二三線城市零售物業(yè)泡沫之憂

本刊記者│方帥

商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，給零售物業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)會(huì)。目前公認(rèn)的說法是，中國在建的購物中心面積占全球總在建面積的一半。按城市分，天津、成都、沈陽在建的購物中心面積均超過或接近200萬平方米。相比之下，在歐洲各大城市中，購物中心存量面積有類似體量的，只有巴黎和莫斯科。

速度之憂

“以購物中心為主的零售物業(yè)類型在中國將以每年300家的速度增長，并在2015年時(shí)達(dá)到4000家。”一份由德勤和中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》(下稱《德勤報(bào)告》)顯示，截至2012年9月，中國商業(yè)用房施工面積達(dá)到6億平方米，由于商業(yè)地產(chǎn)施工期一般需要2～3年，目前在建的項(xiàng)目將在2015年左右集中釋放，從而加劇商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭。

購物中心業(yè)態(tài)分布

高緯環(huán)球關(guān)于中國2012年二季度的零售商用物業(yè)投資報(bào)告顯示，40宗交易中，半數(shù)分布在二三線城市，沿海地區(qū)以及中部的成都等地也頗受投資者歡迎。在強(qiáng)勁的需求和增長潛力下，二三線城市的零售地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)會(huì)在未來幾年愈加活躍。

雖然零售物業(yè)的租金最近兩年漲幅不小，多家知名代理行均對(duì)后市看好。但零售物業(yè)開發(fā)熱潮背后的風(fēng)險(xiǎn)不能低估，尤其是在建設(shè)進(jìn)度加快，供應(yīng)量劇增和非專業(yè)投資者積極介入的背景下，我們需要看到零售物業(yè)開發(fā)暗藏的資金運(yùn)轉(zhuǎn)不當(dāng)，整體運(yùn)營不力，專業(yè)人才匱乏等風(fēng)險(xiǎn)。

被公開提及有著風(fēng)險(xiǎn)隱憂的二線城市，成都首當(dāng)其沖。有數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)目前擁有全國第二大零售物業(yè)市場的城市，未來兩年之內(nèi)將有1000萬平米以上的商業(yè)項(xiàng)目投放。目前成都的購物中心項(xiàng)目突破100個(gè)，且大多數(shù)體量在10萬平方米以上。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對(duì)此表示，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

全球在建購物中心面積前十強(qiáng)城市（萬平方米）

但在仲量聯(lián)行公布的中國50個(gè)新興城市排名中，成都被寄予厚望。在企業(yè)租戶、房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商、零售商和酒店業(yè)者的若干要素排名中，成都擁有的商機(jī)位居首位。在仲量聯(lián)行看來，巨大的消費(fèi)市場和眾多的增長驅(qū)動(dòng)力使得中國零售地產(chǎn)的投資潛力不斷提升，這其中，以成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津和武漢為代表的二線城市作為大型多元化開放型經(jīng)濟(jì)體，正快速邁向成熟，它們的零售物業(yè)市場擁有眾多商機(jī)。

數(shù) 據(jù)

4000家

以購物中心為主的零售物業(yè)類型在中國將以每年300家的速度增長，并在2015年時(shí)達(dá)到4000家。《德勤報(bào)告》指出，目前在建的項(xiàng)目將在2015年左右集中釋放，從而加劇商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭。

《德勤報(bào)告》指出，2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢(shì)，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，而地方政府成為這一趨勢(shì)的幕后推手。商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為可以提升當(dāng)?shù)囟愂铡⒕蜆I(yè)和城市形象，可以化解‘土地財(cái)政’難題，同時(shí)也有利于打造升值潛力大的商圈，提升周邊地價(jià)。但是，地方政府是否能在后續(xù)的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足夠的支持，將是決定購物中心實(shí)現(xiàn)預(yù)期運(yùn)營目標(biāo)的關(guān)鍵因素。

招商之憂

大量在建和開業(yè)的零售物業(yè)，無疑使二三線城市的市場競爭則更加激烈。作為宏觀政策調(diào)控的洼地，商業(yè)地產(chǎn)投資的增長不足為奇，但是不同于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不具有易復(fù)制性，并且多為持有型物業(yè)、投資時(shí)間長、對(duì)運(yùn)營管理水平要求更高。購物中心則是商業(yè)地產(chǎn)與零售的結(jié)合，除了需要具備商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營能力，還需將零售業(yè)的特點(diǎn)納入其考量范疇，如建筑結(jié)構(gòu)要符合所選零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要、租戶選擇遵循目標(biāo)消費(fèi)群體特征、經(jīng)營重點(diǎn)體現(xiàn)為消費(fèi)者營造體驗(yàn)式享受等等，而零售市場的多樣性和變化性顯然也對(duì)購物中心的開發(fā)者和運(yùn)營者提出更高的要求。購物中心面臨的風(fēng)險(xiǎn)還包括網(wǎng)絡(luò)購物對(duì)服裝等零售實(shí)體店的沖擊。

于是，提高餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例正成為購物中心實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式營銷和延長顧客在購物中心滯留時(shí)間的手段，餐飲、娛樂往往成為購物中心招商較快的部分。新開業(yè)購物中心內(nèi)餐飲比例增大的現(xiàn)象越來越明顯。

由于大部分新建購物中心位于城市新開發(fā)區(qū)域，這些區(qū)域?qū)τ趪H零售商而言缺乏吸引力，2012年以來一些城市已經(jīng)出現(xiàn)招租進(jìn)程緩慢，甚至新完工商業(yè)物業(yè)長時(shí)間空置現(xiàn)象。在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購物中心項(xiàng)目正在承受著日益升級(jí)的招商壓力，并且有可能在不久的將來迎來一輪并購狂潮。

以武漢為例，“目前武漢商業(yè)地產(chǎn)模式仍是主力店模式為主導(dǎo)，一定程度上主力店的選取就成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。“新吉慶街、西園占據(jù)了黃金地段卻仍然不溫不火，主要原因就是主力店沒有選好。”這位業(yè)內(nèi)人士稱一旦某些主力店火了，便成為各大商業(yè)綜合體爭相引入的對(duì)象，這也就是為什么很多項(xiàng)目看起來都大同小異。

商業(yè)綜合體扎堆不是最可怕的，關(guān)鍵要形成各自特色，差異化競爭。另外今年開業(yè)的商業(yè)中心多半是在全球金融危機(jī)初期，房地產(chǎn)市場低迷背景下開發(fā)的，地價(jià)相對(duì)較低，開發(fā)成本不高，初期回本壓力不大。不過，后續(xù)競爭壓力仍不容忽視。