房產(chǎn)稅長(zhǎng)短策

自2003年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”的發(fā)展歷程。在2011年開(kāi)始實(shí)施的以限購(gòu)和限貸為標(biāo)志的需求管理政策調(diào)控下，2011年和2012年的住房投機(jī)行為受到遏制，基本住房需求成為主流，住房?jī)r(jià)格漲幅明顯回落。但從2012年第4季度開(kāi)始，熱點(diǎn)城市的住房?jī)r(jià)格又重新快速上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨著新考驗(yàn)。為此，國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年2月26日下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)五條”）。“國(guó)五條”究竟有哪些新的調(diào)控政策？這些新政策如何才能做到有效實(shí)施？如何盡快形成穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制？這些都是社會(huì)各界廣泛關(guān)注問(wèn)題。

“國(guó)五條”與原有調(diào)控政策的主要差異

總體上看，“國(guó)五條”延續(xù)了近年形成的調(diào)控思路，即從需求管理入手，通過(guò)信貸、稅收和限制購(gòu)買(mǎi)等政策，重點(diǎn)滿足居民基本住房需求，抑制投機(jī)和投資需求，同時(shí)加大普通商品住房和保障性住房的有效供給，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理。但與原有調(diào)控政策相比，“國(guó)五條”對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的階段性特征進(jìn)行了更為準(zhǔn)確、客觀的判斷，并據(jù)此做出了許多政策調(diào)整。主要體現(xiàn)在：

1.強(qiáng)化了部分原有政策。一是限購(gòu)政策升級(jí)，要求限購(gòu)區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域，把二手住房也納入限購(gòu)范圍，住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市要制定更嚴(yán)格的限購(gòu)措施；二是要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；三是調(diào)整出售自有住房個(gè)人所得稅征收辦法，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

2.提出了新的工作要求。一是要求總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作；二是穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革；三是大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，所有地級(jí)以上城市在“十二五”期末實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；四是加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制；五是完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作機(jī)制，要求主要城市制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)并及時(shí)向社會(huì)公布，存在住房供過(guò)于求等情況的城市要采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。

個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收所得稅是主要實(shí)施難點(diǎn)

要求個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，是“國(guó)五條”頒布后社會(huì)反響最大、爭(zhēng)議最多的政策。

根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)和建筑物轉(zhuǎn)讓，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除購(gòu)建費(fèi)用和其他合理費(fèi)用后的余額，按照20%的比例稅率計(jì)算納稅。為促進(jìn)住房市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)受征管能力和條件的限制，國(guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) 〔2006〕 108號(hào)）中，規(guī)定可以采用核定征稅方式，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。實(shí)踐中，各地則普遍按轉(zhuǎn)讓收入的1%的計(jì)征。

2006年以前房?jī)r(jià)年均漲幅較低，按轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%或按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征的差異不大。但從2006年1月到2012年12月，全國(guó)40個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)平均上漲了1.5倍，個(gè)別熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)平均上漲了3倍多，此時(shí)兩種計(jì)稅方式的稅負(fù)差異就變得非常大了。目前，社會(huì)各界普遍擔(dān)心這一稅收是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上從而推高房?jī)r(jià)，是否會(huì)打擊合理改善住房和變更居住地點(diǎn)的需要，是否會(huì)抑制二手房市場(chǎng)的發(fā)展從而增加新建商品住房市場(chǎng)的供求壓力。

上述擔(dān)心是有道理的，因此政策執(zhí)行前要進(jìn)一步細(xì)化政策，盡量減少或避免該政策的負(fù)面效應(yīng)。

首先是稅負(fù)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。國(guó)外學(xué)者在研究物業(yè)稅時(shí)，有很多涉及稅負(fù)在業(yè)主和租客間的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，其基本結(jié)論是，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)則大部分稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租客，如果是買(mǎi)方市場(chǎng)則基本不能轉(zhuǎn)嫁，如果是比較均衡的市場(chǎng)則在租賃雙方之間分擔(dān)。鑒于過(guò)去中國(guó)二手房市場(chǎng)上，尤其是住房供不應(yīng)求的城市，賣(mài)方出價(jià)普遍是凈價(jià)，由買(mǎi)方承擔(dān)本來(lái)應(yīng)該由賣(mài)方承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅負(fù)，中介費(fèi)用也幾乎由買(mǎi)方承擔(dān)，因此這些城市除了要努力增加新建普通商品住房有效供應(yīng)外，有必要通過(guò)規(guī)范賣(mài)方或中介機(jī)構(gòu)二手房報(bào)價(jià)內(nèi)涵，與其他個(gè)人所得合并征收以分離轉(zhuǎn)讓和納稅時(shí)點(diǎn)等措施，改善買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱狀態(tài)和交易的公平性。

其次是如何避免傷及無(wú)辜。根據(jù)家庭條件不斷改善住房質(zhì)量，或由于工作地點(diǎn)變更等原因調(diào)整居住地點(diǎn)，是家庭住房選擇的基本權(quán)利。因此，個(gè)人所得稅不能阻礙家庭合理調(diào)整住房的需要。英、美、德等國(guó)家對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓征收資本利得稅（Capital Gains Tax），稅率依所得額水平分別為18%和28%，但有許多寬免規(guī)定。其基本思路是，用最低持有和居住年限來(lái)區(qū)分自住與投資，對(duì)主要自用住房轉(zhuǎn)讓免除全部或部分稅額以支持其改善住房或變更住所的需要，對(duì)第二住房和投資型住房轉(zhuǎn)讓全額征收所得稅。

例如，英國(guó)相關(guān)法律規(guī)定：（1）居民處置個(gè)人擁有的住房時(shí)，如果該住房是其唯一住房或主要住所，就可以依“私人住宅寬免”的相關(guān)規(guī)定，免除全部或部分資本利得稅；（2）如果該唯一住宅的占地面積超過(guò)5000平方米，或?qū)⒆》康囊徊糠钟糜谏虡I(yè)用途，或購(gòu)買(mǎi)的主要目的是為了短期轉(zhuǎn)售獲利，則不能申請(qǐng)全額寬免；（3）購(gòu)買(mǎi)住房用于投資目的、用于度假或季節(jié)性使用的第二住宅等，需要繳納資本利得稅。美國(guó)出售住房征收資本利得稅的規(guī)定則是：（1）出售持有期超過(guò)5年、累計(jì)居住2年以上的家庭主要住房，在轉(zhuǎn)讓所得中扣除25萬(wàn)美元（單親家庭）或50萬(wàn)美元（雙親家庭）寬免額后的余額，按15%的稅率（1997年前稅率曾為28%）計(jì)征，但如果該家庭一般所得稅適用的最高稅級(jí)為15%或10%，則資本利得稅稅率為0%；（2）非家庭主要住房，全額征收資本利得稅。德國(guó)、瑞士等國(guó)家規(guī)定，如果是唯一住房且居住時(shí)間超過(guò)10年，則可以免征資本利得稅。上述國(guó)家對(duì)居民主要住房轉(zhuǎn)讓免稅或設(shè)置免稅額的目的，是為了支持其改善住房或變更居住地點(diǎn)的需要；設(shè)置最低持有和居住年限的目的，是為了區(qū)分自住還是投資?？偟脑瓌t是，自住者獲得支持，投資者合理納稅。

因此，中國(guó)在制定相關(guān)征管細(xì)則時(shí)，一定要參照國(guó)際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，使之既能避免傷及無(wú)辜、保護(hù)弱者，又能打擊投機(jī)、調(diào)節(jié)收入分配、共享增值收益、促進(jìn)社會(huì)公平。建議除嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)稅發(fā) 〔2006〕108號(hào)”文件中，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”的規(guī)定外，還要進(jìn)一步完善該文件中的相關(guān)規(guī)定。例如，受住房制度歷史沿革的影響，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房來(lái)源多元，2010年城市居民住房中，已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置住房和自建住房分別占住房總量的17.3%、5.1%、4.5%和16.4%，如果均按“國(guó)稅發(fā) 〔2006〕108號(hào)”規(guī)定的房屋原值計(jì)算辦法估算，顯然會(huì)剝奪家庭在房改中所獲得的部分利益補(bǔ)償，存在明顯的不合理。因此，至少需要將這些房屋的原值調(diào)整到其購(gòu)入時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，而不是采用歷史成本。此外，對(duì)“唯一生活用房”也要給出合理界定。國(guó)際上之所以叫“家庭主要住房”，一是意味著每個(gè)家庭都可以有一套住房獲得稅收寬免，其二則意味著該住房為家庭自住住房。

最后是對(duì)住房市場(chǎng)效率與結(jié)構(gòu)的影響。從長(zhǎng)期來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)是流動(dòng)，租賃也是流動(dòng)，將住房賣(mài)出或租出都形成市場(chǎng)供應(yīng)，都可以滿足市場(chǎng)上的住房需求，所以只可能對(duì)流動(dòng)或供應(yīng)方式與結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。從短期看，可能出現(xiàn)政策實(shí)施前的加速流動(dòng)和實(shí)施初期的鮮有流動(dòng)等現(xiàn)象，還可能在短期內(nèi)將住房需求轉(zhuǎn)移到新建商品住房市場(chǎng)，影響新建商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此，在住房供給短缺的城市，政府應(yīng)采取增加土地供應(yīng)等手段，切實(shí)增加新建普通商品住房的有效供應(yīng)，以促進(jìn)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍應(yīng)有統(tǒng)一的改革指導(dǎo)方案

房地產(chǎn)稅收涉及開(kāi)發(fā)、交易、持有各個(gè)環(huán)節(jié)，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”是“十二五”期間的一個(gè)重要任務(wù)。房地產(chǎn)稅改革的總體思路，是通過(guò)對(duì)現(xiàn)有功能相近的房地產(chǎn)稅收的歸并、征收范圍的拓展和征管辦法的完善，建立以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為核心的房地產(chǎn)稅收制度，使之成為推動(dòng)地方財(cái)稅收入體制改革、調(diào)節(jié)個(gè)人財(cái)富分配和貧富差距、促進(jìn)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置與有效利用、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率與穩(wěn)定性的一項(xiàng)長(zhǎng)期制度。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，依住房?jī)r(jià)值在持有環(huán)節(jié)征收“房產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”的改革，是這項(xiàng)長(zhǎng)期制度建設(shè)的重要內(nèi)容。

增加持有環(huán)節(jié)的稅收，從保持社會(huì)總體稅負(fù)基本穩(wěn)定的要求出發(fā)，就應(yīng)該簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)的稅制、減輕交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。個(gè)人住房相關(guān)的房地產(chǎn)稅改革理想目標(biāo)是：（1）在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅和個(gè)人所得稅，并根據(jù)房屋屬性和交易特征設(shè)計(jì)梯級(jí)稅率，其中契稅由現(xiàn)有的契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅合并而來(lái)，個(gè)人所得稅由現(xiàn)有的個(gè)人所得稅和土地增值稅歸并而來(lái)；（2）在持有環(huán)節(jié)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，由現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而來(lái)。其中，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策可以根據(jù)市場(chǎng)條件的變化進(jìn)行短期調(diào)整，持有環(huán)節(jié)的稅收政策則保持基本穩(wěn)定，不與當(dāng)前的市場(chǎng)狀況保持密切關(guān)聯(lián)。

重慶和上海自2011年初開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，是房地產(chǎn)稅改革歷程中的重要進(jìn)展，兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)型購(gòu)房方面產(chǎn)生了積極的作用，為在個(gè)人住房領(lǐng)域從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅探索了經(jīng)驗(yàn)。此次“國(guó)五條”提出要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，但在擴(kuò)圍的過(guò)程中，一定要盡快就改革目標(biāo)和實(shí)施路徑達(dá)成共識(shí)，并在此基礎(chǔ)上出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅改革方案，以便各地在統(tǒng)一、規(guī)范的政策指導(dǎo)下，推動(dòng)各地的房產(chǎn)稅改革，降低改革成本，同時(shí)也為未來(lái)在正式全面實(shí)施房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需盡快完善長(zhǎng)效機(jī)制

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，主要包括土地、金融、稅收和住房政策四個(gè)方面。前面已經(jīng)就如何通過(guò)房地產(chǎn)稅改革建立房地產(chǎn)稅收長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行了闡述，因此下文有關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制建立的討論，主要集中在土地、金融和住房政策三個(gè)方面。

1.建立土地供應(yīng)和房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制。土地和金融，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大要素，土地短缺或過(guò)量供給，金融支持不足或過(guò)度支持，都會(huì)損害房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

在中國(guó)目前的土地制度安排下，新增土地供給由政府壟斷，土地市場(chǎng)存在明顯的壟斷性結(jié)構(gòu)特征。作為土地市場(chǎng)上的壟斷供應(yīng)者，地方政府一方面追逐土地出讓凈收益及其在財(cái)政收入中的比重，一方面缺乏成本控制的動(dòng)力而不斷提高土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的成本，加之土地供應(yīng)數(shù)量完全由地方政府決定，這就很容易形成土地價(jià)格單邊上漲的局面，而土地供應(yīng)數(shù)量和價(jià)格的信號(hào)，又會(huì)通過(guò)“信號(hào)-預(yù)期”機(jī)制向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳導(dǎo)，最終影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，有必要弱化地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴、打破新增土地供給的壟斷格局、或者至少是建立土地供應(yīng)計(jì)劃的事前評(píng)估和事后考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，形成穩(wěn)定土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

對(duì)各國(guó)出現(xiàn)的歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的觀察表明，金融過(guò)度參與，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展的重要原因之一。當(dāng)然，受房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰影響直接損失最大的，往往也是金融行業(yè)。2008年美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融危機(jī)就是離我們最近的案例。從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定目標(biāo)出發(fā)，如何建立起金融業(yè)尤其是商業(yè)銀行參與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的監(jiān)測(cè)體系，完善有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放條件、貸款結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)水平等監(jiān)管指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)，拓展房地產(chǎn)直接融資渠道并實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)管，從而形成清晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融環(huán)境，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立的關(guān)鍵。

2.建立長(zhǎng)效穩(wěn)定的住房政策。住房是人的基本權(quán)利，保證所有居民獲得適當(dāng)?shù)淖》?，是凝聚了廣泛共識(shí)的全球發(fā)展目標(biāo)。長(zhǎng)效穩(wěn)定的住房政策，可為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住房市場(chǎng)運(yùn)行提供一個(gè)清晰的住房制度框架和住房政策邊界，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要基礎(chǔ)。

理想的住房政策，就是要為每個(gè)居民如何實(shí)現(xiàn)合理住房需求提供路徑指引和渠道安排，同時(shí)為保證這些渠道的暢通有效和所提供住房的可進(jìn)入和可支付，要有配套的土地、金融、財(cái)政、稅收等政策工具供獨(dú)立或組合使用，使低收入家庭住房得到保障、中等收入家庭住房得到支持、高收入家庭住房受到合理約束，為全體居民提供公平的住房機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，由于信息不完備不對(duì)稱、住房市場(chǎng)供需間存在時(shí)滯、政府和市場(chǎng)之間的邊界難以有效劃分等因素的影響，要完全實(shí)現(xiàn)理想住房政策的目標(biāo)非常困難。但是，清晰描述住房制度的目標(biāo)和政策框架，讓每個(gè)居民建立起獲取基本住房的信心，住房相關(guān)的土地、金融、財(cái)政和稅收政策都朝著住房政策所設(shè)立的目標(biāo)努力，就能逐步形成起長(zhǎng)效穩(wěn)定的住房政策。

3.完善信息為長(zhǎng)效機(jī)制建立提供基礎(chǔ)。信息完備，是當(dāng)代社會(huì)管理工作的基礎(chǔ)。2010年“國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)”文件要求“加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)”，此后國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要和多個(gè)政策文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。此次“國(guó)五條”又明確提出了要在“十二五”期末，基本實(shí)現(xiàn)地級(jí)以上城市的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的工作目標(biāo)。此外，2013年國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案中提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，也是完善房地產(chǎn)信息的重要基礎(chǔ)性工作，其工作成果除了有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)外，也有利于為房地產(chǎn)稅收、金融、市場(chǎng)規(guī)制等制度和政策的有效落實(shí)提供條件。因此，不論是此前建立的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警系統(tǒng)，還是最近強(qiáng)調(diào)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立，都應(yīng)該考慮建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制及其有效運(yùn)行的迫切需要，加大投入力度，盡快發(fā)揮作用。

4.促進(jìn)部分短期政策向長(zhǎng)效機(jī)制的轉(zhuǎn)變。目前中國(guó)住房市場(chǎng)的短期調(diào)控政策中，有包括限購(gòu)政策、在商品房預(yù)售許可管理環(huán)節(jié)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)、制定本地區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)等許多措施屬于“最后的辦法”。既然不是最好的辦法，就意味著這些措施未必科學(xué)并符合規(guī)律，可能會(huì)有負(fù)面效應(yīng)。因此，要注意從這些“最后的辦法”中，發(fā)現(xiàn)和掌握規(guī)律性的內(nèi)容，使部分短期政策轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于負(fù)面效應(yīng)過(guò)大的短期政策，要及時(shí)退出或用其他更好的措施替代。例如，限購(gòu)是存在許多爭(zhēng)議的政策，但對(duì)限購(gòu)政策的效果進(jìn)行評(píng)估就可以發(fā)現(xiàn)，像北京和上海這樣的明星城市，如果不采取限購(gòu)措施，其人口和房?jī)r(jià)壓力將變得不可承受，而許多中等城市本來(lái)希望吸納人口和投資但被限購(gòu)政策所阻礙。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)的動(dòng)力主要是來(lái)自地方的需要而不是中央的壓力。類似規(guī)律的總結(jié)，無(wú)疑會(huì)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立做出貢獻(xiàn)。

（作者為清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任、教授）