美國買房生意經

新房銷售數據不佳，市場懷疑房市復蘇不如預期強勁，美聯儲可能因此延長QE繼續維持低利率托市。這些新聞在CNBC上閃過的時候，中國國內的許多新聞會提到類似這樣的案例：某夫婦在華盛頓購買了一套價值40萬美元的公寓，約合人民幣245萬，首付30%的73萬后，以后每個月房貸加物業費約1800美元，出租后租金收益略高于開支。華盛頓租一套類似公寓大約要2000美元左右。

我的一位上海的朋友，全款在北卡羅來納州投資了一棟聯排別墅，總價40萬美元。每年得按當地評估價格繳納房產稅和保險總計3500美元左右，而出租每月的收入就有1500美元，看起來確實很誘人。

投資保值和子女教育是外國買手在美買房的最大剛需，在佛羅里達州買房的多數是加拿大人，大多房產是度假屋，這類投資的背景是加元堅挺、美元疲軟、美國房市低迷，今后還度假休閑、退休養老，畢竟加拿大一年有一半是冬天，哪里比得上佛羅里達的棕櫚海灘的旖旎風光？

加州房地產市場得益于外國買主，其中很多是來自中國。這類投資主要是為了資產轉移，資產保值、分散風險和教育移民。最近有不少中國投資客也開始進入商業房地產，其目的主要是獲取穩定現金流，達到一定的資本收益率。

中國買家特點明顯：價值高，付現金，尤喜加州。所有外國人買房平均價值27.6萬美元，中國人購買的均價是42.5萬美元，并且70%的中國買家現金支付全款。中國買房者在美國首選城市排名前五是洛杉磯、舊金山、拉斯維加斯、紐約和圣地亞哥；加州占了三席。

各種投資目的都可以有機地結合在一起，比如中國投資客也可以在加州買一幢房產，用于出租，既可以轉移資產，也可以獲得租金收益，也可以趁低吸納低價資產，等待長期房市復蘇。

不同的房地產資產的特性決定了它們的不同現金流及回報周期，比如華盛頓附近的公寓房則可能會有長期穩定的現金流，因為這里的低失業率，和穩定的聯邦政府工作。而佛羅里達州的海濱度假屋租金收益可能只能來源于冬季租賃了。

稅收政策、房產政策和地方的一些法規會極大的影響到美國買房的投資有效性。稅收政策里最重要的就是房產稅了，這是各個州政府的最主要經濟來源。房產稅的稅率一般是1%左右，每年征收，而且是對所有房產征收。如果欠稅的話，州政府可以把房產拿去拍賣來抵稅。但是各州甚至同一州內各縣的稅率都不盡相同，差別較大。在路易斯安那州，房產稅率僅有0.18%。在外國人買房最多的福羅里達州和加州，稅率分別是0.97%和0.74%。

上面只是自住屋的稅率，對于度假屋（second home）和投資屋的稅率可能更高。還有一點，就是美國的政策非常傾向于打擊囤積土地的投機行為。閑置土地的稅率要遠遠高于普通房地產，而且如果有人未經許可開發了有主的閑置土地，五六年之后，他甚至還可以合法擁有開發的部分土地。

美國的房屋租賃政策也非常嚴格，一般只能按臥室出租，租客如果投訴水、電、煤氣方面的問題，屋主必須在一定時間內解決。租客如果無法按時繳費，屋主也要給予一定的寬限期。如果本人不在購房地，通常需要找專業人士代為協調租客問題和每月收租等，其代管費用一般是租金的5%～6%，購房后租金的回報率也就所剩無幾了。

除此之外我們還需要進一步了解當地市場，比如收入情況、學區、犯罪率、交通等等影響租賃的因素。但是任何投資，最終都是風險和回報的權衡。美國的房價雖然相對很低，但是想賺取短期高額回報，確實是很難的。