朱中一：養老地產處于探索階段

文│本刊記者 方帥

面對人口老齡化所產生的一系列問題，中國房地產業協會于2011年設立老年住房委員會，從多途徑為房地產行業應對中國人口老齡化的挑戰作出探索。

在近日接受本刊記者專訪時，中國房地產業協會副會長兼老年住區委員會主任朱中一特別指出：“我們國家人民基本處于未富先老的情況，我們目前的家庭結構是“421”的家庭人口結構，即夫婦二人上有4位老人下有1個孩子。養老問題迫切的同時需要注意到是，養老地產的發展處于初級階段，還有諸多問題需正在探索。 ”

《中國房地產業》：我國的養老產業有哪些特殊的地方？

朱中一：在亞洲范圍，日本的養老產業和養老住區建設方面有很多的經驗，特別是從2000年以來，養老產業和養老地產得到了快速發展。是我們學習借鑒的榜樣，中國的養老產業和日本相比有中國特殊的地方，我們國家養老產業面臨五個問題，第一，中國人口基數大，再加上長期以來實行的計劃生育政策，老齡問題的基數特別大；第二，中國目前正處在全面建成小康社會的階段，中國未富先老的問題比較突出；第三，當前城鎮化進程加快，人口流動大，空巢老人情況比較突出，這也給傳統的家庭養老帶來了很多問題；第四，我們國家的民政福利養老機構，總體數量不足，社會的養老機構還沒有完全的建立健全，社會化的養老服務能力缺口很大，所以發展養老地產迫在眉睫。第五，面臨迅速擴大的養老壓力，我們在理論、政策、制度、機制、市場方面還缺乏準備，所以我們一方面要看到現在存在的養老問題有必然性的一面，同時要正視我們面臨的這些問題，要下大力氣解決這些問題。

《中國房地產業》：中國的養老地產應該本著哪些原則去建設？

朱中一：養老地產應該以居家養老為基礎，社區服務為依托，機構養老為支撐的養老服務體系。新型的住宅小區要考慮有配套的養老設施。比如許多房子到6層才有電梯，以后給老人住的房子3層就要有電梯，這些細節都要考慮到。我們鼓勵社會力量參與機構養老的建設。但從目前看，大規模的建設養老地產不太可能。因為十二五期間，毫無疑問是以保障房為主，但是未來養老問題一定會顯現出來，目前我國對于養老地產還是處于探索階段，開發商不要急于進入，要確保模式可持續發展的情況下進行嘗試。養老地產的本質是給老人提供養老服務措施，而且還要提供養老服務的到位，并不是追求住房的豪華。

《中國房地產業》：老年住區委員會有哪些工作？

朱中一：《中國房地產業協會老年住區委員會工作規則（送審稿）》明確提出了我們的業務范圍，主要包括總結交流國內外老年住房的先進開發經驗，不斷探索適合我國國情的老年住房開發及運營模式，積極開展推動我國老年住房發展的政策法規研究；借鑒市場經濟發達國家已實行的以房養老（住宅反向抵押貸款）、異地連鎖養老、購置有限產權等多種做法，探索住房資產、金融資產等在個人一生期間的合理配置與價值轉換，提升老年人的生活質量，同時推進房地產的合理流動；為政府和行業管理部門制定相關行業標準，提供優秀設計圖集及技術支持，完善養老服務設施，抓好項目的示范和推廣；會同與老年住房有關的金融、保險、醫療等單位和有關社會團體，爭取政府在融資、稅費、土地、醫療等方面的政策支持，逐步完善老年住房的制度建設，促進老年住房建設等社會養老服務事業和產業的發展等等。

《中國房地產業》：社會資金更多參與到養老地產領域，其盈利模式也是不可忽視的關鍵問題，養老地產的盈利模式應該是怎樣的？

朱中一：養老地產要想做得好，最主要的是運營管理模式。開發的過程中自然要考慮到盈利的問題，哪些是自己持有，哪些是對外銷售，哪些是采取會員制的方式，都要考慮清楚。另外，養老地產是賣房子還是賣服務也是開發商需要思考的問題。對于養老地產來說，運營管理比開發更困難。

《中國房地產業》：養老地產目前最迫切需要的政策支持有哪些？

朱中一：比如拿地政策，是否可以區別不同的養老項目，采取劃撥或協議出讓的方式，不一定采取招拍掛的形式。又比如我們國家在研究推廣REITs，是否能把養老地產作為REITs推廣的一個試點。此外，保險資金具有長期回報的性質，能否在市場運作的層面上允許保險機構介入，減輕開發商融資上的壓力。

養老住宅賣點理想的居住模式是混合養老的模式，也就是普通社區里增加養老機構或照料中級，老人既可以做到空間上的獨立，又可以得到親情的照顧。這樣的社區充滿活力，不像單純的養老社區只有老人。這也將在未來成為養老地產的賣點。

此外，我個人認為，我們若要效仿日本建立一種單獨的保險制度可能很難，但是我們有住房公積金制度，在這方面來探索福利養老保險，或許可行。

《中國房地產業》：開發商在養老地產領域應扮演怎樣的角色？

朱中一：開發商一是要按照老年住宅的一些標準去建設養老項目，二是要在既有建筑改造中發揮重要的作用。在一些政府主導、社會參與的項目中，有實力的開發商應該去做一些探索，比如萬科、海爾專門成立了相關的部門去關注這一領域的開發，當然，不要求所有開發商都進入養老地產項目的開發，如果一擁而上的話就會盲目開發，供大于求。