邊緣化選址的地產生意

文│張良軍 高緯環球中國區董事總經理

正如有人喜歡鬧市的繁華，有人喜歡郊區的清凈一樣，公司選址則有的喜歡CBD的便利，有的則喜歡園區或新城的生態和環境。城市核心區域寫字樓的吸引力正在發生轉變，而以往處于城市邊緣地帶的區域越來越受到大企業青睞。近年來，企業租戶選址邊緣化的趨勢愈加明顯，包括世界500強在內的部分企業已經開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。

走出城市核心區時機已成熟

2012年北京非核心區域租賃成交占比達到歷史最高；上海隨著城市規劃及建設范圍的擴大，也涌現了很多極具吸引力的新興商圈。雖然傾向于邊緣化選址的企業租戶主要集中在物流倉儲、制造業、高科技以及研發中心等面積需求較大、對租賃成本更加敏感的行業，而金融行業及專業服務業等行業的非核心部門如呼叫中心、后臺支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。

在我們的建議下，高新技術制造巨頭霍尼韋爾將其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤大廈搬遷至位于城市東北角的酒仙橋兆維工業園中。新的獨棟辦公樓建筑面積達1.5萬平方米，聚集了北京所有員工在此辦公。而去年在上海，耐克也宣布與鐵獅門簽訂長期協議，計劃于2014年第一季度遷入上海城市東北角的尚浦領世項目，并將該處打造成一個全新的大中華區總部。

企業選址邊緣化主要源自于四個主要方面的考量，核心商圈租金過高是企業們選擇向外搬遷的最主要誘因，同時也包括了企業未來面積擴張受制、行業部門選址優化和員工幸福感需求提升的因素。

根據高緯環球報告分析，中國一線城市的寫字樓租金從長期看仍將維持上漲態勢，但是其核心商圈供應面積卻逐年減少。據高緯環球統計，至2016年年底北京核心商圈寫字樓供應量不足155萬平方米，而非核心商圈供應量則迅速攀升到360萬平方米，同樣未來同時期，上海核心商圈寫字樓供應量僅占整體市場份額的25.5%。在高緯環球關注的中國20大城市中，過去三年以北京和上海為代表的一線城市其核心商圈空置率不斷走低，企業未來面積擴張受制。

在供求不平衡的條件下，隨著新興商圈的發展逐漸完善，其租金價格也將面臨上漲。我們認為以北京、上海為代表的城市，企業向邊緣化區域搬遷調整的時機已經成熟。處于上升周期中的企業應根據其今后的發展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來滿足其辦公面積的擴張需求；而處于行業弱周期的企業則也應把目光聚集到這些新興區域，尋求控制固定成本方案。如果現在目光依舊局限于核心商圈，將錯過最好的搬遷時機，未來不僅會給企業擴張造成一定的不穩定性，也會進一步增加企業搬遷的成本。

毫無疑問，核心商圈租金過高是企業選擇向外搬遷的主要誘因。自金融危機時期以來企業在租金處于低谷時簽下的租約已陸續到期。這段時期中國經濟逐漸復蘇，城市寫字樓租金均有不同程度的回升，甚至有些區域已超越歷史高位。一線城市寫字樓市場租金自2009年的低谷時期以來，四年內不斷攀升。

截止2013年第二季度上海甲級寫字樓租金增幅為43%，北京更是達到驚人的138%。隨著租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業的即使不是個負擔也將會是個煩惱。

金融、專業服務、醫藥等行業一般都會將其前端業務部門放在城市核心位置，但同時多數行業也擁有涉及研發、物流、數據信息、客戶服務等為數眾多的中后臺部門。在高租金時代這些部門選址在核心商圈的性價比顯然不高。契合城市商圈的定位進行辦公選址優化，不但在區位配套上能獲得優勢，成本上也能得到有效控制。

伴隨中國整體經濟結構的逐步轉型，和一線城市寫字樓供應的分化趨勢，高緯環球預見未來更多的跨國企業和內資巨頭都會如同耐克一樣，走向城市的新興商圈或者轉移部分業務部門前往二線城市，以尋求成本和配套資源上的優勢。

準熱點區域

高緯環球專業團隊已幫助大量企業在近些年完成邊緣化選址和搬遷咨詢，在涉及數百萬平方米的辦公面積中覆蓋了物流、制造、醫藥、高科技以及金融后臺等眾多行業。

一些興起的邊緣商圈則傾向專注于細分市場，北京定福莊走廊定位國際傳媒產業，吸引著文化創意與傳媒等企業在此選址；金盞商圈則定位金融后臺服務，為總部在核心商圈的企業后臺支持部門提供辦公區域選擇空間。上海的五角場商圈定位注重科技創新，吸引企業研發部門入駐。而外高橋區域新開發的寫字樓產品則瞄準了保稅區內近萬家企業的升級需求。一般相關行業入駐對應區域還能享有稅收減免和其他優惠政策。在操作過程中，我們發現了如下非核心商圈會成為未來熱點區域：

一線城市中，北京寫字樓市場邊緣化趨勢愈加明顯。2012年全年北京非核心商圈成交面積占比已接近總體的一半。

發展較成熟的非核心商圈，如位于北京東南部的亦莊商圈也較為成熟，聚集了眾多跨國和本土的研發機構、高新技術和制造業公司。未來2～3年，北京較為熱門的選址地將集中在能提供定制寫字樓產品的類園區中。如上地軟件園商圈現開始重點開發軟件園二期；在城市外圍，隨著通州新城的建設以及2015年通州萬達項目入市帶來的聚集效應，該區域也開始成為一些成本敏感型企業考慮的目標。同時北京第二機場的建設也有望帶動大興商圈的發展。

上海“十二五”期間將大力發展重點商辦區域，包括虹橋商務區、世博園區、徐匯濱江和浦東前灘。這些新興區域規劃統一、設計現代，在政府的引導下勢必會集合起一定的產業規模。從目前上海發展定位來看，大虹橋商務區依托虹橋綜合交通樞紐和國家會展項目等功能性配套以被打造成為國際貿易中心為目標；浦東泛世博區域則是定位央企總部聚集區與金融服務中心，其中前灘規劃力爭用5～10年時間再造一個陸家嘴，成為上海新的世界級中央商務區。這兩個區域將成為上海未來主要發展的重點地區，同時也最可能晉升為下一輪的核心CBD。而傳統的產業園區如張江、金橋、外高橋和漕河涇等區域也在積極推出新的辦公物業產品，來滿足本區域內租戶的升級需求，也希望吸引一些新的企業入駐。像閘北不夜城、虹口四川北路、楊浦五角場等非核心寫字樓板塊的崛起也不容忽視。

開發商的機會

寫字樓、工業地產等經營性物業往往非常考驗開發商的運營能力，把握住客戶對辦公選址的新趨勢當然一定程度上決定了開發與運營的方向。

首先，開發商應把握企業選址邊緣化這一趨勢，對土地最佳用途進行有針對性的判斷和規劃。伴隨城市擴容，企業選址邊緣化，具有主導產業驅動的產業聚集區、產業園的開發，也成為不容忽視的重要市場表現，深入研究國家、市級以及區域“十二五時期”的產業規劃，剖析市場客戶需求，明確未來區域開發的產業導入，是項目落地保證的最佳切入點，達到市場土地開發行為與政府產業規劃政策相契合。

其次，產品設計應該更具針對性，更準確地滿足市場需求。針對邊緣化選址，終端客戶一方面更青睞于能夠容納企業多功能需求的產品，另一方面，也希望能夠將物業作為資產持有。綜合以上因素，出售的企業定制獨棟更受市場青睞，開發模式也更加符合開發商的現金回流需求。以順義區天竺工業園內的MAX泰達科技園為例，2011年上市，2012年出售率達到100%，開盤價為1.3萬元/平米，一期成交均價為1.6萬元/平米，市場表現良好。

對于擁有成熟后期運營經驗的開發商，優勢凸顯。辦公產品的開發，往往與其它多種業態相結合，包括住宅、商業、酒店等配套。主題產業園區的開發，另外涉及行業載體所需的其它新興業態，以文化產業園的開發為例，新興業態還包括攝影棚、劇院、多功能廳、觀光等，這些業態往往使開發商的運營能力面對挑戰。

對于非核心區域的辦公物業，企業的主要考慮因素包括：節約租金成本、員工上下班的公共交通通達性、停車位、大廈或周邊的配套設施等。因此，建議地產商在開發和管理上考慮以下幾點：

項目地理位置：如果項目的位置離地鐵站的步行距離較遠或公交線路不能直達，開發商應提供來往地鐵站接送租戶員工上下班的班車服務。

物業建筑：部分面積需求較大的企業希望享有獨棟辦公，開發商可根據項目的容積率和地塊的條件，考慮為大型企業定制辦公物業。

物業品質：由于節約租金成本是企業考慮遷往非核心區域辦公的重要因素之一，因此非核心區域寫字樓的租金必需低于核心區域相同檔次寫字樓的水平。在這種情況下，開發商需要在保證大廈的品質能滿足企業的同時，控制大廈的建筑成本。

配套設施：非核心區域的寫字樓可能由于周邊的環境和配套還沒有成熟，導致企業放棄該項目的決定。開發商應在大廈配套設施上提供更全面的服務以解決企業日常的需要，包括員工餐廳、商務餐廳、咖啡廳、便利店、銀行、會議中心、健身房等。

辦公環境：部分遷往非核心區域辦公的企業考慮提供一個更舒適的辦公環境給員工。

在容積率許可的情況下，企業選擇辦公地點，最終的服務對象是公司員工。當初企業選擇市中心的原因除了其商業氛圍成熟以外，交通便利以及配套設施的完善性等也是主要的考慮因素。開發商應提供一個更舒適、友善的環境給企業，包括大面積的綠化或休閑的地方。