全國TOP30城市房地產(chǎn)市場研究

◎

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，真正具有成規(guī)模市場的城市，相對(duì)于我國城市總量而言并不多，我國地級(jí)以上城市總共288個(gè)，縣級(jí)市、縣城更是數(shù)以千計(jì)?；仡櫧暌詠砣珖康禺a(chǎn)市場的發(fā)展歷程，其主線還是288個(gè)地級(jí)市中的大約30個(gè)重點(diǎn)城市，而這部分城市，才真正代表了我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展程度和水平。

一、總體情況：渝蓉沈市場規(guī)模位列全國前三位，省會(huì)及以上城市占據(jù)TOP30大多數(shù)席位

我們對(duì)2012年全國288個(gè)地級(jí)市商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)進(jìn)行排序，取前30位城市進(jìn)行研究。

榜首位置上，重慶、成都和沈陽排名全國前三位，重慶主城九區(qū)面積5469萬平方米，比其他三個(gè)直轄市總面積更大，其商品住宅市場年成交4105萬平方米，是第二位成都的1.7倍，而成都和沈陽作為西部和東北的中心級(jí)城市，同樣具有廣大的疆域面積和人口基礎(chǔ)，和重慶一起成為2012年僅有的三個(gè)商品住宅年銷售面積超過2000萬平方米的城市。

在年銷售1000～2000萬平方米的城市中，北京、上海、廣州三個(gè)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的城市均在列，值得關(guān)注的是，深圳由于市區(qū)面積較小的關(guān)系未能進(jìn)入銷售面積TOP30城市行列；天津、武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、哈爾濱等區(qū)域中心級(jí)城市年銷售規(guī)模也超過了1000萬平方米；另外，蘇州雖然行政級(jí)別較低，但近年來其強(qiáng)悍的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力正促使其房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張，當(dāng)前蘇州的商品住宅銷售規(guī)模已經(jīng)超越省城南京和江蘇省內(nèi)另一重鎮(zhèn)無錫。

至于年銷售低于1000萬平方米的城市，結(jié)構(gòu)組成就相對(duì)復(fù)雜得多，既有大連、貴陽、杭州、昆明、南京這樣的區(qū)域中心級(jí)城市，有無錫、唐山、南通、東莞這樣的具有發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐的城市，當(dāng)然也有惠州、威海這樣擁有當(dāng)?shù)仵r明房地產(chǎn)市場特征的城市。

從集中度上看，TOP30城市僅占全國288個(gè)地級(jí)市總數(shù)的10%，但其房地產(chǎn)市場規(guī)模卻占到288個(gè)地級(jí)市相當(dāng)大的比例：2012年，TOP30城市商品住宅總成交面積為3.57億平方米，占全國288個(gè)地級(jí)市9.85億平方米的36%；TOP30城市商品住宅總成交金額為26417億元，占全國288個(gè)地級(jí)市53467億元的49%。從中可見兩點(diǎn)：其一，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今市場規(guī)模依然具有高度集中的特征；其二，TOP30城市銷售金額占比明顯高于銷售面積占比，說明排名前30位的城市房價(jià)遠(yuǎn)高于其他250余個(gè)城市，因此市場價(jià)格也具有高度集中的特征。

二、外部環(huán)境：TOP30經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平全國領(lǐng)先，人口規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場形成支撐

1、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：按GDP當(dāng)量可分為三大階梯，僅6個(gè)城市人均GDP低于8000美元

全國商品房銷售TOP30城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，基本上以三大城市群中心城市為主，皆為直轄市、省會(huì)城市以及東部沿海中心城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。這些城市在工業(yè)化、城市化過程中，規(guī)模集聚效應(yīng)好，它們既有基礎(chǔ)，也有區(qū)位條件，集合城市及周邊的所有優(yōu)勢(shì)資源和生產(chǎn)要素，土地溢價(jià)高，人口集中，住房需求旺盛。

按照GDP總量門檻，我們將30個(gè)城市劃分三個(gè)階梯，上海、北京、廣州、天津、蘇州和重慶為第一階梯城市，GDP總量在1萬億元以上；成都、武漢、杭州、無錫、青島、南京、大連、沈陽、長沙、唐山、鄭州和東莞處于第二階梯，GDP總量在5千億元以上，1萬億元以下；南通、哈爾濱、長春、石家莊、西安、福州、合肥、昆明、南寧、惠州、威海和貴陽處于第三階梯，GDP總量在5千億元以下。

附：TOP30城市GDP當(dāng)量詳表

從人均GDP來看，無錫、蘇州和廣州位列前三位。上海和重慶是兩個(gè)比較特殊的城市。上海GDP總量，排行第10，但這并不說明上海房地產(chǎn)市場發(fā)展比無錫、蘇州和廣州落后。2012年上海全市常住人口總數(shù)為2380.43萬人，戶籍人口總數(shù)為1426.93萬人，外來人口數(shù)量逼近戶籍人口，龐大的外來人口數(shù)量稀釋了GDP總量。重慶行政區(qū)劃面積大，人口基數(shù)大，因此人均GDP排行倒數(shù)第二。南寧人均GDP是30城市最低，為35138元，低于全國平均水平的38852元，是30城市中唯一一個(gè)低于全國平均水平的城市。

根據(jù)我國經(jīng)驗(yàn)：人均GDP處于3000至8000美元時(shí)，住房價(jià)格上漲速度明顯加快；新房交易量高峰出現(xiàn)在人均GDP處于5000至8000美元區(qū)間。按照這個(gè)理論，城市層面而言，TOP30城市中，昆明、哈爾濱、石家莊、貴陽、重慶和南寧人均GDP低于8000美元，城市住房價(jià)格有上漲空間，未來還會(huì)出現(xiàn)新房交易量高峰，其余城市住房市場高速發(fā)展期已過，未來城市住宅市場將向平衡穩(wěn)定發(fā)展。

TOP30城市人均GDP詳表

2、 人口規(guī)模：總體人口規(guī)模均處于領(lǐng)先水平，對(duì)房地產(chǎn)市場需求形成強(qiáng)大支撐

人口規(guī)模大小直接關(guān)系到城市房地產(chǎn)市場需求規(guī)模。首先，我們選取了全國常住人口TOP30城市、全國常住人口增長量TOP30城市和全國常住戶籍人口比TOP30城市與商品住宅市場規(guī)模TOP30城市對(duì)比，研究其重合度。在常住戶籍比TOP30城市中，商品住宅銷售面積TOP30城市有13個(gè)，占比43%；在常住人口增量TOP30城市中，商品住宅銷售面積TOP30城市有20個(gè)，占比67%；在常住人口TOP30城市中，商品住宅銷售面積TOP30城市有17個(gè)，占比57%。由此可見，商品住宅銷售面積與城市常住人口正相關(guān)。

附：TOP30城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民職工工資詳表

3、 支付能力：居民總體支付能力較強(qiáng)，個(gè)別城市市場或有需求外來化特征

我們將城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)職工工資做散點(diǎn)圖，只有貴陽城鎮(zhèn)職工工資和哈爾濱、石家莊、鄭州、威海和惠州的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入低于全國平均水平，在我們看來，這部分城市的房地產(chǎn)市場或多或少都存在需求外來特征。

TOP30城市總體居民支付能力較高，其中，位于第二象限最遠(yuǎn)處的上海和北京是城市居民支付能力最強(qiáng)城市，2011年上海城鎮(zhèn)居民可支配收入40188元，北京36469元。城市居民支付能力一定程度了也反映了城市的房價(jià)水平，上海北京為全國房價(jià)最高城市，其次是東莞、蘇州、廣州、天津、無錫、杭州和南京，可作為房價(jià)次高組團(tuán)城市，最后是青島、長沙、大連、武漢等城市。房地產(chǎn)的剛性需求就得建立在民眾有能力購買得起住房的基礎(chǔ)上，建立在民眾的對(duì)住房購買的支付能力基礎(chǔ)上，在當(dāng)前調(diào)控政策抑制投機(jī)需求的情況下，居民支付能力能夠較好的反應(yīng)城市住宅市場未來表現(xiàn)。

三、未來發(fā)展：需求釋放空間依然可觀，市場總體發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)可控

1、 TOP30城市房地產(chǎn)市場需求空間研究

對(duì)于某大部分城市的房地產(chǎn)市場來說，有多大的需求就決定了有多大的市場，如果一個(gè)城市在未來一段時(shí)期內(nèi)潛在需求持續(xù)保持旺盛，那么我們就認(rèn)為這個(gè)城市具有發(fā)展前景。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了十年的調(diào)控后，當(dāng)前市場上的主力已經(jīng)變成首置、首改這樣的剛性需求，從這兩個(gè)需求出發(fā)，我們從人口成交貢獻(xiàn)率（供求情況）、城鎮(zhèn)租房戶比例、動(dòng)拆遷量三個(gè)指標(biāo)來考察TOP30城市在首次置業(yè)方面的需求狀況；從人均住房面積、2006年至今人均購房面積兩個(gè)指標(biāo)來考察城市改善住房的需求情況。

（1）首購剛需：人口、住宅增速基本平衡，動(dòng)拆遷、外來租房戶將成未來剛需主體

我們假設(shè)一個(gè)城市在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，當(dāng)常住人口增長速度和商品住宅成交面積增長速度相一致時(shí)，我們就認(rèn)為這個(gè)城市在首次置業(yè)的房地產(chǎn)市場的供需兩方相對(duì)平衡。數(shù)據(jù)顯示，在2006～2011年的這6年中，大多數(shù)TOP30城市商品住宅增長速率和人口增長速率相當(dāng)。

我們發(fā)現(xiàn)，一線城市如北京、上海、廣州，長三角經(jīng)濟(jì)圈中的蘇州、杭州、南京，近年來人口增長迅速，相比之下商品住宅的增速尚不能滿足近年來迅猛的增長；大部分二線城市，如中西部省會(huì)貴陽、成都、武漢、合肥等，住宅成交增長速度和人口增長速度基本相符。

只有極少數(shù)城市出現(xiàn)了住宅增速偏離人口增速過快的情況，這些城市大致可分為兩類，一類是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市或者區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，例如石家莊和唐山分別是河北省的政治和經(jīng)濟(jì)中心，這類城市對(duì)本省的吸附力極強(qiáng)，當(dāng)前人口增長和住宅供應(yīng)的缺口只是階段性現(xiàn)象，未來隨著城市化的推進(jìn)會(huì)逐漸消化掉這部分庫存；而對(duì)于另外一類諸如惠州、威海這樣以旅游和投資為主的城市來說，過度依賴單一的外地需求，而本地的剛需又無法支撐如此大體量的開發(fā)，未來的風(fēng)險(xiǎn)正在累積。

而另一組更加微觀的數(shù)據(jù)——城鎮(zhèn)租房戶比例和動(dòng)拆遷量，則大致可以反映出一個(gè)城市外來人口和本地人口對(duì)首套房的需求情況。

（2）改善需求：八成城市人均居住低于30平，改善性購房將逐漸成為未來市場支柱

我們先考察了TOP30城市當(dāng)前的居住水平，六普數(shù)據(jù)顯示，2010年8成的TOP30城市城鎮(zhèn)常住人口人均居住面積都在30平米以下，按照戶均2.85個(gè)人計(jì)算，也就是有8成TOP30城市的家庭戶均住房面積在85平米以下。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上時(shí)，普通居民住宅的套型面積穩(wěn)定地分布在80～200平方米的區(qū)間，小于這個(gè)分布區(qū)間的主要是政府提供的保障性住房，大于這個(gè)區(qū)間的主要是富人擁有的奢侈型豪宅。

居住空間的擴(kuò)大就帶來了居住功能的改善，80～200平方米這個(gè)面積區(qū)間，恰好是滿足改善型和享受型功能的面積區(qū)間。在80～140平方米這個(gè)面積區(qū)間，住房才能比較充分地設(shè)計(jì)出具有一定舒適功能的臥室，較寬敞的衛(wèi)生間和配置一定面積的家庭公共活動(dòng)空間，才能在一定程度上滿足多代人分室而居的要求。如果住宅面積在140平方米以上，則可以增加書房、健身房、試聽室等享受型功能的配置。

除了室內(nèi)功能以外，室外的社區(qū)共享資源是改善型需求另外一個(gè)重要特點(diǎn)。綠地、安全、會(huì)館、健身設(shè)施、公共活動(dòng)場所以及交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套條件就成為改善型需求的重要組成部分。毫無疑問，當(dāng)前我國（尤其是房地產(chǎn)市場更加發(fā)達(dá)的TOP30城市）已經(jīng)有相當(dāng)一部分的住房需求已經(jīng)脫離了單純的對(duì)住本身的需求，過渡到除了居住以外的涵蓋“衣食住行”等方方面面的軟需求，而這一趨勢(shì)在未來無疑會(huì)更加明顯。

2、 TOP30城市房地產(chǎn)市場發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)研究

如果說談?wù)撘粋€(gè)城市的前景主要從供求情況，也就是量的角度出發(fā)，那么考察一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場是否存在風(fēng)險(xiǎn)，除了量以外，價(jià)格也是一個(gè)重要的考量因素。一個(gè)被外界熟知的指標(biāo)即房價(jià)收入比，我們分別從靜態(tài)（2011年房價(jià)收入比）和動(dòng)態(tài)（2009～2011年房價(jià)收入增速比）兩個(gè)維度對(duì)兩個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行考察。

（1）房價(jià)收入比不能參考國際標(biāo)準(zhǔn)，核心城市高房價(jià)是資源稀缺的必然結(jié)果

根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)與收入之間的比例關(guān)系通常穩(wěn)定在3～6倍的區(qū)間，因此在很多人的認(rèn)識(shí)中，就把這個(gè)區(qū)間劃定為“國際警戒線”。數(shù)據(jù)顯示，2011年TOP30城市中，只有蘇州、南通、貴陽、威海和福州5個(gè)城市的房價(jià)收入比在6以下，其余包括北京、上海、廣州在內(nèi)的25個(gè)城市的房價(jià)收入比基本在6～14的區(qū)間內(nèi)。那么是不是說明上述25個(gè)城市的房價(jià)已經(jīng)拉響了過高的警報(bào)線了呢？我們認(rèn)為并不盡然，主要原因有三點(diǎn)：

第一，我國人多地少的國情決定了土地的市場價(jià)格要高于勞動(dòng)力。房價(jià)收入比本質(zhì)上是土地和勞動(dòng)力兩個(gè)要素之間的比值關(guān)系。以中美兩國為例，美國940萬平方公里，適宜人居住的面積占到70%以上，人口3億；而我國雖然國土面積達(dá)到960萬平方公里，但是70%以上的地方生態(tài)條件惡劣，不適應(yīng)人類居住，人口則為13億。可見，美國土地的稀缺度要比中國小得多，而勞動(dòng)力的稀缺程度則要比中國大得多，幾乎可以斷言，即使有一天中國的發(fā)達(dá)程度和美國比肩，房價(jià)收入比也將明顯高于美國。

第二，特大型城市的房價(jià)收入比高主要受土地資源稀缺影響，在各國盡然。典型城市如巴黎、紐約、倫敦、東京以及我國的香港，這些城市的房價(jià)收入比均值都在10倍左右，盡管這些地區(qū)的家庭收入水平要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市的平均水平，但是由于土地（尤其是核心市區(qū)）的稀缺性，使得土地的市場價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)城市的平均勞動(dòng)力價(jià)格。

第三，發(fā)展中國家的房價(jià)收入比普遍較高，主要原因是社會(huì)整體收入水平偏低。根據(jù)1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國家房價(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)，家庭收入在4000美元以下的國家，房價(jià)收入比基本高于9，家庭收入在4000美元以上的國家以下的國家則基本在6以下。其中最重要的原因不是房價(jià)太高，而是當(dāng)?shù)鼐用袷杖脒^低，大多數(shù)家庭收入中用于日常生活開支的部分過高，還不具備持有不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)能力，這部分人的住房需求應(yīng)通過社會(huì)保障解決。

（2）房價(jià)收入增速比在合理區(qū)間，個(gè)別城市存在房價(jià)上漲過快風(fēng)險(xiǎn)

如果從房價(jià)和收入的增速比來看，2009～2011年3年間，TOP30城市中有近一半城市的比值低于1，而超過1的16個(gè)城市也在1.1以內(nèi)，在這個(gè)意義上，2010年以來的調(diào)控在控制房價(jià)過快上漲確實(shí)起到了一定的效果。

但是我們也發(fā)現(xiàn)，一些三線城市如威海、南通近年的房價(jià)收入增速比甚至要高于同期的二線城市。典型城市如威海，支撐近年來房屋銷售的很大一部分要?dú)w功于打著養(yǎng)老地產(chǎn)和不限購不限貸的海景房，其中最被外人所熟知的要數(shù)隸屬于威海下屬縣級(jí)乳山市的銀灘。作為中國AAAA級(jí)旅游度假區(qū)，銀灘的自然資源條件優(yōu)越，但是作為一個(gè)成熟的旅游地產(chǎn)，除了自然生態(tài)以外，更重要的是交通、醫(yī)療、生活等配套設(shè)施的完備，一旦項(xiàng)目所在地的地方政府或者開發(fā)商沒有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力建立起相應(yīng)的配套，那么建出來的房子很可能將面臨無人入住的尷尬，而這正是銀灘當(dāng)前面臨的最大問題。無人氣的背后，是2000年以來龐大的海景房建設(shè)。目前銀灘已經(jīng)密密麻麻修建了200多個(gè)商品房住宅小區(qū)。對(duì)于這樣一個(gè)配套缺乏僅僅靠自然資源過度開發(fā)的城市來說，未來即將面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)還遠(yuǎn)未到來。

通過研究可以看出：從基本面上看，絕大多數(shù)市場交易量前30位的城市，無論從房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本面（如經(jīng)濟(jì)水平和人口規(guī)模），還是從決定其房地產(chǎn)市場發(fā)展空間的需求面（如首置和改善性客戶的規(guī)模）來看，都擁有支撐其未來五年乃至十年房地產(chǎn)開發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從當(dāng)前的開發(fā)情況來看，一方面，從房地產(chǎn)發(fā)展階段來看，大多數(shù)TOP.30城市的房價(jià)梯度線遠(yuǎn)未成熟，房地產(chǎn)市場仍處于快速擴(kuò)張期，隨著未來城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場仍有大量可供施展的空間；另一方面，從品牌企業(yè)的進(jìn)入情況來看，在過去的十年中，全國性房企僅僅進(jìn)入了TOP30城市中的2/3，市場空間遠(yuǎn)未飽和。展望未來，大多數(shù)TOP30城市中首套住房和改善性住房的釋放沖動(dòng)強(qiáng)大，未來一段時(shí)間內(nèi)仍可有力支撐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，至于外界擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)問題，TOP30城市當(dāng)前確實(shí)存在土地供應(yīng)的階段性過剩，但是考慮到城市未來創(chuàng)造的需求，并不像外界擔(dān)心那樣存在全局性的風(fēng)險(xiǎn)。