超低價購房的陷阱

在房價一路飆升的大環(huán)境下，很多人都渴望突然出現(xiàn)一個超低價購房的機(jī)會，或自己使用，或轉(zhuǎn)手賣出。殊不知，“超低價購房”不過是個陷阱

對于生活在北京的人來說，房子永遠(yuǎn)是一個無法回避的問題，只有在這座城市擁有一套屬于自己的房子，才意味著自己真正在這座城市站穩(wěn)了腳跟。“五環(huán)內(nèi)三萬一平米”的起價讓無數(shù)人望而卻步，在房價一路飆升的大環(huán)境下，很多人都渴望突然出現(xiàn)一個超低價購房的機(jī)會，或自己使用，或轉(zhuǎn)手賣出。

實(shí)際上這種超低價購房的“機(jī)會”幾乎天天都有，提供這種機(jī)會的也大有人在，呂文正便是其中的佼佼者。

2013年8月2日，呂文正站在北京海淀區(qū)法院的被告席上，其被指控涉嫌詐騙罪，起訴書清楚地顯示：2008年至2012年間，呂文正謊稱自己是北京市宣武區(qū)、崇文區(qū)房管局的工作人員，吹噓自己能幫人買到位于北京市朝陽區(qū)、豐臺區(qū)等地便宜的經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房，騙取十余名被害人“好處費(fèi)”總計385萬余元。

辦案檢察官告訴記者，呂文正之所以能在四年間屢屢得手，很大程度上就是“準(zhǔn)備充分”。他口中的北京市經(jīng)濟(jì)適用房購房信息和回遷房政策、其對外宣稱的回遷房項目等，都能找到“出處”。為了顯得真實(shí)，呂文正還會向買房者索要戶口本和身份證復(fù)印件，偽造“購房資格審核備案通知單”等。最重要的是，他準(zhǔn)確地把握了購買人想以超低價購買北京城區(qū)房子占大便宜的心理，有的被害人甚至介紹多名朋友向呂文正買房。

北京市西城區(qū)檢察院檢察官冷鐵林告訴記者，在北京，這絕對不是個別現(xiàn)象，像呂文正這類的購房詐騙犯還有很多。“2010年至今，西城檢察院共辦理涉及購房的詐騙案件13件13人，其中詐騙罪6件6人，合同詐騙罪7件7人，涉案金額340余萬元。在這些案件中，犯罪手段有一房多賣、偽造產(chǎn)權(quán)證明騙定金等等，而所占比重最大的還是以“低價購房”為誘餌行騙，共有7件7人。”

“在北京這種高房價的大環(huán)境下，突然出現(xiàn)‘超低價’，其實(shí)是非常不符合常理的，為了讓這些不符合常理的‘超低價’看似合理，詐騙犯們都會給這些房子安上一些非常特殊的身份。”冷鐵林告訴記者，這些超低價房子一般都會被騙子們描述成三類：經(jīng)適房、拍賣房和酬謝房。

虛擬的經(jīng)適房

在超低價購房詐騙中，以能夠購買經(jīng)適房為由頭的案件數(shù)量可能是最多的，這也讓它成為繼高考詐騙和北京戶口詐騙之后，詐騙犯們的“新賣點(diǎn)”。

“一方面，北京高房價是不爭的事實(shí)，導(dǎo)致很多有購房需求的人買不起房，價格相對便宜的經(jīng)適房就成了市場追捧的對象。另一方面，經(jīng)適房又有嚴(yán)格的準(zhǔn)入資格，不要說沒有資格的人，就是達(dá)到申購條件的人，也未必能弄到房號。”冷鐵林說這種現(xiàn)實(shí)情況讓很多人相信在經(jīng)適房購買方面是地下通道洞開，潛規(guī)則大行其道，而這一點(diǎn)恰好被騙子們充分利用。

在有關(guān)經(jīng)適房詐騙的案件中，1982年出生的北京女孩梁靜可能名頭最響，她利用簽訂虛假的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同、定金合同或訂立虛假的口頭購房協(xié)議，騙取了高達(dá)1240余萬元的定金和房款。

梁靜曾經(jīng)在一家房地產(chǎn)公司的前期策劃部工作過，對房屋買賣的各個環(huán)節(jié)都頗為了解。利用自己的這點(diǎn)專業(yè)“優(yōu)勢”，在兩年的時間內(nèi)，冒充一家房地產(chǎn)公司的工作人員，虛構(gòu)出售經(jīng)濟(jì)適用房的事實(shí)，以地產(chǎn)公司項目部的名義，直接或通過他人先后與多名被害人簽訂虛假的《北京市經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同》、《北京市經(jīng)濟(jì)適用房購買定金合同》，或者干脆訂立虛假的口頭購房協(xié)議，騙取定金和房款，很多相關(guān)的單位和購房人在長達(dá)一年多的時間內(nèi)始終不明真相，而且還“入住”了根本尚未銷售的經(jīng)濟(jì)適用房。最終梁靜因犯合同詐騙罪被北京市第一中級法院終審判處無期徒刑。

對于這種涉及一系列申購和轉(zhuǎn)讓程序的經(jīng)適房，不僅是不知情的外部購房者容易受騙，就是熟知內(nèi)情的專業(yè)內(nèi)人士也難免會落入這種陷阱之中。

許文林是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人，2010年10月份他聘用了新的房產(chǎn)買賣部經(jīng)理史綱。入職沒有多久，史綱便對許文林說自己手里有4個經(jīng)適房的指標(biāo)，每平米大概6000左右，開始只需要8萬元的定金，保證能在2011年和開發(fā)商簽購房協(xié)議。許文林聽后有意購買一套，但由于怕其中有假，還特意去網(wǎng)上查了史某所提到的兩個樓盤，結(jié)果是那里的確在建經(jīng)適房。

在覺得萬無一失之后，許文林于是就告訴史綱說自己想買一套，兩人很快達(dá)成了一致，并且簽訂了預(yù)訂協(xié)議書，隨后把8萬元錢轉(zhuǎn)到了史綱指定的銀行賬戶上。之后許文林仍覺得不夠，便又幫朋友在史綱那里定了一套125平方米、總價75萬元的房子，同樣交了8萬元。 身在房地產(chǎn)行業(yè)，許文林是知道不允許私下購買經(jīng)適房的，思來想去，老是覺得這事不妥，于是就叫來史綱說自己不買了，要他把錢退回來，但是史綱一直找各種借口拖延，后來干脆不再上班，電話也關(guān)機(jī)了。

事實(shí)上，在目前階段，北京的經(jīng)適房都是不允許買賣的。為了簡化申請程序、統(tǒng)一政策，北京市住建委已下發(fā)通知，從2013年4月19日起，經(jīng)適房、兩限房、公租房和廉租房這四類保障性住房將在全市范圍內(nèi)實(shí)行按照現(xiàn)行公租房標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一申請，并由住房保障部門進(jìn)行審核、備案。根據(jù)該通知，購買經(jīng)適房首先必須符合申請條件，并填寫《北京市保障性住房申請家庭情況核定表》、提供相關(guān)證明、配合街鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織調(diào)查、評議等，待街鄉(xiāng)鎮(zhèn)提出初審意見、配租配售方案后錄取并上報區(qū)縣。也就是說，無論通知出來前后，私下購買經(jīng)適房都是被絕對禁止的，騙子們自稱掌握經(jīng)適房指標(biāo)，可以隨意買賣是絕對不可能的。

撿漏的拍賣房

和經(jīng)適房一樣，拍賣房同樣被外界誤解為潛規(guī)則大行其道，這種誤解讓拍賣房成為騙子們使用頻率頗高的一種“道具”。

法院和銀行等機(jī)構(gòu)幾乎每年都會拍賣那些經(jīng)過司法程序確定拍賣的房產(chǎn)。在一般情況下，這些房產(chǎn)的價格的確會比市價略低，由于很多人對法院和銀行拍賣的認(rèn)知程度很低，根本不了解其中的流程，認(rèn)為在拍賣過程中肯定存在“貓膩”，所以拍賣的價格才會低于市價。“在這種情況下，很多人都認(rèn)為自己如果能夠托上關(guān)系，就肯定能以更低的價格購入這些被拍賣的房產(chǎn)。”西城區(qū)檢察院檢察官徐罡表示騙子們往往利用購買者這種撿便宜的心態(tài)實(shí)施詐騙。

“通常情況下，騙子們往往謊稱認(rèn)識或者自己就是法院、銀行負(fù)責(zé)拍賣的工作人員，牢牢抓住人們渴求低價購房的心理實(shí)施詐騙，尤其是行受騙雙方是親戚、朋友的話，詐騙的成功幾率更大。”徐罡告訴記者，在西城檢察院辦理的13起類似案件中，11件中嫌疑人與被害人為親屬、朋友等關(guān)系，占85%。在這些案件中，受害者大多會因為是“熟人”而放松警惕，而且法院和銀行拍賣又是一個非常合理的理由。

徐罡把這種現(xiàn)象稱之為“殺熟”，在他辦理的很多案件中，騙子們“殺熟”的對象甚至是至親。

2013年初，56歲的徐延?xùn)|就被自己的親外甥李華安給“殺熟”了。雖然李華安是徐延?xùn)|的親外甥，但是兩人之前并沒有什么來往，直到2012年3月份，兩人之間的聯(lián)系才開始密切起來。那時李華安的母親去世，徐延?xùn)|作為哥哥，自然前來幫助李家料理自己妹妹的后事。

在那段時間里，李華安向舅舅介紹了近況，他說自己現(xiàn)在是美國花旗銀行駐華總裁的秘書，協(xié)助總裁分管幾個重要部門，年薪幾十萬元。由于李華安的穿戴裝扮，加之能說會道，徐延?xùn)|并沒有去質(zhì)疑李華安的真?zhèn)危炊鵀樽约耗苡羞@樣一個有出息的外甥感到高興。

2012年10月，李華安對徐延?xùn)|說他們銀行最近要拍賣一些抵押房產(chǎn)，價格非常便宜，廣渠門附近一套90平方米的房子總價只要37萬元，他特意給家里人留了幾套。徐延?xùn)|聽了覺得這是千載難逢的好機(jī)會，還把這個消息告訴了自己另外一個妹妹徐延秋。

沒過多久，李華安就帶著徐延?xùn)|和徐延秋去廣渠門看房子，一同去看房子的還有另外幾個人，而這間房其實(shí)是李華安通過附近中介找來的房子，雖然看房時，房產(chǎn)中介一直全程陪同，但是李華安之前有過交代，這些中介全程保持沉默，徐延?xùn)|在這個過程中也對這些中介的身份起疑過，但是李華安寥寥數(shù)語便搪塞過去了。

本來徐延?xùn)|和徐延秋還想考慮一段時間，但是李華安卻沒有給他們時間，當(dāng)年12月份，李華安打電話給徐延?xùn)|說留房給親戚的事讓總裁知道了，如果這事不盡快解決，自己的工作都可能保不住，徐延?xùn)|心想如果因為幫自己購房而連累外甥丟了工作，自己就太對不起李家了，便將一張26萬元的銀行卡交給李華安，同時徐延秋也將一張20萬元的銀行卡給了他。交完錢后，徐家兄妹便開始在家等待“收房”，不過在這個過程中，他們xaJLrQv+5QfVRNAr/Ldb/bAKX9kwmHNaWUeLQkLTQq0=發(fā)現(xiàn)46萬元被多次取走，并且都是普通消費(fèi)，甚至還有交水電費(fèi)的記錄，感覺有問題的徐延?xùn)|開始要求外甥李華安還錢，無奈之下，李華安甚至提出用其父的工資卡及住房公積金卡還款，這兩張卡一直押在徐延秋手中，每月留其父3000元，剩下的全部用來還款，到后來李華安竟然開始威脅他們的人身安全。李華安歸案后供述稱自己根本不是銀行總裁秘書，買賣房產(chǎn)一事純屬杜撰，目的就是騙錢用作生活費(fèi)。

“其實(shí)這個騙子很容易就能識破，當(dāng)時去看房的還有其他人，這些人托關(guān)系調(diào)查了李華安的身份背景，一下就明白這是一個騙局。”徐罡說銀行、法院進(jìn)行拍賣時都是有法定程序的，并且由正規(guī)拍賣機(jī)構(gòu)組織，內(nèi)部人員無權(quán)私留、私分，拍賣價格雖然低于市場價格，但不會低得離譜。

處理的酬謝房

“經(jīng)適房和拍賣房都屬于老招數(shù)，騙子們會翻新自己的花樣，酬謝房便成為騙子們的‘新寵’”。冷鐵林告訴記者，西城區(qū)檢察院辦理的“低價房”詐騙案中，酬謝房的新騙局也開始出現(xiàn)。

袁士載是賀芳的鄰居，2010年初，袁士載稱自己幫一家房地產(chǎn)公司做事，公司為了酬謝自己給了8套即將開盤的、位于北京西二環(huán)白紙坊附近的商品房，準(zhǔn)備以每平方米5800元的價格轉(zhuǎn)讓。賀芳當(dāng)即決定要買兩套，把9萬元定金打到了袁士載的銀行卡上。袁士載也很快和賀芳簽了商品房預(yù)售合同，并給了他正式發(fā)票。

到了當(dāng)年10月份，交房的日子越來越近，袁士載卻家門緊鎖，手機(jī)關(guān)機(jī)，心急如焚的賀芳報了警。袁士載到案后交代，除了賀芳之外，他還騙了其他兩個人各4萬元，他和被害人簽訂的預(yù)售合同是偽造的，發(fā)票也是在街面花錢買的。

“如果賀芳再多了解一些袁士載，或者在簽預(yù)售房合同、拿發(fā)票時仔細(xì)核實(shí)一下真?zhèn)危矔皶r發(fā)現(xiàn)問題。”冷鐵林表示袁士載僅僅虛構(gòu)了一個“房地產(chǎn)公司酬謝”的噱頭，并未拿出任何證據(jù)，如此拙劣的騙局之所以能成功，是由于袁士載把誘惑放大到極致，讓賀芳來不及思考，還擔(dān)心如此好事被別人搶走，于是自己搶著往圈套里鉆。

“類似于袁士載這樣的騙子，他們之所以屢屢得手，還有一個很重要的原因在于他的身份“特殊”——40歲以上，北京戶籍。”冷鐵林在辦案中還發(fā)現(xiàn)了一個特別的現(xiàn)象，在西城檢察院辦理的13起類似案件中，8名犯罪嫌疑人為京籍，11人年齡在40歲以上，同時具有此兩個特征的共有7人，他認(rèn)為這也是詐騙成功的因素。“‘40歲以上京籍’是一個龐大的群體，雖然并不具有很強(qiáng)的特殊性，但社會上普遍認(rèn)為這一群體普遍對房子的關(guān)注度較高、社會關(guān)系網(wǎng)成熟，能‘買到便宜房’的可能性較其他人更大，因此一旦不法分子恰好屬于這個群體，其編造的謊言便更容易被認(rèn)可。”