宅基地抵押流轉具體操作的系統設計

在宅基地流轉過程中， 宅基地抵押流轉比較典型。本文在研究集體經濟組織、農戶、金融機構、擔保機構各主體關系的基礎上，提出了宅基地抵押流轉具體操作的系統設計。

從現有的研究可以看出，在宅基地流轉過程中， 宅基地抵押流轉比較典型。隨著農村產業結構的調整， 越來越多的農村家庭正在從事非農產業的生產， 許多農戶在擴大產業規模、調整產業結構時， 經常遇到資金短缺這一問題， 迫切需要金融機構給予信貸支持。本文就是在相關文獻及流轉現狀的基礎之上構建了集體宅基地抵押流轉系統.。

宅基地抵押流轉系統建立的主體

宅基地抵押流轉系統的建立， 是以集體經濟組織、農戶、金融機構、擔保機構等各主體進行， 通過描述各主體的行為及其適應性表現， 建立集體宅基地抵押流轉系統。各主體的行為包括： 在經濟條件發達的地區， 集體經濟組織可以為農戶提供抵押貸款， 設定集體經濟內部的抵押；在集體經濟組織實力較弱的地區， 集體經濟組織為農戶的抵押貸款提供一定程度的支持， 并為抵押貸款進行一定的擔保； 農戶以宅基地及其建筑物為抵押物， 向集體經濟組織或金融機構抵押貸款來融資； 金融機構對農戶的貸款條件進行審查，對其抵押物調查，確定抵押貸款方式及還貸方式等； 擔保機構為農戶的抵押貸款進行反擔保， 審查農戶的還貸能力。

宅基地抵押流轉系統的主體關系

按現有法律規定， 雖然農民擁有的房屋可以抵押， 但宅基地卻不能作為抵押物。由于房屋和土地的不可分隔性， 導致金融機構不單獨接受農民住宅的抵押， 認為農民房屋抵押后， 如果農民到時還不了貸款， 將使得在處理抵押物時， 會出現兩種矛盾：一是宅基地的使用權屬于抵押農民使用， 而房屋的所有權有可能屬于其他人所有， 權利人不是同一人終究會形成糾紛； 二是金融機構在處理抵押物時， 只能處理給抵押物的本集體經濟組織的成員， 而本集體成員在接受抵押物時將只能得到房屋的所有權， 對于這樣的結果， 將很少有人接受。所以， 地方政府和金融機構對農民的抵押貸款總是存在很多方面的顧慮， 比如， 貸款的按時償還問題，抵押物處理后農民流離失所引起的貧困化及增大城市社會負擔等問題。由于法律滯后所帶來的抵押的其他金融風險問題，這些使得金融機構不愿意為農民進行貸款， 限制了金融機構在農村擴大業務， 使農村金融發展緩慢， 也使廣大農民缺少了生產資金融通渠道， 影響了農村產業結構的調整， 限制了農民收入的提高。針對以上各種問題， 在宅基地流轉的過程中， 本文提出了由保險公司或村集體或其他農戶進行擔保來消除金融機構的顧慮， 由金融機構將貸款的部分資金， 按風險度及系數劃轉給保險公司。

抵押流轉系統設計的主要內容

內容一：金融機構主要職責。宅基地抵押的金融機構主要由農業銀行、現有的農村信用社等來承擔。金融機構主要的工作程序，包括受理申請、貸前調查、貸款審批、貸款發放、貸后管理和貸款回收幾個階段。在受理農戶抵押貸款的申請后， 主要調查農戶抵押貸款房地產的質量、條件、農戶的還貸能力、信用度等方面的內容。審批通過后， 向農戶投放短期、中期、長期的信貸資金， 支持農戶的土地承包、開發、整治、農業基礎設施建設、新技術的應用以及農產品的加工經營等。貸款發放后， 并不意味著金融機構的業務就結束了， 金融機構還要密切關注農戶的資金運用情況、收益效果等， 以便按時收回貸款。

金融機構的資金來源：農業銀行和現有的農村信用社通過現有的積累資金或其他客戶的存款， 以及存貸款利率差額。也可以由地方財政、集體經濟、企業、其他農戶等共同出資， 采用股份制形式籌集資金， 但要保證地方要擁有對金融機構的主導地位， 以便于地方領導和政策的執行。

內容二：宅基地使用權價格評估。 集體宅基地一旦進入流轉， 流轉雙方勢必面臨宅基地的使用年限問題， 為了與城鎮國有土地使用年限相接軌， 建議農村宅基地的使用年限最高也應規定為70 年。宅基地使用權價格評估方法宜選用市場比較法和成本逼近法。

內容三：設計貸款方式， 測算貸款本息。貸款方式的確定對農戶來說至關重要， 根據農戶貸款的期限、項目的特點、農業生產的特點， 設計適合農戶還貸的方式，不僅可以增進農戶的還貸積極性，而且能有效地收回貸款。宅基地抵押貸款， 根據貸款期限， 短期為1年以內，中期為1年至5年，長期為5 年至15年貸款。利率應采用固定利率， 利率水平低于同期工業企業貸款利率。貸款額度可以參照國有用地抵押貸款標準， 以65%—70%的貸價比來確定。一般農戶的貸款利率采用浮動利率，浮動區間主要是根據農戶的道德品質、資產負債情況、貸款方式、平均存款情況、社員入股情況、社會信譽等情況來確定。這里的浮動利率是在開始確定利率時采用浮動制，利率確定后在還貸期內利率保持不變， 故利率采用的還是固定利率。

貸款類型和貸款償還方式較多， 主要有：一次支付本金和利息；每期償還利息， 到期一次性償還本金；每期償還等額本金和利息，到期還完； 等額增加每期償還本息， 到期還完。

內容四：農戶選擇最優方案。在上述各種設計貸款方式中， 金融機構應對農戶指導每種還貸款方式的優缺點， 農戶根據自己的實際情況選擇最有利于自己的還貸款方案，指導農民正確選擇貸款方式， 以有利于農戶按時還貸， 金融機構及時收取借貸資金。

內容五：抵押貸款合同。宅基地抵押貸款雙方共同訂立貸款合同。合同的內容包括：借貸雙方的名稱、地址； 貸款金額、用途、貸款期限、貸款方式、利率、支付方式；抵押物的情況；賠償方法； 擔保人擔保方式；違約責任及違約處理方式； 爭議解決方式；其他事項等。

內容六：按照方案還款。抵押貸款關系確定之后， 金融機構有權監督貸款人資金使用的情況， 發現貸款人不按協議內容使用貸款資金， 則金融機構有權要求貸款人改正。若貸款人期滿后未能還清本息， 可以給予一定時間寬限， 寬限期內利息照常計算， 若最終還是不能完全償還貸款， 則按照協議規定的方式處理。

內容七：擔保人償還。目前農村金融擔保人主要有5種： 村經濟組織擔保； 企業擔保； 自然人擔保； 聯戶擔保； 保險公司擔保。農戶抵押貸款一旦不能按時償還，這時擔保人就要替農戶來清償債務。主要涉及以下幾個方面：①在村集體經濟收入較好地區， 村經濟組織可以為農戶進行擔保；在經濟落后的地區， 只能是用信用或農戶的承包經營權進行擔保， 如果不能清償金融機構的債務， 則集體可以把農戶承包經營的部分土地收回給其他農戶以獲得融資。但這種做法與《土地承包法》相違悖， 法律是不允許的。②現代科技和效益掛鉤的情況下，當新種子、新技術在推廣階段， 農戶可以獲得農業公司或其他企業的擔保來使新技術得到廣泛應用， 這種擔保方式可以由擔保企業（ 公司） 來審查農戶還貸能力等情況， 再由金融機構終審農戶是否符合貸款條件。③自然人擔保，就是農戶以自己的信用和經濟狀況， 由實力較強的親朋好友進行擔保。④聯戶擔保， 即一定數量的農戶聯合起來為貸款提供擔保， 一般為3—5 戶。⑤保險公司擔保。一種方法是村集體成員，凡有貸款意愿的村民每年統一向保險公司交納一定數額的保險基金。如果該農戶需要貸款時，可申請保險公司擔保。另一種方法是由提供貸款的金融機構與保險公司建立風險共同承擔機制， 凡申請貸款并得到許可的農戶， 均應將一定比例的貸款額劃轉給保險公司作為擔保風險金。

內容八：貸款違約的處置。如果貸款到期后農戶不能清償， 這時保險公司、集體組織、其他農戶將被擔保農戶所欠金融機構債務清償， 這時農戶的房地產將由保險公司等來處置。在處置時要做到以下幾點： ①如果農戶沒有其他地方居住， 則要保留農戶的居住權， 但要限制農戶的再次貸款以及給其他農戶擔保， 不能私自買賣房地產，房屋的繼承權被剝奪。② 房屋的所有權和宅基地的使用權將屬于保險公司等。③如果農戶資金充足時，可以再向保險公司贖買房地產， 同時要支付所欠保險公司的本金和利息。④如果農戶資金不足時， 保險公司可以將被擔保物出租給農戶， 農戶按期給保險公司交納一定的租金。等到30 年后如果農戶還不能償還所欠債務， 則農戶的房地產由保險公司來處置。這時農戶如果無處居住， 可以向當地政府申請救助，即租住政府的廉租房。⑤保險公司在處置房地產時， 可以參照我國古代土地交易習俗（朝廷對民間典賣的物業規定： 應典賣倚當物業， 先問房親， 房親不要， 次問四鄰， 次鄰不要， 他人并得交易）。故保險公司在處置農戶房地產時， 必須限定在本集體組織內， 先問四鄰， 四鄰不要的再問親戚（ 親戚必須是農民身份），親戚不要再處置給本集體經濟組織內的其他成員（該成員必須是無宅基地的， 如果該成員已有宅基地， 則限制其參與買賣）。嚴禁將農村房地產處置給城市居民。 ⑥如果保險公司處置不了被擔保的房地產， 這時可以由集體經濟組織代管出租， 出租后的收益， 集體組織可以收取一定的管理費， 其他租金全部歸保險公司所有。

內容九：建立農戶信用檔案。通過以上步驟， 農戶抵押貸款清償后， 金融機構就要建立用戶的信用檔案，即包括農戶基本情況（ 借款人姓名、身份證件、詳細住址、勞動力數、教育程度、婚姻狀況、聯系電話、人均土地面積） 、經濟狀況（ 擁有的資產、收入結構、支出結構）、貸款償還情況（ 是否按期償還、還款主動性、拖欠貸款時間） 。通過建立用戶信用檔案， 使金融機構能直接讀取用戶信息， 為下次貸款以及此農戶為其他農戶提供擔保時有充足證據。

（作者系西北工業大學自動化學院教授，博士生導師）