世邦魏理仕2013年或成零售物業分水嶺

2/3供應來自二線城市

盡管2012年中國零售增長有所回落，但仍維持在雙位數的水平，零售商對市場前景也相對樂觀。外資零售商仍在繼續擴張，但態度變得相對謹慎。市場對于一線城市的頂端物業的需求仍然旺盛。高檔品牌進一步在二線城市，尤其是中西部地區的二線城市開拓市場。受此影響，2012年零售物業的凈吸納量同比增長2%。

供應方面，全國新增供應按年增長22%，當中有超過2/3來自二線城市。從位置上來看，有接近2/3的新增供應來自于城市的新興區域。零售租金同比上升3.4%。當中一線城市表現相對突出，錄得按年增長5.4%。二線城市當中，武漢和杭州表現搶眼，均錄得6%以上的同比增長，而沈陽由于在過去幾年持續的大量供應，租金逆市輕微下滑。隨著國內經濟的逐步復蘇，預期需求在2013年將按年有所上升。供應方面，2013年全國新增供應依然充沛，我們預計零售租金將穩步增長，同時空置率也將略有上升。

數 據

10%

青島、大連和重慶未來的新增供應過快，將使得其零售物業空置率水平由目前的合理區間上升到10%以上，出現不同程度的過剩。未來空置率有所上升。

2013年年底供應達到峰值

此次我們選取了華東、華南、華北和中西部地區比較具有商業代表性的15個城市分別從零售物業的供給和需求兩個角度來分析這幾個城市目前零售物業的租金水平及其未來走勢。

北京、沈陽、成都、天津出現不同程度的過剩 截止到2012年一季度，北京、沈陽、成都和天津的零售物業總存量已經分別達到652.19萬平方米、355.77萬平方米、226.50萬平方米和218.89萬平方米，空置率分別達到12.60%、16.30%、11.60%和13.50%，均超出5%-10%的合理區間的上限，呈現出不同程度的過剩，尤其是以沈陽最為突出。上海、廣州、西安、重慶、大連和青島的空置率水平處于5%-10%的合理區間。武漢、深圳、杭州、南京和寧波的空置率均低于5%的臨界點，供給略有不足。

十二五期間，樣本城市供應量將持續上升，以前三年最為明顯。據世邦魏理仕統計，十二五期間，樣本城市的零售物業供應量將持續上升，其中又以前三年最為明顯。到2013年年底，樣本城市零售物業總供給量將達到4266.27萬平方米，較2011年年底將增加53.4%，年均復合增長率為23.85%;到2015年年底，樣本城市零售物業總供給量將達到4840.47萬平方米，較2013年年底增加13.5%，年均復合增長率降至6.5%。分城市來看，北京、青島、大連、杭州、武漢、重慶、成都、西安和深圳在未來兩年的新增供應會較多。

就租金而言，上海的租金水平最高，大部分城市位于600-800元/平方米/月之間 政治、經濟地位重要性和供需矛盾是影響租金水平的兩個最大因素。其中:零售物業的首層商鋪租金水平在1000元/平方米/月的城市有上海、廣州、北京和南京；租金水平在800-1000元/平方米/月的城市有深圳、杭州和成都;租金水平在600-800元/平方米/月的城市有大連、寧波、西安、青島、重慶、沈陽和天津；租金水平在600元/平方米/月以下的城市僅有武漢。

部分城市值得警惕

近年來商業地產熱興起，新增供給較多，我們判斷2013年可能成為行業分水嶺，深圳、成都、青島、大連、重慶、杭州這幾個城市的商業地產情況值得警惕。

成都和深圳市場由于其目前的空置率本就超出10%，再加上未來供給增長過快，零售物業租金將面臨較大的下行壓力。青島、大連和重慶未來的新增供應過快，將使得其零售物業空置率水平由目前的合理區間上升到10%以上，出現不同程度的過剩；杭州伴隨其零售物業的增加將有效緩解目前空置率低的緊張局面，但供給增幅過大，矯枉過正，租金水平有可能下降。

在優質零售物業市場中，新增供應多集中于二線城市，尤以天津和沈陽為代表。2012年第三季度中，大部分新增供應集中在二線城市，約占整體供應量的74%。其中，天津和沈陽的供應量比較突出，且在短期內將持續保持高位。此外，優質零售物業不斷向成熟商圈外發展，本季度逾七成的新增供應位于新興商業圈。

優質零售物業報價仍然呈現上升態勢。在全國優質零售物業市場中，一線城市首層租金表現穩中有升，其中北京漲幅最大，環比增長3.6%。少數二線城市由于新增供應處于新興商圈而對整體租金有所影響。但中西部地區仍保持比較良好的上升趨勢。

未來空置率有所上升，租金水平緩慢上升。預計未來仍然有大量的優質零售物業將投放市場，特別在一些新興商圈內。零售商對中國龐大的消費市場長期增長趨勢的信心不變，我們一線、二線城市的優質商鋪需求的判斷仍然樂觀。預計租金在短期內將維持緩慢上升趨勢。

優質零售物業租金走勢周期

成都優質零售物業租金走勢

天津優質零售物業租金走勢

杭州優質零售物業租金走勢

沈陽優質零售物業租金走勢