50年的使用權，大多建造的是消費型的商品住宅，與產業發展和城市功能的結合度低，無法為城市創造持續增長的稅源，無法為產業發展和城市發展創造更多的價值。

三.房地產面粉面包式的發展模式，必然導致開發與運營相分離，必然表現為高負債、高速度，必然導致土地利用率低、產品品質差、資源消耗大，社區運營與管理差，等等。

長期以來，這種發展方式積累了眾多問題，對資源、環境和社會公平等方面構成嚴重威脅，目前已經進入了持續爆發的階段，這種狀況受到政府、公眾和輿論不斷增長的質疑和抵觸，行業的轉型和創新勢在必行。而新型城鎮化戰略的提出和實施，也恰恰給房地產創新和轉型提供了一個很好的環境和時機，

房地產業本質上是服務業，房地產具有服務和金融雙重屬性，整合資源、服務運營、金融支持是房地產的重要功能；房地產的價值是貫穿于土地運營、項目開發、后期運營三個階段、全壽命周期的價值。但這些年來，我們把房地產業簡單地認為是商品住宅的開發與銷售，顯然完全誤解和扭曲了房地產的本質含義。當然，這與中國發展的階段性有緊密關系，一方面我們要彌補幾十年在住宅方面巨大的欠賬，另一方面也需要集中資源加速發展城市化。在這樣的認識中，房地產只有“房”，有“地”，而沒有“產”，沒有“產業”和“資產”的概念；房地產的本質功能和價值，即為產業和城市發展服務的，整合資源、服務運營、金融支持的功能與價值被嚴重忽視；而這些功能和價值，正是房地產在推動經濟和社會發展中最為重要的功能，是房地產最具動力也最可持續發展的價值，現在是到了給房地產恢復其本義的時候了。

房地產的轉型創新和新型城鎮化的發展，都離不開改革。制度性、結構性改革是推進房地產轉型創新和新型城鎮化的內在動力，改革是最大的紅利。然而，改革不可能憑空而降，需要從實踐中積累案例、總結經驗，邊干邊改。因此，當下最該做的事情，就是明確方向、累積共識、解放思想，鼓勵房地產企業在實踐中創造性地探索和實踐，不斷地總結經驗，在實現自身企業成長的過程中，也為行業的轉型創新、為新型城鎮化的發展貢獻可行的、有效的思想和方法。

（作者為全國房地產經理人聯盟執行主席、北京工商大學經濟學院金融學教授）