政府引導型基金是養老地產最佳選擇

文│田軍 北京青耕投資管理有限公司常務副總裁

如何養老，已成影響中國未來發展的重要社會問題。

國際上界定人口老齡化的具體標準是，60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%，作為這個國家或地區是否進入老齡化社會的標準。截至2011年底，中國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，其中65歲及以上老人有1.23億，約占總人口的9.1%，規模超過歐洲老年人口總和，已呈現老齡化社會的現狀。

自我國70年代開始，“計劃生育”政策在全國嚴格施行。國家通過行政的強制方式，限定家庭人口數量，使中國擺脫了“人口危機”。目前，我國獨生子女家庭超過1個億，這一政策的施行，對傳統的家庭養老模式構成了挑戰。“421”的家庭結構，造成的直接后果是二三十年后，每個獨生子女家庭，平均要承擔4個以上贍養老人的義務。家庭為老年人提供養老照料的能力越來越脆弱，養老越來越成為一個影響中國未來發展的重要社會問題。

中國養老模式的選擇離不開四個關鍵詞：未富先老、獨生子女及空巢、傳統文化理念、城鄉差距。日益加速的老齡化進程，日趨增長的養老服務需求與有限的養老形式、供需失衡的養老機構已經遠遠滿足不了人們日益增長的多樣化養老服務需求。創新養老模式，促進養老產業與其他產業的融合發展已成為迫在眉睫的主要任務。

2010年底，萬科正式宣布進入老年住宅的開發運營領域，保利、遠洋、首創等地產公司也先后專門成立養老產業研究團隊，中國人壽、泰康人壽，平安人壽等保險公司也紛紛啟動養老地產項目。對養老地產的關注度，這兩年有了一個新的高位。

養老地產作為一種功能性地產，具有養老的特定功能，同時兼具地產與養老行業的屬性。此外，和一般的地產項目不同，養老地產項目從選址、產品設計、生活配套、物業服務等各方面都有更高的獨特需求。在建筑設計、社區布局和配套設施上均應以為老年人提供衣食住行等物質保障為目標。它不是單純的地產項目，而是以養老社區作為依托，提供醫療服務、日常需求購物、家務和個人護理服務設施等承載養老功能的特定需求，通俗的講，養老地產是否具備養老功能是評定養老居所優劣的重要標準。

一個好的養老地產項目，應該是專業的地產商+專業的投資商+專業的為老服務運營商，三者的組合，才能締造出一個完美的養老項目。

最佳組合

PE投資的特點是高收益伴著高風險，股權投資的收益十分豐厚。股權投資以出資比例獲取公司收益的分紅，一旦被投資公司成功上市，股權投資基金的獲利可能是幾倍或幾十倍，如被投資企業最后以破產慘淡收場，私募股權基金也可能血本無歸。

當前股權投資基金主要來源于公司養老年金、公共養老基金、捐贈基金、基金會等機構投資者，銀行控股公司、保險公司和投資銀行等金融機構以及富裕的家族、個人和其他非金融企業。它的大力發展勢必為金融機構和機構投資者提供更廣闊的投資渠道，實現資產的保值增值。

目前，基金投資有一個比較顯著的變化，就是投資行業趨于多元化。從投資行業分布看，2010年股權投資完成的363起投資案例中，生物技術/醫療行業以55起投資交易成為年度最熱門行業，接下來是清潔技術、機械制造、食品和飲料、互聯網、連鎖及零售、房地產等行業。

一般來講，基金投資的周期（扣除退出期和清算期）為5年左右，而養老地產的高投入，投資回報期基本都在5年以上，這樣和普通商業性基金投資的回收周期會有較大的差異，也決定了商業性基金投資養老地產項目的不可行性。但是一些政府引導基金和國外基金的投資回報期較長，可以到8-10年，甚至更長。這樣的投資周期與養老地產項目7年左右的回收期正好吻合，也決定了雙方結合的可行性。

養老地產具有投資回報期長與投資成本高的特性，其融資模式與盈利模式也備受關注。養老地產不僅要注重適老化住宅設計，還要注重適老化的綜合配套，關鍵是能提供適老化的服務。其盈利模式和后續的為老服務的運營更是關鍵。

養老地產的風險主要包括：政策風險，主要是政策的不可抗力，項目審批延誤等；法律風險，主要是文件和合同，擔保及法律法規文件的變化等；金融風險，主要是利率，通貨膨脹等；建設風險，主要是資金短缺，設計施工方面的技術風險，項目組織管理的不足和失控，融資成本的增加等；運營風險，主要是管理經驗，運營商能力等；市場風險：收費和收益不足，公眾對項目及產品的需求發生變化，醫療、休閑娛樂等服務供應和價格發生變化等。

因為養老地產的上述特性，所以當前國內養老地產項目的融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄，盈利模式也呈多樣化的態勢。養老地產項目融資問題已經成為其制約發展的一大瓶頸。養老項目開發企業往往很難獲得銀行貸款；股市融資大門難開；民間融資的成本又太高；而養老地產的特點決定了國內私募基金投資進場時間目前尚不成熟；保險資金和政府引導型產業投資基金以及外資基金有望成為養老地產重要的融資渠道。

以房養老國外成熟的模式是，利用老人原有房產，以出租、置換、出售等多種方式將養老地產與老年客戶房產盤活，在保險公司的幫助下使舊房資產變成一筆穩定的現金流，老人的晚年生活得到保障，保險公司贏得入住率和周轉率。

融資模式與盈利模式

養老地產若想獲得基金青睞。首先要有切實可行的贏利模式分析。項目的要有清晰的盈利點，每個盈利點要有嚴謹的財務模型支持。財務模型中物業的贏利以及后續為老服務的贏利數據應該具有可操作性，這需要前期下大力氣做好市場調研工作，純粹漂亮的財務模型，吸引不了精明的基金投資公司和投資經理。

國內主流的養老地產盈利模式主要包括銷售、持有、銷售與持有并存等三種。銷售模式:包括產權銷售和會籍銷售。如果開發商不介入后期的養老服務，老年人在入住后恐難以享受到相應的養老服務，老年住宅可能僅僅成為營銷的噱頭，也意味著開發商放棄了養老產業鏈上居住以外的其他衍生價值。持有模式:設立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務費的形式運作項目，開發商實際上兼任了運營商角色。實際上，采用持有型模式的開發商收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務。持有加銷售模式:養老住宅也具有附加產業鏈價值高的特點，因此開發企業還可以將持有和銷售按照合適的比例配置，既有效緩解開發商的資金壓力，還可以讓消費者不再為在后期配套服務的運營等方面擔心，從而解決資本投入與后期盈利的問題。

在充分考慮老年消費者多元化需求的同時，要做出自己的特色。養老地產的項目定位非常關鍵，要針對項目的特色準確的做出客群分析。

定位要準確的掌握老年人的生活習慣和思維方式，社區以老年功能為中心，社區配套應該生活化，多元化，優質的老年地產項目，需要整合老年人生理和心理研究、醫療配套設施、健身活動場所、老年大學、老年娛樂場所、老年運動場所等多種資源，形成完善的產業鏈。根據項目的地理位置，擁有資源和不同的定位判斷老年人群的需求，營造出項目自身的特點，是以養老養生為主？還是以醫養為主？

建立支撐硬件機構的服務體系并打造具有可復制性的為老服務模式也極為重要，為老服務的內容及運營服務商是養老地產項目成敗的關鍵。

養老地產項目運營商需要具備持續的運營能力。養老地產項目收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務。

筆者建議采用專業公司管理模式來進行養老地產的日常運營管理，這種管理模式構建專業化水平高，服務體系完善，內容涵蓋家政、餐飲、生活照料、醫療健康、文化娛樂、心理咨詢等方面。通過專業化的分工，構建專業的服務體系，從而提升服務品質。

國內養老產業運營服務公司的發展處于起步階段，這兩年的發展會比較迅猛，北京的乘黃天地，上海的萊康都是輕資產的養老產業運營服務商。

如何雙贏

基金投資熱情正在升溫，但投資態度仍然謹慎。目前，美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業養老地產項目。紐約對沖基金（Fortress Investment Group LLC）以及寫意健康咨詢（China Senior Care）等海外投資機構也將在中國養老服務和養老地產上進行投資。摯信資本投資也于2010年年底入股上海親和源1億元。這反映了該投資機構對親和源盈利模式的認可，但由于從事養老地產開發的企業大多還沒有找到良好的商業模式，在養老模式、管理模式以及服務模式上缺乏創新，隨著政府對養老產業的系列鼓勵和支持政策的出臺，各涉足養老地產的企業不斷的完善，輕資產運營的養老服務團隊成型，相信商業性基金投資養老地產的積極性會慢慢升高。

以北京市發改委、北京青耕投資管理有限公司和天津銀宏基金聯合發起的國內首支養老產業政府引導股權投資基金為例，基金管理公司正在注冊，基金已經獲批，總規模10億元，首期2.5億元，基金的設計為“8+2”，10年的投資周期。基金的投資明確設定了北京作為主要的投資區域，投資的領域主要是養老產業的四個模塊：不動產投資；新建或改建養老機構；養老產業人才的培訓和老年用品。其中不動產的投資模塊就是指CCRC養老社區。

北京市首塊養老綜合用地的供應已于1月正式對外發布。該地塊位于北京順義區。據悉，2013年北京市國土局將會陸續推出約7塊養老綜合用地，北京率先實行的這一舉措，對于養老地產的發展具有重要的意義。

目前中國養老產業還處于早期發展階段，但相信隨著老齡化社會的發展，養老產業的社會需求將迅速增長.

據中國社科院老年研究所公布的測算數據顯示，到2030年，我國養老市場的商機有望增至13萬億元。在養老服務社會化、養老設施集約化以及養老服務高端化的背景下，老年住宅需求將會出現井噴現象，老年住宅增長將保持在10%左右的較高水準。特別是老年住宅市場，巨大的投資潛力正吸引越來越多的私人投資者及開發商。但是，現階段的“養老房”與真正的“養老地產”，在模式上還有很大的差距。養老產業的春天不會遙遠，養老產業有望實現社會效益與經濟效益的“雙贏”。

精神需求城鄉差別，是當前養老制度和城鎮化面臨的一樣問題。當前既要應對快速老齡化，又要應對快速城鎮化，如何養老必然面臨改革。而改革的方向更需要考慮到老人精神層面的需求，在他們眼中，子孫就在身邊比什么都重要。