上海市新建商品住房供需結(jié)構(gòu)研究

莊青松

（上海市統(tǒng)計(jì)局，上海 200003）

1998年起的住房商品化改革改善了上海市城鎮(zhèn)居民的居住條件，城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積由1999年的10.9平方米/人提高至2011年17平方米/人。但住房價(jià)格的上漲速度快于可支配收入增長速度，加之住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的局部失衡，造成部分居民購房支付困難。

一、有關(guān)概念及研究方法

房價(jià)收入比（PIR，Housing Price to Income Ratio），聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心所發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》將其定義為“居住單元的自由市場價(jià)格的中位數(shù)與家庭年收入的中位數(shù)之間的比值”。該指標(biāo)測度的是住房支付能力的總體水平，優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡單，易于理解，其本身的波動(dòng)情況作為描述居民住房支付能力變化比較可靠。

剩余收入法強(qiáng)調(diào)收入、住房支出、非住房支出之間的相互作用。在收入既定的前提下，一個(gè)家庭的支出必然受到約束，如果在支付住房開支后不能滿足基本水準(zhǔn)的非住房需求則被認(rèn)為存在住房承受能力問題。將收入扣除非住房支出后的余額定義為剩余收入，即為住房支出的上限，進(jìn)而可以推算不同收入群體所能承受的最高房價(jià)，即住房需求結(jié)構(gòu)。

匹配度研究關(guān)注住房需求結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)之間的平衡性，對(duì)某價(jià)位住房具備支付能力的群體占總?cè)藬?shù)的比重，等于該價(jià)位住房供給面積占總住房供給面積的比重，則供需平衡，城鎮(zhèn)居民具備住房支付能力；若前者大于后者，則城鎮(zhèn)居民住房支付能力良好；否則，只有少部分人群對(duì)大部分住房具備支付能力，認(rèn)為存在局部住房支付困難。

二、上海市城鎮(zhèn)居民住房支付能力分析

國際上計(jì)算房價(jià)收入比常用住房價(jià)格中位數(shù)（套）與家庭收入中位數(shù)的比值。考慮到國內(nèi)數(shù)據(jù)的可得性，本文采用住房套均價(jià)格與家庭平均年收入的比值。其中住房平均銷售價(jià)格（p）×戶均人口（a）×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（h）作為住房套均價(jià)格（P），城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（i）×戶均人口（a）作為家庭年收入（I），則房價(jià)收入比（PIR）為：

其中，p取值為新建商品住房銷售價(jià)格，i取值為按收入五等分劃分的城市居民家庭人均可支配收入。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)由于無法獲得，則根據(jù)上海2002年28平方米/人和2011年33平方米/人，取中間整數(shù)假設(shè)h為30平方米/人，對(duì)1999-2011年全國及上海城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比進(jìn)行測度，結(jié)果部分省略（表1）。

表1 1999-2011年全國及上海城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比

（一）2011年上海市城鎮(zhèn)居民住房支付能力較1999年下降

上海房地產(chǎn)市場自1999年起進(jìn)入市場化運(yùn)行的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場逐漸升溫。其中，2004年房價(jià)上漲28%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入增長速度，城鎮(zhèn)居民住房支付能力快速下降。2005年“國八條”和2006年“國6條”的出臺(tái)，有效抑制了房價(jià)的高速上升，住房支付能力有所改善。2009年11月，救市政策“國10條”出臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，當(dāng)年房價(jià)應(yīng)聲上漲51.1%，城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比比上年提高3.6，達(dá)到1999年以來的最高值。2010年以來，持續(xù)的調(diào)控政策逐漸使房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，居民住房支付能力有所改善，2011年房價(jià)收入比比上年回落2.4，但較1999年高2.7，城鎮(zhèn)居民住房支付能力總體呈下降趨勢。

（二）收入差距的拉大進(jìn)一步降低了低收入群體的住房支付能力

從不同收入群體的住房支付能力變化看，低收入戶、較低收入戶、中等收入戶、較高收入戶、高收入戶房價(jià)收入比2011年比1999年分別提高8.4、4.5、3、2.1和0.9，各收入群體購房支付能力均有所下降。但低收入戶下降幅度明顯大于其他各類收入戶，其購房支付能力進(jìn)一步降低。

三、上海市住房供需的結(jié)構(gòu)性分析

房價(jià)收入比因計(jì)算指標(biāo)選取的差異性，目前仍未形成合理的房價(jià)收入比值標(biāo)準(zhǔn)，難以用該值來衡量某地的居民住房支付能力，只能根據(jù)其自身變化來描述居民住房支付能力的變化趨勢。剩余收入法則能克服房價(jià)收入比的劣勢，有效測度不同收入群體住房支付的能力，并可與住房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行匹配度分析，來研究住房供需的結(jié)構(gòu)性問題。

（一）家庭所能支付的最高房價(jià)

家庭可用于住房支付的最高額度即可支配收入（I）減去基本生活支出（C）后的剩余收入（X）。由于不同收入群體生活水平不同，基本生活支出的測度也存在較大的主觀性。本文將調(diào)查總隊(duì)抽樣所得城市居民家庭人均消費(fèi)支出作為基本生活支出，并假設(shè)將所有剩余收入來進(jìn)行住房消費(fèi)，則可用于住房支付的最高支出為：

假設(shè)均采用銀行貸款方式購房，則X為償還貸款的年付能力，根據(jù)等額本息還款公式，計(jì)算可獲得的銀行最高貸款額度為：

其中，B為可獲得的銀行最高貸款額度， i為貸款利率，n為貸款年限。將可獲得的銀行最高貸款額度除以貸款比例（r），便計(jì)算出家庭支付能力范圍內(nèi)可購買的最高房價(jià)：

A=B/r

假設(shè)貸款利率按2011年5年以上貸款基準(zhǔn)利率6.6%的7折計(jì)算，貸款比例為7成，貸款年限為30年，計(jì)算可得數(shù)據(jù)如下（表2）。

表2 上海市不同收入家庭可購房屋價(jià)款

（二）住房供給結(jié)構(gòu)及匹配度研究

1.面積五等分（按價(jià)格排序）。價(jià)格是劃分住房供給結(jié)構(gòu)最直觀的方式。2011年上海市新建商品房有住宅銷售的共697個(gè)項(xiàng)目，按均價(jià)排序，并按銷售面積五等分劃分，可得數(shù)據(jù)如下（表3）。

表3 上海市新建商品住宅按銷售面積劃分

根據(jù)得到的數(shù)據(jù)，本文繪制了以下坐標(biāo)圖（圖1），A區(qū)表示不同收入家庭可以支付的最高住房價(jià)格，B區(qū)表示按面積劃分的套均住房供給價(jià)格，A、B兩區(qū)的點(diǎn)在C區(qū)交叉形成新的點(diǎn)。C區(qū)45°射線上所有點(diǎn)表示不同收入家庭可以支付的最高住房價(jià)格等于市場供給的住房價(jià)格，且該部分家庭數(shù)量占總家庭數(shù)量的比重等于該價(jià)位住房供給面積占總住房供給面積的比重，此時(shí)住房供需平衡。若坐標(biāo)點(diǎn)高于45°射線，表示該類家庭住房支付能力良好，低于射線則表示該類家庭存在住房支付能力問題。

圖1 上海不同收入家庭住房支付狀況

首先，套均面積隨著價(jià)格上漲而變大（最低平均價(jià)格住房除外）。一方面，購買較高價(jià)格的住房群體，多為改善性群體，追求更舒適的居住環(huán)境，其中便包括更大的居住空間。另一方面，開發(fā)商為迎合改善性需求和追求自身利益，在開發(fā)高品質(zhì)市場住宅時(shí)更傾向于建造大面積住房。

其次，低收入戶、較低收入戶在45°線以上，說明該兩類群體住房支付能力較好。主要是由于保障房的有效供給，前40%住房供給面積中保障房面積占98.7%，占全市保障房面積的80%。中等收入戶、較高收入戶和高收入戶均在45°線以下，住房支付能力均較差。這三類收入人群可降低標(biāo)準(zhǔn)，尋求價(jià)格較低的住房來提高自身住房支付能力，來滿足住房需求，但會(huì)造成某個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)的住房供給不足，存在供需結(jié)構(gòu)性失衡。其中，有部分人群既不符合保障房申請標(biāo)準(zhǔn)又不具備市場住房支付能力，將無法購買到自己所需的住房。

最后，最高價(jià)格住房購買者主要是非上海市購房人群。按收入五等分劃分購買人群，只有一部分高收入人群具備支付能力。根據(jù)對(duì)上海市幾家大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房企的調(diào)研，由于上海是我國金融中心，城市建設(shè)和配套設(shè)施較完善，吸引了大批外省市和海外人員來滬購房，外來需求約占該類住房需求的60%。

2.按環(huán)線劃分。環(huán)線是劃分上海市住房供給地理分布結(jié)構(gòu)的方式，根據(jù)距離市中心的遠(yuǎn)近，可以將住房供給分為內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間、外郊環(huán)間和郊環(huán)以外，可得數(shù)據(jù)如下（表4）。

表4 上海市新建商品住宅按環(huán)線劃分

首先，超過75%的新建商品房在外環(huán)外。上海中心城區(qū)可供使用的建設(shè)用地有限，越靠近市中心，住房供給面積越少，中環(huán)線以內(nèi)的住宅供給面積僅占10%。大部分住宅建設(shè)在外環(huán)以外，占比達(dá)76%。而外環(huán)以外套均價(jià)格在100萬以上，主要原因在于別墅價(jià)格的帶動(dòng)。從保障房分布來看，約77%保障性住房分布在外環(huán)外。

其次，絕大部分高收入人群具備支付能力的住房在內(nèi)中環(huán)間，較高收入人群具備支付能力的住房在中環(huán)外。而中等收入、較低收入、低收入群體具備支付能力的住房則在外環(huán)以外。

最后，按環(huán)線劃分來看，這種住房供給結(jié)構(gòu)將使人口向郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，減少中心城區(qū)的人口負(fù)擔(dān)，有利于城市整體均衡發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來講，大量中等收入及以下收入群體向郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，居住地和辦公地進(jìn)一步分離，對(duì)城市交通網(wǎng)絡(luò)的要求將更高。

3.按戶型面積劃分。除了價(jià)格和地理分布外，另一個(gè)重要的劃分標(biāo)準(zhǔn)是戶型結(jié)構(gòu)。為了能準(zhǔn)確反映住房結(jié)構(gòu)，我們將在地理分布結(jié)構(gòu)劃分的基礎(chǔ)上對(duì)戶型進(jìn)行劃分。根據(jù)住房供給價(jià)格與居民支付能力結(jié)構(gòu)匹配，可將住房劃分為5大類，其中A、B、C、D類住房分別與低收入和較低收入戶、中等收入戶、中高收入戶、高收入戶的支付能力相匹配。E類住房由于地理位置較好和套均面積較大等原因總價(jià)最高，面積占16.3%（圖2）。

圖2 上海新建商品住房按環(huán)線劃分

低收入和較低收入戶對(duì)外環(huán)以外的90平方米以下住房（即A類住房）具備支付能力，供需基本平衡；中高收入戶對(duì)內(nèi)中環(huán)間90平方米以下或外環(huán)以外90-140平方米住房（即C類住房）具備支付能力，供需平衡；高收入戶對(duì)內(nèi)環(huán)以內(nèi)90平方米以下及內(nèi)外環(huán)間90-140平方米住房（即D類住房）具備支付能力，同時(shí)由于其可購買價(jià)格更低住房，因此供需也比較平衡；與中等收入戶相匹配的僅為中外環(huán)間的90平方米以下住房（即B類住房），僅占供給總量的9.2%，大部分要面臨著住房支付困難；E類住房價(jià)格較高，只有一部分高收入家庭和外來購買力具備支付能力。因此，存在著局部性的結(jié)構(gòu)失衡，中環(huán)外小戶型住房供給不足。

四、研究的局限性

1.缺乏存量房研究。2011年上海市存量住房成交面積1058.71萬平方米，占住房銷售面積的42.3%，存量住房已成為上海市居民購買住宅的主要渠道。存量房受房齡、房型、地理位置等因素影響，價(jià)格差異較大，但相對(duì)于同區(qū)域新建商品住宅，價(jià)格較低。因此，城鎮(zhèn)居民對(duì)存量住房具備更好的住房支付能力。

2.缺乏基本生活支出的研究。本文以調(diào)查總隊(duì)抽樣所得城市居民家庭人均消費(fèi)支出作為基本生活支出，即以保持原有生活水平不變?yōu)榍疤帷５S多家庭愿意為購買住房開支節(jié)流，降低生活開支。基本生活支出指滿足基本生活水準(zhǔn)的非住房支出，應(yīng)小于本文所采納的人均消費(fèi)支出。因此，本文在一定程度上低估了城鎮(zhèn)居民實(shí)際住房支付能力。

3.缺乏已有住房對(duì)提高首付能力的研究。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，上海市常住人口中家庭自有住房率為67.8%。由于絕大多數(shù)外來常住人口以租房為主，因此上海市城鎮(zhèn)居民住房自有化率應(yīng)更高。不斷上漲的房價(jià)，無形中也提高了已有住房居民的財(cái)富，住房成為很多家庭的首要資產(chǎn)。在進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí)，這部分資產(chǎn)將有效提高購房首付能力。