淺談現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問(wèn)題及措施

王福濤

【摘 要】隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目得到了迅猛的發(fā)展。在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是提高企業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)力的因素。雖然近十幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理取得了豐碩的成就，但項(xiàng)目管理中仍存在許多問(wèn)題，如對(duì)工程項(xiàng)目可行性研究不充分、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平較低、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中資金不充足等。本文先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，并提出了合理的解決措施，以提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；解決措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是其項(xiàng)目管理者運(yùn)用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，并對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全方位和全過(guò)程的綜合管理，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，從而為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品，它是工程項(xiàng)目管理的其中之一。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)多目標(biāo)體系，其各個(gè)目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)，其主要包括項(xiàng)目計(jì)劃管理、設(shè)計(jì)施工管理、采購(gòu)招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時(shí)，各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的完美實(shí)現(xiàn)。

—、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

（—）項(xiàng)目方案確定階段存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒(méi)有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過(guò)程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢(qián)。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒(méi)有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開(kāi)工前，生產(chǎn)商沒(méi)有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無(wú)法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過(guò)程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問(wèn)題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程經(jīng)常出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)成本過(guò)高、推遲交房、房?jī)r(jià)無(wú)法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問(wèn)題。

（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生先開(kāi)工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開(kāi)工以前不做開(kāi)工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開(kāi)工報(bào)告，更有甚者在提交開(kāi)工報(bào)告后沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，便開(kāi)始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒(méi)有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒(méi)有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過(guò)程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過(guò)程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿(mǎn)足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

（—）重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以?xún)r(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購(gòu)買(mǎi)能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及樓盤(pán)的設(shè)計(jì)方案、銷(xiāo)售面積以及銷(xiāo)售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專(zhuān)業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開(kāi)發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一門(mén)科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

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