慎用打擊遏制房地產的提法

《證券市場周刊》：有人認為，十幾年來，政府對房地產市場采取的一系列調控措施收效甚微，根本沒有弄清房價上漲的真正動因，采取的措施也不過是隔靴搔癢，基本不起作用，您怎么看待這個問題？

朱少平： 宏觀調控確實不怎么起作用，主要在于現有關于房價上漲原因的解釋都不夠充分。房價快速上漲以來，社會上對其原因的解釋不下幾十種，其中最主要的有幾種說法：一是土地限制說，說因為國家限制用于建房的用地，土地少了房價必然漲；二是通脹致漲說，認為這幾年通脹呈上漲趨勢，面粉貴了面包自然要漲；三是土地財政說，因為分稅制使地方政府沒有錢，要做事就得賣地籌錢，地越賣越貴，房沒有不漲之理；四是買房傳統說，說國人有買房的傳統，只有買了房才覺得心里踏實，才能感到安全；五是投資投機說，認為房價上漲是人們以房投資和投機，從而將房價炒得過高等等。

雖然這些解釋都從某一側面解釋了房價上漲的原因，解釋都有其合理的因素，但都不足以充分說明房價上漲的根本原因。以土地限制說而言，目前我國有十三億多人口，按人均30平方米算，才400多億平方米，折合國土面積約為40多萬平方公里，如果這些房折成三層算不過10多萬平方公里，而且我們現在人均30平方米土地就不夠了，將來人均40或者50平方米怎么辦（美國人均60多平方米）？難道我們以后就不發展了？

再以所謂的土地財政說來分析，國家只要采取一招就可根本解決這個問題，即決定將土地出讓金全部收歸中央，再將原由中央或中央與地方分享的某種稅收劃歸地方就解決了。那時你再看哪個地方還會去賣土地。即便所謂的買房傳統說也經不起推敲，在九十年代房改政策推出前，百分之九十多的居民都是租用國家或別人的房子嗎？丈母娘逼迫說等更說不過去，前年最高法院出臺所謂的婚姻法司法解釋不是斷了許多人這樣的念想嗎，房價為什么還照樣暴漲呢？

其實，我國經濟已經開始起飛，這種起飛的經濟環境給房地產業賦予了一種新的特定功能，即帶動整體經濟起飛。任何國家和地區的經濟要起飛，企業與個人要發展發財，都要解決原始積累，即第一桶金問題。從世界其他國家的經濟起飛經驗看，解決第一桶金的模式主要有四種：一是暴力剝奪農民；二是借用世界大戰；三是通過“做假”；四是靠房地產。

《證券市場周刊》：您的意思是說，國家靠房地產進行資本原始積累，作為拉動經濟起飛的引擎？

朱少平：我國經濟要起飛了，企業與居民要發展發財，我們靠什么解決第一桶金呢？暴力剝奪農民嗎？有違我們國家性質；發動世界大戰嗎？不符合中國發展的宗旨與文化；整體制假售假嗎？也不符我們的道德與誠信體系。這樣一來，拉動我國經濟起飛，為其提供持續動能的任務就歷史地落實到房地產身上，因為房地產的產值本身占整個GDP的10%-12%，它拉動的上下游產業占整個GDP的百分之四十到五十。因此，拉動整個經濟起飛的重任就歷史地落在了房地產業身上。

不僅如此，房地產本身的發展過程還掩蓋了這樣一個真相，即政府從農民手中拿地時價錢極其便宜，倒手通過招拍掛賣給開發商即能增值數倍甚至數十倍，開發商一建并銷售出去再增值更大比例，凡經歷這個過程的任何單位和個人都能“發財”，人們皆大歡喜。由此分析可以看出，目前我國房價上漲的最根本原因，在于經濟的起飛需要一個行業為其提供第一桶金，為其解決發展所需的源源不斷的能源。這一客觀需要給房地產業賦予了一種新的職能，即拉動經濟起飛的職能。這一職能的增加使房地產業的功能兩分為三，即滿足居住，作為投資（投機）工具以及拉動經濟起飛。

按上述理論，是否意味著房地產業永遠要承擔拉動經濟起飛的功能呢？作為拉動經濟起飛的功能對于房地產業來說，只是它的一種歷史功能，不會永遠存在下去，一般認為，這種功能大約持續五十年左右。例如日本，它的經濟起飛始于上個世紀四十年代，房價也起漲于那個年代，高潮于七八十年代，到九十年代經濟起飛基本完成，房價暴漲也基本結束。中國的情況與日本有所不同，這個時期可能會長一些，但也不會長得太多。

我認為，目前我國的經濟起飛已差不多起飛了百分之三十到四十，還有百分之四十多的距離沒有飛起來，它還需要房地產業繼續為其提供源源不斷的動力與能源。只要整體經濟帶動起來，房地產業拉動整個經濟起飛的歷史任務便告完成，那時的房價才會像有些學者所說的，出現斷崖式下跌。目前期望房價大跌，并試圖通過政府的某種能力進行打壓都是徒勞的，違背市場規律的。

近十年的房地產調控雖然也得到不少國人的擁護，但總體來說，效果不是很好，更重要的是，它產生了一定的負面影響。有的政府文件或領導講話多次提到，要堅決“打擊”或“遏制”房地產的投資與投機，與黨和國家的一貫理論與政策相違背。其實房地產的投資與投機是房地產市場交易中的兩種客觀現象，它們是伴隨房地產市場的產生而產生與發展起來的，無論從哪個角度說，都不可能消失或滅絕，故而既不宜打擊，也難以遏制。為此，我建議慎用打擊遏制房地產投資與投機的提法。