產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎接黃金十年

本刊記者│方帥

國家的產(chǎn)業(yè)升級政策、地區(qū)拉動GDP的需求和住宅市場的持續(xù)調(diào)控，房企不得不轉(zhuǎn)向更寬泛的房地產(chǎn)大領(lǐng)域。樓市調(diào)控以來，市場關(guān)注的目光已經(jīng)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，如今又慢慢轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。地產(chǎn)崛起新勢力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地整體開發(fā)與運營的發(fā)展模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級

隨著地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻日漸緊密，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商所看好。近年來，不但華夏幸福基業(yè)、聯(lián)東U谷、北大資源等一批最先進入行業(yè)的企業(yè)繼續(xù)在該領(lǐng)域開疆拓土，而且萬通控股、富力等一批原本一直以開發(fā)住宅和寫字樓為主的房企，也開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大的推動力來自于地方政府。相較于商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能更全面，作用更突出。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以打造企業(yè)集群，提升城市形象，提高政府稅收，提升企業(yè)競爭力等等。所以，對于一個城市的未來發(fā)展而言，打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無論是在經(jīng)濟發(fā)展、城市形象，還是在區(qū)域價值等方面，都有著明顯的優(yōu)勢，政府當然歡迎這樣的開發(fā)商。

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于目標客戶不同，商業(yè)地產(chǎn)的客戶是商家，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面對的客戶是政府與企業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展模式上不同于其他開發(fā)商，追求的是經(jīng)濟、社會資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化，其在將地產(chǎn)與其他資源整合的基礎(chǔ)上，注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境營造和軟環(huán)境建設(shè)。

三大發(fā)展趨勢

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以物流園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)為主的形式最為吸引開發(fā)商的目光，其數(shù)量穩(wěn)步增長，分布結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級的態(tài)勢，增值服務(wù)有了明顯的發(fā)展，同時也呈現(xiàn)出三個方面的發(fā)展趨勢。

城鎮(zhèn)化產(chǎn)生新需求，物流園區(qū)服務(wù)城市運行的作用日漸增強。隨著城鎮(zhèn)化進程加快和市區(qū)不斷擴展，住宅、商貿(mào)、金融、飲食服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的用地需求不斷增加。原來的城市邊緣區(qū)迅速成為中心區(qū)，原有的大型倉庫、配送中心和貨運場站等加速外遷。而新建設(shè)施具有一定的周期性以及土地資源制約，導(dǎo)致物流基礎(chǔ)設(shè)施供需矛盾日益突出，倉儲設(shè)施階段性供不應(yīng)求，對物流園區(qū)的需求將持續(xù)上升。

工業(yè)地產(chǎn)功能和業(yè)態(tài)日趨復(fù)合化

在我國綜合交通運輸體系發(fā)展中，物流園區(qū)逐漸成為多種交通運輸方式的重要銜接點，是實現(xiàn)“最后一公里”的重要載體，是保障城市正常運行的重要支撐。物流園區(qū)作為物流大系統(tǒng)的重要節(jié)點，其服務(wù)城市運行、服務(wù)消費、服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能將不斷增強。同時，土地資源稀缺帶來的限制以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地升值預(yù)期，促使城市內(nèi)物流園區(qū)的系統(tǒng)布局呈現(xiàn)新的趨勢。在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，部分物流園區(qū)以企業(yè)總部集聚為特點，而將倉儲、貨場等設(shè)施實行低成本、郊區(qū)分散化布局，通過聯(lián)動運行實現(xiàn)土地資源的最大價值利用和物流設(shè)施的功能發(fā)揮。

專業(yè)化服務(wù)是發(fā)展方向

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級改變物流運行格局，專業(yè)化服務(wù)成為發(fā)展方向。在現(xiàn)代經(jīng)濟中，物流作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，已成為經(jīng)濟增長的主要動力和現(xiàn)代化的重要標志。一個地區(qū)現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)的發(fā)展在一定程度上決定著其經(jīng)濟發(fā)展的速度和質(zhì)量，影響其未來發(fā)展的潛力和在全國區(qū)域分工格局中的地位和作用。伴隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級，部分產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)將由沿海經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域向中西部區(qū)域轉(zhuǎn)移，客觀上要求中西部地區(qū)對新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移做好承接準備。

隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，部分經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域圍繞產(chǎn)業(yè)升級開始重點發(fā)展高新技術(shù)、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，對物流服務(wù)提出了更高、更新的要求。開展高端物流服務(wù)，加強物流與商貿(mào)業(yè)、先進制造業(yè)、文化藝術(shù)等行業(yè)的服務(wù)聯(lián)動，實現(xiàn)從傳統(tǒng)運輸、倉儲服務(wù)向現(xiàn)代物流服務(wù)提供商、供應(yīng)鏈集成商的轉(zhuǎn)變已成為經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域的重要發(fā)展趨勢。同時，諸多數(shù)字化產(chǎn)品如圖書、音像制品等領(lǐng)域，要求應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)去支持整個物流服務(wù)鏈，并能夠組織相關(guān)執(zhí)行成員協(xié)同為企業(yè)物流需求提供高效服務(wù)。

在重大需求發(fā)生改變的形勢下，物流園區(qū)專業(yè)化服務(wù)的提升成為未來重點發(fā)展方向。專業(yè)化物流服務(wù)綜合成本更低、配送效率更高，更加貼近客戶需求，已成為現(xiàn)代物流發(fā)展的方向。專業(yè)化物流的發(fā)展會推動物流園區(qū)向?qū)I(yè)化領(lǐng)域滲透。可以預(yù)見，物流園區(qū)專業(yè)化發(fā)展將成為趨勢，特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子、食品冷鏈等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的物流園區(qū)將會依靠穩(wěn)定的市場需求，得到快速發(fā)展。