破解維修資金使用難題

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維修資金“使用難”是一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題，但造成“使用難 ”的原因有多個(gè)方面。媒體報(bào)導(dǎo)多著墨于監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審批流程復(fù)雜，但筆者認(rèn)為，維修資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)履行的是代管職責(zé)，有責(zé)任有義務(wù)確保維修資金規(guī)范使用，審批流程復(fù)雜也是為了確保維修資金不濫用，造成“使用難”的關(guān)鍵原因在于以下幾個(gè)方面：一是雙“三分之二”投票“通過(guò)難”；二是維修資金監(jiān)管單一“信任難”；三是維修資金歸集不足“分?jǐn)傠y”；四是維修資金收益少“增值難”；五是維修資金公開(kāi)不夠“知情難”。

針對(duì)這“五難”，全國(guó)部分城市采取了多種措施應(yīng)對(duì)，并取得了一些成效，值得學(xué)習(xí)借鑒。

一、雙“三分之二”投票“通過(guò)難”

（一）業(yè)主相對(duì)分散，組織投票難；

維修資金使用的雙“三分之二”投票要求列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。但將列支范圍內(nèi)的業(yè)主全部集中并組織起來(lái)進(jìn)行投票并非易事。對(duì)此，杭州市與成都市各采取了不同的方式予以解決。

1、杭州市采取了打包表決的方式。《杭州市專項(xiàng)維修資金使用管理的補(bǔ)充規(guī)定》指出：實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，經(jīng)專有部分面積占相關(guān)總建筑面積2/3以上且專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在一定額度內(nèi)和一定情形下直接申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金。

采取打包表決的方式從形式上看符合《辦法》關(guān)于雙三分之二的要求。從操作上看化繁為簡(jiǎn)，一次約定、長(zhǎng)期有效，具有較強(qiáng)的操作性。但可能造成申請(qǐng)方將維修項(xiàng)目拆大化小，拆多化少的情況，這就要求業(yè)委會(huì)必須具有高度的責(zé)任心和公共意識(shí)。

2、成都市對(duì)此采取的是多樣化的投票方式。《成都房屋業(yè)主投票表決平臺(tái)使用規(guī)則》中就業(yè)主決定利用物業(yè)共有部分停放機(jī)動(dòng)車的車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等16種重大事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定，利用其平臺(tái)業(yè)主可針對(duì)這十六種重大問(wèn)題的決定進(jìn)行網(wǎng)上或短信投票。

通過(guò)增加新的投票途徑方便了廣大業(yè)主，但在操作過(guò)程中需要高額的費(fèi)用及完備的平臺(tái)進(jìn)行支撐，因此仍然不能從根本上解決部分業(yè)主對(duì)公共事務(wù)漠不關(guān)心的問(wèn)題。

（二）部分業(yè)主履權(quán)意識(shí)差，不投票

在維修資金的使用中，不少業(yè)主只重視自身利益，而不注重小區(qū)的整體利益。當(dāng)申請(qǐng)使用維修資金的項(xiàng)目與自身關(guān)系不大時(shí)，某些業(yè)主往往不愿投票。還有些業(yè)主長(zhǎng)期在外地，對(duì)投票事宜也鞭長(zhǎng)莫及，不能及時(shí)履權(quán)。

對(duì)此，杭州市采取了倒雙“三分之二”投票的方式，即：規(guī)定時(shí)限不投票，就算贊成。《杭州市專項(xiàng)維修資金使用管理的補(bǔ)充規(guī)定》指出，申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金可采用公示的方式征求業(yè)主意見(jiàn)。公示期限不得少于7天。公示期內(nèi)提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專有部分面積占相關(guān)總建筑面積的比例和人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)比例均少于1/3的，視同“經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積2/3以上且專有部分人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”，可申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金。

（三）情勢(shì)危急，不允許等待雙”三分之二”投票

當(dāng)遇到特殊情況需要緊急動(dòng)用維修資金時(shí)，按常規(guī)流程對(duì)維修資金使用進(jìn)行申請(qǐng)上報(bào)并組織人員進(jìn)行投票勢(shì)必會(huì)貽誤維修時(shí)機(jī)，并可能帶來(lái)嚴(yán)重后果。針對(duì)這一現(xiàn)象，全國(guó)大多數(shù)城市都采取了開(kāi)辟緊急通道及建立緊急維修預(yù)案等多種方式來(lái)予以解決。

1、武漢市在《武漢市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中開(kāi)辟了維修資金緊急使用通道和應(yīng)急代修渠道。即在符合《辦法》的規(guī)定的緊急情況中，可以不通過(guò)“雙三分之二”投票，直接申請(qǐng)使用維修資金。在緊急情況發(fā)生，但法定的維修資金申請(qǐng)主體缺失、缺位或不作為的情況下，可由房屋主管部門動(dòng)用維修資金代替維修資金使用申請(qǐng)主體使用維修資金進(jìn)行修理。

2、天津市采取的做法是建立應(yīng)急解危專項(xiàng)資金。即：遇到共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用、危及人身安全等緊急情況需要?jiǎng)佑镁S修資金時(shí)，由業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司提出申請(qǐng)，市房屋專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)從統(tǒng)一管理產(chǎn)生的增值資金中結(jié)轉(zhuǎn)的資金拿出一部分專項(xiàng)用于應(yīng)急維修。

二、維修資金監(jiān)管單一“信任難”

由于維修工程具有極強(qiáng)的專業(yè)性，單靠房管部門往往難以兼顧“權(quán)威性”與“公正性”兩個(gè)方面，并且房管部門在維修資金的管理設(shè)置上同時(shí)肩負(fù)“守門員”和“裁判員”雙重角色，在維修資金的使用上，往往缺乏有效監(jiān)管。因而導(dǎo)致不少業(yè)主難以信任業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，甚至房屋主管部門。針對(duì)維修資金監(jiān)管單一“信任難”問(wèn)題，上海市和武漢市做了一定研究。

1、上海市采取了維修資金“三審”制度，即：社會(huì)中介機(jī)構(gòu)（第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)）對(duì)工程預(yù)決算進(jìn)行審價(jià)；業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)聘請(qǐng)審價(jià)單位進(jìn)行審計(jì)；業(yè)主大會(huì)支取維修資金由銀行負(fù)責(zé)審核，出現(xiàn)問(wèn)題由銀行承擔(dān)責(zé)任，先行賠付。利用專業(yè)機(jī)構(gòu)和社會(huì)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)維修資金的使用予以監(jiān)管，在一定程度上解決了“權(quán)威性”和“公正性”的兼顧問(wèn)題，但這一方法的實(shí)施前提是維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)自管，同時(shí)對(duì)維修資金和公共收益財(cái)務(wù)管理、賬務(wù)管理、檔案管理要求較高，對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)及專戶管理銀行也要有較高的配合度。

2、武漢市制發(fā)了《關(guān)于對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用項(xiàng)目實(shí)行工程審價(jià)的通知》，通知明確了審價(jià)的范圍和前提，提出了相關(guān)要求；建立了第三方審價(jià)備選庫(kù)，并計(jì)劃下一步建立施工單位備選庫(kù)等。

三、維修資金歸集不足“分?jǐn)傠y”

由于歷史性、長(zhǎng)期性等復(fù)雜原因，目前仍存在維修資金部分歸集不足的情況，從而導(dǎo)致維修資金在使用過(guò)程中“分?jǐn)傠y”。對(duì)此，武漢市、杭州市與深圳市各采取了不同的歸集方式予以解決。

1、杭州市的解決辦法是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位先代業(yè)主交齊維修資金，交房時(shí)再?gòu)臉I(yè)主處收回。采取這一方式，可有效解決業(yè)主維修資金欠交問(wèn)題，使維修資金歸集達(dá)到了“應(yīng)收盡收”。但也給開(kāi)發(fā)建設(shè)單位加重了負(fù)擔(dān)，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的時(shí)期，更會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不利影響。

2、深圳市的解決辦法是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位先將維修資金一次性交齊，業(yè)主維修資金再按月隨物業(yè)費(fèi)一起收取。使用上則開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的資金用于小區(qū)公共部位的維修，業(yè)主按月交存的維修資金用于房屋本體的維修，不足的再由業(yè)主自行分?jǐn)偂＿@一方式將維修資金的歸集化整為零，大大減小了歸集難度，并且由于深圳市法制觀念較強(qiáng)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，會(huì)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，給維修資金的歸集提供了保障。

3、武漢市應(yīng)對(duì)維修資金歸集不足“分?jǐn)傠y”問(wèn)題，將維修資金交存時(shí)點(diǎn)前移，即：業(yè)主的交存時(shí)點(diǎn)由辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)提前到房屋交付時(shí)。引導(dǎo)業(yè)主在維修資金交存不足的情況下，制定使用方案或根據(jù)議事規(guī)則，按比例劃撥維修資金，從而使維修資金歸集不足時(shí)的使用問(wèn)題得到了解決。

四、維修資金收益少“增值難”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《辦法》規(guī)定：在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，住宅專項(xiàng)維修資金可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定用于購(gòu)買國(guó)債。不得利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于抵押、質(zhì)押等擔(dān)保行為。因此，目前維修資金增值渠道僅限于銀行存款及購(gòu)買一級(jí)國(guó)債。各地城市一半?yún)⒄展e金利率標(biāo)準(zhǔn)付息，而國(guó)債的收益也相當(dāng)有限。比起維修資金使用量的增長(zhǎng)和CPI上升的幅度，這兩種增值方式存在較大弊病，從而導(dǎo)致維修資金增值難甚至逐年貶值的現(xiàn)狀。

1、上海、成都等城市采取由業(yè)主自行與銀行商定利率的方式，部分城市則通過(guò)組合存款的方式，大幅提升了維修資金存儲(chǔ)利率。

2、深圳市建立了專戶銀行引入、評(píng)價(jià)和推出機(jī)制，根據(jù)利息、服務(wù)等多種因素，通過(guò)招投標(biāo)的方式選取專戶銀行。因?yàn)橐肓烁?jìng)爭(zhēng)機(jī)制，因此專戶銀行在維修資金利率上均給予業(yè)主相當(dāng)大的優(yōu)惠，據(jù)悉深圳市維修資金存款利率高達(dá)5%。

3、北京市率先在某些維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)委會(huì)的小區(qū)中試點(diǎn)由業(yè)委會(huì)委托專戶銀行進(jìn)行組合理財(cái)，據(jù)了解根據(jù)這種方式，最高收益率可高達(dá)7%左右。

五、維修資金公開(kāi)不夠“知情難”

房屋主管部門、專戶銀行主動(dòng)對(duì)業(yè)主開(kāi)放查詢渠道，發(fā)放對(duì)賬單是上位法（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《辦法》）及各地維修資金管理辦法的基本要求。目前，全國(guó)許多先進(jìn)城市已采取系統(tǒng)查詢、主動(dòng)對(duì)賬等方式保障業(yè)主知情權(quán)。天津市采取了兩種方式保障群眾知情權(quán)。

一是通過(guò)維修資金結(jié)存單寄送到戶的方式。即通過(guò)寄送結(jié)存單的方式對(duì)向 2003 年以來(lái)交存商品住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主通報(bào)資金的管理、使用情況。業(yè)主在收到結(jié)存單后，如果有任何問(wèn)題，各區(qū)銀行和中心都開(kāi)設(shè)咨詢電話供群眾咨詢。

二是搭建網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。即開(kāi)通網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，使業(yè)主能夠及時(shí)了解維修資金的相關(guān)政策法規(guī)，資金繳存信息等。 通過(guò)這一方式，搭建了與業(yè)主與企業(yè)的溝通平臺(tái)，使業(yè)主在家中就能對(duì)自己的維修資金信息一目了然，相當(dāng)方便。

綜上所述，維修資金“使用難 ”問(wèn)題是一個(gè)具有長(zhǎng)期性、歷史性的復(fù)雜問(wèn)題。要解決這一難題，既要考驗(yàn)立法機(jī)構(gòu)“帶著鐐銬”跳舞的立法技巧，又要考驗(yàn)監(jiān)管部門行政執(zhí)法中對(duì)“效率”與“公平”權(quán)衡的水平，同時(shí)也要考驗(yàn)執(zhí)行單位的實(shí)踐和快速反應(yīng)的能力。