高財富集中度是高房價根源

文│顏雪明 中國房地產業協會法律委員會副主任、萬科集團首席律師

高房價是通貨膨脹的結果嗎？

在房子供應量沒有明顯減少的情況下，價格大漲，毫無疑問，投入不動產市場的錢多了。但這是否說明，是通貨膨脹導致高房價？

僅看房價，好像票子確實發毛了，錢不值錢。但通貨膨脹應當是在所有的場合，票子都發毛，含金量降低。但我們看到，日用消費品方面，并未出現價格大漲，漢堡包、牛肉拉面、牛奶、啤酒、調和油，漲幅不大；裝修材料明顯比以往便宜；過去一臺普通桑塔納二十萬，現在可以買兩臺了；電腦、電視、數碼產品也都越來越便宜。這似乎反映出，社會上的錢固然多了，但一是普通人的錢沒有大幅度的增加，一個普通工人或者白領，三年前掙多少錢，今天還是掙多少錢。2010年全國總工會的調查顯示，23.4%的職工5年未增加工資，就是佐證；二是多出來的錢，沒有進入到大眾消費市場，而是瞄準了商品房。這就說明，房價高與通貨膨脹沒有太大的關系，至少，二者并不同步。我們甚至可以慶幸，幸虧有大約五萬億的商品房市場，吸納了社會上多出來的錢，否則，這股洪水如果沖進不到16萬億的城鎮消費品零售市場，大多數工薪者早就無法承受，要叫苦連天了。

高房價是高地價推動的嗎？

高地價推高房價，也是相當流行的觀點。表面上看，地王頻頻出現，刷新紀錄的速度遠遠超過中國奧運健兒。2012年拍賣的北京萬柳地塊，樓面地價達到4.4萬元，在中央政府眼皮底下，創造了全國紀錄。有人據此推算，此處的商品房未來售價將達到每平方米七八萬元，這似乎是地價推高房價的一個有力證據。可是我們再想一想，如果兩年后這個地段的房價只有五萬元，那么誰會因為它的地價高，就愿意出七八萬的價格買它的房子？付出了高成本，并不保證就能得到高回報。換一個角度，假設它未來的售價達到7萬元/平方米，鄰近的土地，如果地價只是它的一半，會不會在銷售的時候，減去那2萬元地價？當然不會。所以，地價肯定是房價的重要因素，但并不是地價決定房價。如果此處的房子賣不到七八萬，誰會花這么多錢來買地？二三線城市有的是一二千元甚至幾百元一平方米的土地，為什么出不了地王？由此可見，房價拉高地價，還是地價推高房價，其實是偽問題。我認為，高房價與高地價之間不存在因果關系，它們是一對結伴而來的孿生兄弟，是同一原因的兩個結果。

而關于開發商商業倫理缺失推動了高房價，更是無稽之談。如果用道德來衡量價格，那么石油、金融、保險、通信等國家直接控制的行業，它們的價格又反映了誰的道德水準呢？

增加的社會財富到哪里去了？

改革開放以來，中國經濟保持高速增長，經濟總量已經位列世界第二。但有兩個現象十分值得注意，一是財政收入的增長比例，遠遠大于GDP的增長——2000年以來，GDP的年增幅大致為10%多一點，而財政收入的增幅，達到20%以上甚至30%；二是在GDP總額中，工資的比重太低，表明人民在增長的社會財富中，所獲甚少。工資在GDP的占比，說法很多，郎咸平教授提供的一組數據是：歐美平均為55%左右，南美國家平均38%左右，東南亞國家平均28%左右，中東地區平均在25%左右，非洲國家平均在20%以下，而中國則只有8%。這令人難以置信，但不能說全無參考的價值。2010年全國總工會的調查顯示，中國勞動報酬占GDP的比重連降22年，且降幅近20%。可見，相對GDP的增長速度與政府收入的增長幅度，人民收入的增幅在下降，應當是不爭的事實。按說，在這種情況下，房價就更沒有高的理由，但換一個角度看，一部分人的錢少了，另一部分人的錢就會多，如果多到不合理的程度，房價的不合理也就合理了。

基尼系數

2008年0.491

2012年0.474

國家統計局最近首次公布了我國的基尼系數，顯示自2000年開始，我國的基尼系數已越過0.4的警戒線，并逐年上升，2008年達到0.491，后逐漸回落，到2012年的0.474。盡管這一數據已經很高，仍被許多經濟學者所質疑。

不合理的分配制度與貧富差距

國家統計局最近首次公布了我國的基尼系數，顯示自2000年開始，我國的基尼系數已越過0.4的警戒線，并逐年上升，2008年達到0.491，后逐漸回落，到2012年的0.474。盡管這一數據已經很高，仍被許多經濟學者所質疑。西南財經大學中國家庭金融調查發布的報告顯示，2010年中國家庭的基尼系數為0.61，中國已經進入國際基尼系數最高的前十位。高企的基尼系數意味著懸殊的貧富差距，這種狀況，一方面由城鄉二元社會結構（這是歷史后遺癥）所決定，另一方面反映出分配制度上存在的嚴重不公平。根據經濟學家王小魯2010年發布的《灰色收入與國民收入分配》研究報告，中國收入最高的10%家庭與收入最低的10%家庭的人均收入相差65倍。社會主義講按勞分配，多勞多得，而現實當中，從事最艱苦、最繁重、最危險工作的勞動者，收入最微薄；創造財富、從事科技創新的行業生存艱難。而在新興的資本市場，巨額的金錢就像變魔術一樣滾滾而來。滬深股市2005年底總市值3.2萬億，2007年8月就突破了20萬億。這一年正好發生了房價暴漲，難道是偶然的嗎？一個無人問津的破企業，包裝上市就是多少個億。孫立平先生在《當前中國的貧富格局》中指出：創業板設立當天造就13位10億級富翁。2010年上半年，平均每2天有3個公司上市，半年造就近600個億萬富翁。劉植榮先生的《世界工資研究》表明：中國10%的富裕家庭占城市居民全部財產的45%，而世界均值為31.7%。其實，所謂最富裕的家庭，30年前都是一無所有，就是在這30年中，發現和掌握了“資本運作”這個現代點金術，由此一躍而成巨富。在此過程中，他們所依賴的并不是辛勤勞動或者聰明才智，而是權力這個法力無邊的魔杖。這一部分五彩泡沫般的財富，從股市總市值來看，就達到10幾萬億。

規模驚人的“灰色收入”

王小魯先生經過多年研究，提出了2008年國民收入的研究報告，其中指出，2008年全國居民可支配收入總額，官方統計數據為14萬億元，而他的研究測算，認為有23萬億元，比官方數據高出9萬億元，他稱之為“隱性收入”。隱性收入中的“灰色收入”，即因腐敗、尋租行為、公共資金流失和壟斷性而產生的收入部分，就有5.4萬億。如此龐大的灰色收入，意味著整個經濟規模實際上更大，但勞動報酬占GDP的比重更低，收入差距更大。現在又過去了4年，在官方GDP超過52萬億，權力干預市場、壟斷日益加強的情況下，隱性收入估計會超過20萬億，灰色收入會超過10萬億。

10萬億的泡沫財富，10萬億的灰色收入，去掉重合的部分，最保守的估計，還有10萬億以上，這筆巨額而又輕易得來的財富集中在極少數人手里。替他們設身處地地想一想，魔術變出來的財富靠得住嗎？只有把作為符號的錢變成真的財產，才算落袋為安。但中國雖大，卻沒有多少可買的東西。全國商品房銷售總額2008年僅2.4萬億（注意本年度的灰色收入為5.4萬億）；2009年4.4萬億，2010年約5萬億，2012年估計不到6萬億，這點房子，根本不能滿足暴富者兌換的需要。于是，一切能夠保值的財產，黃金鉆石、古董字畫、田黃石、和田玉，古家具舊郵票，價格都暴漲起來，這也就是所謂“盛世收藏”的背景。最近中國經濟周刊做了一個中國富人地圖，顯示北京、江蘇、上海、浙江、廣東5省市富人最多，寧夏、青海、西藏和海南富人最少。用這張地圖套在房價地圖上，二者一定有很高的重合度。

釣魚臺七號兩年前的北京釣魚臺七號，每平方米定價30萬元，被政府干預后降到15萬元，唯一的效果就是替有錢人省了一半錢，與民生么可以關系。

財富的高度集中是房價暴漲的根源

現在我們可以做結論了。高房價如同一個病人的高燒，是由多種病灶引發的。包括：急劇的城市化過程、一級土地市場的壟斷、資本運作導致泡沫資產、收入分配不合理、權力干預市場導致巨額灰色收入，等等。這一切，造成財富集中在極少數人手中；而在缺乏法治的環境下，有錢人缺乏安全感，缺少投資渠道，他們除了將財產轉移到境外，就是把賬面財產變成實體財富，這就產生了兌換的需要，在他們兌換的市場里，價格全都暴漲起來；政府未向低收入者提供住房保障，引發普遍民怨，使商品房價格這樣一個市場問題，演化為民生問題、社會問題。政府又把民生問題歸咎于市場，以保障民生為由，行政干預房價。這是只追求降溫，不管治病的做法。北京的房價就算降一半，對一般工薪階層有意義嗎？潘長江和姚明打藍球，把籃板降十公分，只能對姚明更有利。兩年前的北京釣魚臺七號，每平方米定價30萬元，被政府干預后降到15萬元，唯一的效果就是替有錢人省了一半錢，與民生么可以關系。這樣的宏觀調控，對于病灶毫無觸及，所謂房價回歸基本上都是數字游戲。行政之手對市場的干預越深，只會導致權力尋租變本加厲，這將使灰色收入更高，財富更加集中，貧富更加懸殊。至于減少土地供應、收縮銀行信貸，則體現了用減少供應來降低價格的奇異思路，除了讓我們想起緣木求魚，不知道說什么好。所有這些，都是在溫度計上做手腳，千方百計讓溫度顯示低一點，這如果不是大愚若智，就是自欺欺人。

作為發展中國家，存在較大的貧富差距是不可避免的。政府控制與分配資源，組織與調控市場，在一定時期內也是需要的。但法治社會的合格政府，應當充當資源的公平分配者，成為秩序的公正裁判者，政府應當通過稅收和財政支付保持社會分配的基本合理，縮小貧富差距；應當把財政收入的大部分投入到社會福利中去，對低收入人士，提供充分的社會保障；應當限制變戲法式的“資本運營”；應當減少對市場的干預，禁止權力在經濟領域的尋租等等。做到了這些，即使商品房價格完全市場化，社會經濟和房地產行業的發展只會更加健康。