第一太平戴維斯后續(xù)經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)

投資新寵

中國零售物業(yè)市場仍然呈分散狀態(tài)，各區(qū)域開發(fā)商尚難取得全國范圍內(nèi)的絕對優(yōu)勢；購物中心已成為一線城市最主要商業(yè)形態(tài)，二線及其他城市百貨占上風(fēng)。一線城市項目更多集中于非中心區(qū)域，而二線城市開發(fā)聚焦中心商圈及新中央商務(wù)區(qū)。位于一線城市核心地段，但運營欠佳的項目，為眾多投資機構(gòu)和開發(fā)商青睞，并期望通過改造調(diào)整提升項目價值。

零售市場堪稱房地產(chǎn)市場中最有活力的市場。個別國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已形成成熟的開發(fā)模式，且具備與國際開發(fā)商競爭的實力。一些品牌項目由于與零售商緊密合作，定位準(zhǔn)確，頗受消費者歡迎。但依然有許多項目存在開發(fā)經(jīng)營困境。第一太平戴維斯中國市場研究部負責(zé)人簡可先生表示：零售市場，是房地產(chǎn)界中最難以解析的市場之一，每一個省份、每一個城市都擁有其不同的特征，每一位零售商都采取不同的戰(zhàn)略，每一位消費者都具有不同的偏好。購物中心和商鋪項目，以不同的形態(tài)、大小和顏色展現(xiàn)在人們面前。每一個商鋪項目因可見性、與地鐵站距離和零售商組合，而聚含不同價值。

數(shù) 據(jù)

30個

2012年成都有約百萬平方米的新增零售面積入市，使成都購物中心和百貨商場的現(xiàn)有存量增長30%。未來三年內(nèi)，預(yù)計近30個主要零售項目入市。

當(dāng)住宅市場持續(xù)受壓，商用物業(yè)尤其是零售物業(yè)對投資者的吸引力日益增加?！霸诹闶凼袌?，奢侈品牌進軍三四線城市，二三線城市快時尚店鋪增多，更多開發(fā)商進軍零售地產(chǎn)，多地出現(xiàn)商業(yè)零售地產(chǎn)開發(fā)熱潮，后期經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)。”第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P表示。零售市場租金漲勢不俗，一線城市租金總體表現(xiàn)好于二線城市，部分二線城市亦有亮眼表現(xiàn)，二三線城市的零售地產(chǎn)已經(jīng)成為投資寵兒。

國際零售商搶占市場

國際零售商很看好中國市場，因為國外的市場在萎縮，他們要想辦法進駐中國這樣更好的市場，搶占市場份額，以彌補其他市場的萎縮。中國的一些二三線城市購買力在不斷提升，很多奢侈品牌已進軍二三線城市甚至四線城市。另外，雖然租金處于上升通道，但中國大陸的開店成本相對亞洲成熟城市仍較低。在中國大陸一線城市平均開店成本（含租金、物業(yè)管理費和相關(guān)稅收）比香港低約70%，比新加坡和臺北低40%，比東京低20%。對零售商而言，租金僅是成本構(gòu)成因素之一，稅收、員工工資、物業(yè)管理費和物流費用都會對開店選擇產(chǎn)生影響。

第一太平在中國一線城市發(fā)展了很多年，基礎(chǔ)比較穩(wěn)，也培養(yǎng)了一批人才出來，去年就很積極地開拓二三線城市的業(yè)務(wù)。我們的策略也是根據(jù)中國的城市化進程來部署，步伐也跟著市場走。

目前眾多大賣場、超市存在規(guī)劃問題，租戶組合很不合理。對于辦公物業(yè)，租賃給什么樣的公司對整體物業(yè)的盈利并不受太大的影響。但是大買場和超市不同，如果租戶規(guī)劃安排的不合理對整體的銷售影響非常大。

因此，大賣場和大型超市必須有很好的人流規(guī)劃，讓高樓層或者地理位置不是很好的租戶，也能有較好的人流吸引力。就大賣場而言，獲得最高的租金不是目的，最大人流才是經(jīng)營關(guān)鍵。

海外基金主要關(guān)注兩種類型的項目。第一種在建工程項目，外資主要采用收購在建工程項目的方式，通過對于在建工程項目進行營銷策劃，承擔(dān)相應(yīng)的營銷風(fēng)險，以獲取項目的增值收益。第二種是不良資產(chǎn)項目或經(jīng)營管理較差的項目。由于外資通常有著充沛的資金，收購項目后可投入資金進行改造，同時引進國際管理品牌，利用國際管理品牌的品牌效應(yīng)對項目進行包裝和再定位，重新推向市場，以增加項目的附加價值。

成都市場格局裂變

成都基本可以算是二三線城市零售物業(yè)市場發(fā)展與面臨的問題的縮影。2012年成都有約百萬平方米的新增零售面積入市，使成都購物中心和百貨商場的現(xiàn)有存量增長30%。未來三年內(nèi)，預(yù)計近30個主要零售項目入市。隨著大量項目入市，成都零售市場結(jié)構(gòu)也將面臨巨大變化，以百貨商場為主導(dǎo)的零售商業(yè)格局繼續(xù)加速向以購物中心為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，而在成都傳統(tǒng)核心商圈春熙路商圈，一次市場升級也在悄然發(fā)生。

春熙路作為成都傳統(tǒng)的核心零售商業(yè)街，已經(jīng)成為成都的一張名片。然而隨著成都經(jīng)濟的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的單核中心發(fā)展模式開始向多核心模式發(fā)展。和很多二三線城市商圈所要面臨的問題一樣，成都很多新興商圈面臨著店鋪檔次混雜、經(jīng)營貨品單一、業(yè)態(tài)布局不完整、缺少高端商業(yè)和現(xiàn)代購物中心等逐漸凸顯的劣勢。

第一太平戴維斯預(yù)計，春熙商圈租金將會保持穩(wěn)健增長，這是由于盡管新增供應(yīng)量巨大，然而這些未來項目都定位于中高端購物中心，這些購物中心的租金將與其所在區(qū)域優(yōu)質(zhì)百貨商場目前租金基本持平或高于同區(qū)位現(xiàn)有水平。

中心城區(qū)供應(yīng)量和存量，2001年之前-2012年第二季度

中心城區(qū)主要商圈平均租金和空置率，2012年第一季度和第二季度

不過幾個大型高端購物中心的集中入市，也給市場的消化能力提出了挑戰(zhàn)，開發(fā)商對項目的定位及其后期的運營能力將是項目走出同質(zhì)化，這是贏得市場的關(guān)鍵。