高緯環球招商成重大挑戰

在高緯環球看來，零售物業確實迎來了爆發式測增長，其中購物中心發展前景廣闊，目前二線城市大都呈現百貨商場壟斷零售地產市場的局面。存量加劇和空置率高企是高緯環球的核心判斷，在這兩點上，對應的是對沈陽和成都兩個城市零售物業市場的擔憂。

存量巨大

城市化進程的推進、中產階級的崛起、居民購買力的增強、體驗式消費觀的提升等諸多因素吸引了眾多國內外零售商加快在中國主要城市開店及擴張的步伐。高緯環球預計，未來幾年由于新增供應量較大，整體零售地產市場空置率將呈現上升趨勢，使得零售商占據市場主導地位。但地處城市中心繁華地段的主要商業街和具有代表性的購物中心，其租金將繼續大幅增長。而其他不具備優越地理位置的項目則租金漲幅極為有限，或將呈下降趨勢。未來3年招商將成為中國整體零售地產市場面對的重大挑戰。

目前，中國20大城市核心商圈優質零售物業存量共計超過4783萬平方米，北京以531萬平方米的優質零售物業存量位居全國榜首，上海以約440萬平方米的核心商圈存量緊跟其后。沈陽、武漢也已突破300萬平方米的核心商圈存量位居二線城市前列。其他二線城市零售物業存量普遍在100萬至200萬平方米之間。

數 據

15%

目前中國社會消費品零售總額達到2.85萬億美元， 并以年平均15%的速度增長，預計截止2016年中國將取代美國成為全球最大消費品市場。

截止2012年上半年，中國20大城市購物中心存量占零售物業總存量的56%，百貨位居第二位占總零售物業存量的36%，商業街和奧特萊斯各占總零售物業存量的6%和2%。在所調研的20大城市中，一線城市普遍以購物中心為主導。其中，上海以337萬平方米購物中心高居全國首位，北京緊隨其后，購物中心存量為285萬平方米。主要二線城市仍以百貨為主導商業模式。其中，大連以146萬平方米、沈陽以143萬平方米百貨存量緊隨其后。

盡管去年關于中國經濟增速的擔憂不斷積累，但零售商對中國市場的信心仍然很足。近期一些奢侈品集團在中國的表現非常好，我們更多地看到包括快速時尚品牌在內的中端品牌在加速擴張。今年很多大城市有大型商業項目入市，但購物中心表現參差不齊。

空置率高企

優質零售物業租金穩中有升。高緯環球研究部數據顯示，2012年上半年，中國20大城市核心商圈優質零售物業租金總體呈上升趨勢。北京王府井商圈以每月每平方米2，300元的租金報價位居全國之首，上海緊隨其后。重慶、長沙、無錫等城市租金較2011年都有所增長，武漢、沈陽、大連等城市租金則較去年同期保持穩定。在空置率方面，整體市場空置率平均保持在6%左右，其中沈陽金廊商圈由于高體量的新項目集中入市，使得沈陽整體市場空置率攀升到20%的高位。

國際零售商全國擴張勢頭強勁。目前中國社會消費品零售總額達到2.85萬億美元， 并以年平均15%的速度增長，預計截止2016年中國將取代美國成為全球最大消費品市場。作為全球最大的零售市場之一，中國以驚人的增長速度和發展步伐吸引了眾多國際零售商的目光。

購物中心發展前景廣闊。目前二線城市大都呈現百貨商場壟斷零售地產市場的局面，而絕大部分國際零售商都更加青睞于購物中心的模式。隨著消費者體驗式需求的提升以及購買力的提高，購物中心的業態在未來的零售地產開發中呈現出更多的機會。位于核心地段并配備富有零售地產專業管理經驗和招商運營經驗團隊的項目將是各零售商爭搶的目標。反之，那些缺乏上述經驗的項目則有可能面臨失敗的風險。

成都存量加劇

2012年前11個月，成都社會消費品零售總額達人民幣2979億元，較去年同期相比增長15.7%，增速較去年同期稍微有所回落。分行業來看，餐飲業依然保持強勁勢頭，實現了17.5%的同比增長率；而受到百貨、家電和汽車銷售增長放緩的影響，零售業增速放緩至15.4%。

二十大城市核心商圈購物中心凈租金*及空置率**（2012年上半年）

2012年成都有五個購物中心投放市場，萬象城、中航九方購物中心、來福士廣場、奧克斯廣場和金牛萬達廣場共計698784平方米的零售面積投放市場。這些新項目均分布在新興區域。

金牛萬達廣場的初期市場反響熱烈，來福士廣場同樣也廣受歡迎。然而成都南部區域區域新開業的購物中心表現則不甚理想。

盡管如此，新品牌對成都市場的拓展熱情依然不減。 2012年度共有超過40個新品牌進入成都市場，主要品牌包括蘋果、Gap、Monki、Miu Miu、金錢豹、太平洋咖啡、咖世家和大食代。其中，餐飲類商家拓展活躍，例如自從2012年第二季度在萬象城開出第一家店以來，太平洋咖啡和咖世家又在下半年開出四家店。

2013年成都約有140萬平方米的購物中心和百貨交付市場。存量的迅速增長將導致零售物業項目對商家和消費者的爭奪愈發加劇，同時讓市場的整體空置率明顯上升。這也意味著目前經營狀況較差的項目將面臨較大的市場壓力，甚至部分項目將會被市場淘汰。目前已經有一些項目出現了高空置、招商困難和客流不足的情況。此外，一系列新區域市場將會成型，例如龍湖北城天街將在城北自成商圈。與此同時，得益于出色的產品設計、優良的物業管理以及卓越的購物體驗，一些項目將在激烈的市場競爭中繼續吸引商家和消費者并延續良好的經營狀況。