調控存量閑置地產

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近些年來，房地產業和銀行業是互相依賴，榮辱與共的。房地產貸款額度約占銀行各項貸款比重的20%多，再加上以房地產為抵押的其他貸款、與房地產相關的貸款，以及影子銀行中來自銀行的房地產信托貸款，與房地產有關的銀行貸款大約占到貸款總量的50%左右。

另外，從地方政府性債務資金的來源情況看，銀行是最大的資金供給者。政府貸款主要靠抵押土地，這已成為政府償債的最重要來源，地方債務償還對土地出讓收入的依賴性大。據國家審計署調查，2010年底全部省級和市級政府以及絕大多數縣級政府均有政府負債，且承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務為25473.51億元，占地方政府負有償還責任的債務額的比重為37.96%。如果各地土地出讓收入一旦下滑，那地方政府的償債能力就會趨于萎縮。

然而，當前進入存量的房地產閑置卻大量存在，地產類10大上市公司年報顯示，截至2011年底土地儲備建筑面積3.58億平方米，多數公司足夠未來5年甚至7至8年以上開發。中國社科院房地產藍皮書披露，從2008年開始我國城鎮新增住房套數已超過新增家庭數，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。由于房價高，貧富差距大，房屋分配不均；加之交通和其他配套設施等原因，一些地方出現了大量空樓、空城。比如空城的地方有內蒙古鄂爾多斯康巴什、巴彥淖爾、二連浩特、呼和浩特清水河，河南鄭州鄭東新區、鶴壁、信陽，遼寧營口，江蘇常州、鎮江丹徒，湖北十堰，云南呈貢、天津紅領世郡等。

閑地空房浪費了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平，也造成金融資產的呆滯，以致形成不良資產。從當前情況看，“地根”、“銀根”必須協調配合，盤活存量土地與盤活存量流動性要形成合力，要調控存量閑置地產，擠出閑地空房，盤活金融資產。為此提出以下建議：

一、對閑地空房依法收取土地閑置費。

按據《城市房地產管理法》第二十五條，規定加大對閑置土地的清理力度，嚴格執行滿一年不開發的收取土地閑置費，滿兩年的無償收回土地使用權。房屋與土地是不可分割的整體，商品房的閑置，它所占用的土地也在閑置。在我國城鎮土地為國家所有的情況下，房產是一種準公共產品，對商品房來說，土地雖開發但房屋長期空置，房產所有者不使用不出租，似如擁有土地使用權者不使用土地，其不動產即可視為閑置。對開發商竣工驗收后的商品房，空置一段合理時間如二年后，即被認定為閑置房屋；對某些單位存量閑置房產也是這樣。因此，國家有權力依法對已出讓的閑置土地或閑置房產收取土地閑置費或除法律、法規規定的特殊情形外無償收回。這部分收費或再轉讓所得的土地出讓金可周轉用于償還銀行的地方政府性債務。

二、盤活“空城”，償還銀行貸款

三、落實中央文件，將清理出來的辦公用房用于民生事業。

中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于黨政機關停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》，嚴禁超標用房，清理辦公用房。一些地方政府部門為建豪華大樓，挪用其他項目建設資金，等于減少了民生投資和公共服務；通過發行地方債、貸款來籌資蓋樓，給當地經濟社會發展埋下巨大風險隱患。為此，要嚴格按照通知要求，認真檢查執行，加強督促落實，按照標準壓縮黨政機關、直屬事業單位、人民團體及國有及國有控股企業的辦公用房，并對騰退出來的房屋進行改造，可改成公租房、養老中心或學校，這些房屋區位條件好，能彌補當前公租房、養老中心位置偏遠、交通不便的缺陷。這也可以減輕政府公共資金對投入到民生項目上的壓力，把節省下的部分資金通過融資平臺償還給銀行。

四、進一步加大房地產市場的反腐力度。

房地產市場是個商業賄賂的重災區。房地產腐敗高發的重要原因：一是與房地產領域的制度缺陷有關，二是懲罰機制的缺位；在很多情況下，開發商尋租于主管部門，部門就能基本上滿足了開發商的要求，房地產市場管理存在問題已嚴重的阻礙了中央宏觀調控政策的落實，大量閑地空房長期存在而不去過問的怪現象，即是一例。為此建議：

第一，房地產開發必須執行陽光政策，建立公開、透明的房地產市場。要推行政務公開，堅持依法行政。有計劃推行電子政務建設，方便人民群眾監督。

第二，實行項目審批責任制。地產市場交易黑箱操作有很大空間，暗地里一套約定俗成、心照不宣的規則游戲，在一些相關權力部門間暗自潛行。對此，應盡快地建立程序嚴密、制約有效的地產市場運行機制和房地產開發市場管理體制，對于閑地空房要依法處置，否則，就要追究相關部門的責任。

第三，健全監督機制，把公共權利置于法制和人民群眾的有效監督之下。加強市場后續監管，建立科學合理的房地產行政管理和監控機制；完善行政執法責任制和評議考核制；制定行政效能投訴、行政過錯責任追究辦法。在立法和行政總體權能指引下編織反腐敗大網，為反腐提供保障。