當城市遇見綜合體

位于山東省臨沂市新的城市商業中軸線的核心位置上，一個建筑面積50萬平方米，總投資40億元的城市綜合體項目正在進行中。現代建筑設計集團資深總建筑師、同濟大學教授邢同和是這個項目的總規劃設計師之一。眼下，邢同和與他的團隊仍不斷在和地方政府、開發商協商和修改規劃方案。

“現在臨沂當地抗震要求提高了，建多高得重新計算。”邢同和告訴《瞭望東方周刊》，“政府希望蓋得高一點，因為畢竟是在城市中心軸上，是城市的標志性建筑，但是開發商要考慮成本是否能夠得到回報，我們也要考慮當地能夠容納多大的體量。”

“城市綜合體的開發不是一件簡單的事情，一方面要規劃城市綜合體的密度，另一方面還要尊重市場的需要。”邢同和說。

走進中國城市，我們會發現一個又一個城市綜合體不是已“完工”，就是在“完工”的過程中。在這一場又一場的城市綜合體的狂歡盛宴中，“政府規劃”和“市場需要”依舊不分伯仲。

全國“開花”

所謂“城市綜合體”，即是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

一般來說，酒店、寫字樓、購物中心三大功能是城市綜合體最基本的業態組合。

城市綜合體建設已經成為不少地方工作報告中的一部分。

2013年3月，貴州省人民政府官網刊登了省辦公廳印發的《貴州省促進100個城市綜合體健康發展2013年工作方案》，其中要求，“2013年重點抓好22個城市綜合體建設，按照體現山區城市特點、民族文化特色、生態文明特征的要求，探索具有貴州風格的城市綜合體建設新路子。”

貴州省十二屆人大一次會議通過的《政府工作報告》指出，要重點打造100個城市綜合體。“根據省委、省政府的安排部署，在各市（州）上報城市綜合體項目的基礎上，我省共篩選出129個項目納入100個城市綜合體建設。通過100個城市綜合體示范帶動，全省城市綜合體將拉動城鎮化率提升3個百分點左右，直接完成投資1000億元左右，直接和間接拉動投資約10000億元左右。”

在華北，2013年5月，河北省正式出臺《關于深化流通體制改革加快流通產業發展的實施意見》明確提出，要推動45個投資規模10億元以上的商業綜合體建設。

在西南，2013年9月，在云南城鄉人居環境提升行動暨城鄉建設工作會議上，云南省委副書記、省長李紀恒提出要強化市場運作，鼓勵和支持經濟實力強、運作水平高、開發經驗足的投資主體開發建設城市綜合體。“力爭5年內，全省規劃建設100個以上綜合度高、帶動性強、影響力大的城市綜合體。”

目前，云南省的16個州市正在積極申報城市綜合體項目。

《揚州晚報》2013年7月的一篇報道援引揚州市商務局資料稱，“2013年全市共有13個城市綜合體項目，目前有10個正在開工建設，3個項目正在做前期準備。從投資規模來看，總投資額在20億元以上的有6個，最大的是西湖核心區商業綜合體，總投資達60億元。”

兩個月后，揚州市首部城市綜合體認定標準編制完畢，稱“符合一定標準的在建項目將有政策扶持”。這份被稱為城市綜合體“揚州標準”規定，今后在揚州能夠被認定為“城市綜合體”的，必須是投資10億元以上，并具有商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛或交通等3項功能以上的項目。“根據城市發展需要，揚州市投資規模達到20萬平方米的在建或將建綜合體，有望得到政策扶持。”

根據公開報道的資料統計，2016年，杭州要向市場投放100多個商業綜合體；上海則宣稱2011年至2013年，要新增50多個城市綜合體項目……

房地產流通服務商“易居中國”的相關統計顯示，2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量預計超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

“現在的地方政府很聰明”

城市綜合體建設的快速擴張，“看得見的手”起著不可忽視的作用。

根據成都已經出臺的政策，對于納入2012年度市級現代服務業重大項目管理的商業綜合體和規劃內商品市場項目，凡其商業設施于2012年12月31日前竣工并投入運營的，每個項目給予50萬元開業營銷補貼。

重慶也有類似的政策優惠：《渝北區促進商貿流通產業發展扶持辦法（試行）》，送上政策“大禮包”，刺激全區商貿流動產業發展：建購物中心最高獎600萬元、網企年銷破10億元獎500萬元、引來世界500強獎100萬元。

云南省相關政策規定，對符合條件的城市綜合體項目，省政府將在土地、金融、稅收等政策上予以扶持，以特許經營權等優質資源為引導，統籌各類建設資金，積極配套建設好城市綜合體周邊基礎設施。推行城市綜合體項目審批代辦制，凡城市綜合體項目，投資者均可提出申請，由當地政府按規定實行免費代辦服務。

“現在的地方政府很聰明。住宅賣完就結束了，收不到稅收，不能帶來持續的效益；但是城市綜合體就不同了，既能創造就業，還能持續稅收，而且這還屬于城鎮化的過程，無論從哪方面衡量都會很好看。所以地方政府會鼓勵開發商，土地以很便宜的價格給開發商，給予相關政策的扶持。政府推動、政策支持，再加上本身市場也有一定的需求，所以城市綜合體的開發，一不小心就會過量。” 中國房地產數據研究院執行院長陳晟對《瞭望東方周刊》說。

地方政府與開發商的偏好為城市綜合體的設計、建設提供了一個絕無僅有的大市場。根據世聯地產的統計，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍。也就是說，16倍于現在數量的城市綜合體將矗立在中國東西南北的城市中。

“商業項目在美洲已經很落寞了，建新項目也不多。而現在中國經濟的實力增強，在政府政策的鼓勵下，開發商更偏好于做城市綜合體，做商業。” 來自Aedas的建筑師執行董事、設計師Josh告訴《瞭望東方周刊》。

“開發商把地拿下來之后，第一選擇就是什么都不蓋，囤地。第二選擇是蓋住宅，套現比較快。但現在政府推出政策，打擊這些做法，所以城市綜合體成為一個比較好的選擇。我們遇到的都是一些大的綜合體開發，開發商會把商場、酒店、住宅等等每部分分配得比較恰當，確保不會虧本。” Josh說。

開發商的探索

地方政府的優惠政策已經列出，能否分一杯羹，全憑開發商自己的本事了。

陳晟向本刊記者分析了一個案例：萬達。“萬達大規模復制的是金街系列模式，這種模式是敞開的，它有著對外銷售的銜接。比如，萬達有個城市綜合體項目，其中的步行街成本是16億元，但是購物中心商鋪就賣了23億元，萬達自己還持有一部分。”快速的資金回籠使萬達能夠迅速再去復制、擴張。

“城市綜合體”中的商務公寓等住宅產品銷售，因為不限購，可以有效地變現回款。出售這些物業實現資金回籠，這使得開發商有能力對商業部分實現自持經營。

而綠地集團則在做著另外一件事情：在城市綜合體的建設中，搶占超高層建筑。

2012年7月，位于成都東部新城文化創意產業綜合功能區的468米大型超高層城市綜合體項目---成都綠地中心正式開工奠基，該項目由綠地集團投資120億元開發建設，建成后將成為西南第一高樓和成都首屈一指的城市新地標。

在此之前，綠地在地標性建筑上已經步入了快車道。綠地將其在全國范圍內陸續打造的一批超高層區域地標性建筑，統一冠名為“綠地中心”。

“標志性建筑也是一些城市綜合體的特點，綠地做的就是搶占中國的制高點。”邢同和介紹。

雖然舉國在建，但對于“城市綜合體”的認識，也不過短短十幾年時間。

“對于城市綜合體的大規模建設，從2010年才開始啟動。商鋪和住宅賣掉，回籠資金，然后再復制，開發新的城市綜合體。這是中國特色，國外沒有的，國外主要靠基金模式發展。”陳晟說。

城市綜合體的開發建設因涉及諸多行業，并非一般的開發商能勝任。但，即使是這樣，從沒有過商業開發經驗的開發商也希望涌入城市綜合體的開發大潮中來。

“我們做設計的，不能左右業主作決定，不能決定是不是該開發，我們只能在做項目的時候，就拿到的設計條件給業主提供一些意見，把以往的經驗告訴給他們。”Josh說，“但是開發商還是要自己做好功課，得知道自己能承擔多大體量的城市綜合體的開發風險。”

空置率逐年提高

“預計中國未來會出現2500個城市綜合體，這是一個非常巨大的數字。”陳晟說，“中國有289個地級市，這樣2500個綜合體平均算下來可能并不算多，但是存在著大量的錯配。”

陳晟所指的錯配，是指一個城市在城市大小、人口多少以及購買力強弱等因素影響下，與城市綜合體總體體量不相符合。“比如，有的縣、地級市沒有城市綜合體，但是有的地方綜合體卻大量空置。”

中國商業地產產業化峰會發布的《2013中國城市綜合體過熱預警報告》中顯示，中國城市綜合體（購物中心）空置率在逐年提高。

這份報告介紹，2012年中國二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。其中，兩個城市這個現象較為嚴重：沈陽、成都，購物中心空置率分別為24%和16.2%；廣州空置率達到10.2%，而2011年這一數字還是4%。

《2013-2017年中國城市綜合體行業投資與趨勢分析報告》的數據則透露，2012年1～6月份，全國商品房銷售同比下降10.0%。其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業營業用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額同比下降5.2%，其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業營業用房銷售額增長5.4%。

“事實上，中國的商業用地一直是供大于求的，而且從2003到現在，國家從未對商業用地進行過任何調控，大量城市綜合體的建設，造成的浪費很可惜。”陳晟解釋說，“即使在上海，人口那么多，消費力那么強，這是絕無僅有的好環境，也有一些城市綜合體是失敗的。”

城市規劃要起作用

地方政府和開發商如火如荼地規劃建設的同時，中國城市綜合體是否過剩、泡沫何時破滅的討論一直沒有停。

“世邦魏理仕”的研究報告顯示，目前全球在建購物中心高達3200萬平方米，而中國在建購物中心占了其中一半以上，共1680萬平方米。

Josh具有豐富的環球項目經驗，他同樣表示了對中國城市綜合體快速建設的疑慮。“問題肯定是存在的。比方說，相同類型的二三線城市對比，美國成熟的二三線城市，每一平方公里，有一個商場或者城市綜合體，這個量從人口來講已經夠用。再開一個就太多了。相比較而言，成都一平方公里就有很多個城市綜合體。”

在中國多個城市調研的咨詢公司紐約高緯環球認為，成都、沈陽、杭州和青島等二線城市，也許將在2014年陷入購物中心空置率最高的窘境。2014年，在某些不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度的6.8%激增至30%以上。“這將給購物中心占很大比重的城市綜合體很大的打擊”。

“其實這個也很難作對比，比如美國經濟成熟，開發到這種程度用了50年，中國只用了20多年。中國的人口、經濟情況、政治情況也不一樣。中國以后遇到的問題將是沒有先例的，沒有哪個國家有14億人口以及如此快速的經濟發展，也沒有哪個國家有那么大的開發量。”Josh說。

“即使是沈陽、成都，如果它們能夠成功輻射周圍的城市，那么城市綜合體的過量就只是暫時的。”陳晟說。

在邢同和看來，城市綜合體的建設符合垂直城市發展的模式，在中國是非常必要的，畢竟有那么多人口要轉移到城市之中，解決基本生活設施會比較容易。“但是一定要注意的是，要在哪里發展、多大規模等不應該是由開發商決定，尤其對大型的城市綜合體來說，城市規劃要起作用。”