尋找養老地產的發力路徑

文│本刊記者 程磊

中國式養老

全世界都在變老。身為“美國夢”最佳實現者，生于戰后1946-1964的嬰兒潮一代也老了，在美國，男女法定退休年齡都是65歲，但實際平均退休年齡為62歲，前幾年金融風暴中養老金普遍折損一半；在歐洲，根據歐盟的報告，到2050年，全歐洲每三四個人里就有一個65歲以上長者；雖為老齡化的先鋒，但日本人情況要好很多，渡邊淳一在《熟年革命》里將“白發一族”，稱之為“白金一代”，因為日本更富裕。

去年聯合國發布了一份題為《老齡化：21世紀的福祉和挑戰》的報告，預測在今后10年內，全球60歲以上人口將達10億，到2050年，4/5的退休老人生活在發展中國家和新興經濟體。

“中國老齡事業發展統計公報”顯示，2012年底，中國60歲以上的老人已經到了2億，2049年中國老齡化的人口將達到峰值，4.8億，占到中國總人口的1/3，超過發達國家老年人口的總和。他們當下面臨的境遇是：不如美國人福利好，富裕程度不如日本人，更沒有一個相對可行的養老解決方案。

中國現行的養老金模式是現收現付為主的制度，即以正在工作的一代人的繳費來支付已經退休的一代人。隨著工作的人口越來越少，退休人口越來越的多，這個模式便難以為繼，形成了當下討論的核心：養老金收支缺口加大帶來的養老問題。世界銀行最近公布的一份關于中國未來養老金收支缺口的研究報告聲稱，中國養老金的收支缺口，未來可能高達9萬億元。此外，各地政府為了確保當期統籌基金發放，普遍挪用個人養老金賬戶，形成空賬。官方對此的估計是2.2萬億。

十八大報告明確提出，“要實現基礎養老金全國統籌，建立兼顧各類人員的社會保障待遇確定機制和正常調整機制?！边@也許是一個轉折點。但在勞動和社會保障事業的“十五”規劃時，就提出了“逐步將社會保障支出占財政支出的比重提高到15%-20%”，后來演變為“逐步提高社會保障支出在財政支出（或GDP）中的比重”的目標，具體數字仍未確定。

海通證券首席經濟學家李迅雷指出，中國基本養老保險制度建立時間短，統籌層次低，加之中國正處在持續通脹和工資高速增長期，企業退休人員工資與當今物價水平及社會平均工資差距較大。如果對舉世公認的高儲蓄率國家的收入和儲蓄結構進行仔細分析，就會發現，大部分中國人，無論是收入還是積蓄都難以承受未來為自己養老的負擔。

養老金制度的另一個詬病是，大家沒有按一樣的方式往養老金池子里邊交錢，也沒有按一樣的方式從里邊取錢，即所謂的養老雙軌制，參保人對制度的預期普遍缺乏安全感還包括對退休后每月提取養老金額的擔憂。假設您現在35歲在深圳生活，月收入6600元，今年開始繳納養老金，假設60歲退休還可以活20年。按社保公式計算，退休后每個月領1450元養老金。即便不考慮通脹，通過繳納養老金在退休以后每月可以支取費用的杯水車薪普遍是人們擔憂的根本。

究竟準備多少錢才夠養老呢？國際上常用的計算方法是：如果您現在的年齡是25歲，估計退休年齡55歲，估計退休后再生活年數25年，現在距離退休還有30年。假設您現在每月基本消費1000元，每年物價上漲率5%，年利率3%。退休后的每月基本消費（保持此前1000元的消費水準）為：1000×4.322（1+每年物價上漲率）＝4322元，退休后再生活25年所需養老金總額為:4322×12×25（退休后生活年數）＝1296600元。由于醫療費用的不可預知，上述公式只是一個普通生活狀態下的基本生活費用匡算，重疾風險和高消費支出并未考慮在內。

這兩組數據，對現在每月從工資里扣掉養老金的工作一代而言，意味著退休后能否有尊嚴地養老？人們的擔憂，顯示了人們非常害怕被社會保障制度所拋棄，要求一個公平獨立的養老保險體系的同時，也在尋求其他可能的養老方式。

地產商主導不了養老

中國的養老設施傳統上是民政機構社會福利的一部分，最初以為“三無”老人（無勞動能力，無經濟來源，無法定贍養、撫養人）提供無償服務的社會救濟為主，隨后添加了針對失智失能老人、百歲以上高齡老人、低保老人和重點優撫老人的低償服務，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。

隨著老年人人口的增加和生活水平日益提高，與國內養老資源短缺、設備落后形成鮮明反差。而關于養老的爭辯，形成了社會救濟型如何社會化和為有經濟能力者最佳養老方式的兩種爭辯方向。而建立有特色、功能全面的養老地產“市場潛力巨大”的判斷則完全基于后者。

資料來源：泰康人壽研究部

為何需要養老地產養老產業中的地產并不是盈利的載體，只是住宅產品中的一個產品類型。后期運營服務才是企業持續追求的利潤點。而針對老年群體的醫療護理資源是高品質的可持續的養老服務體系的重要保障。

聯合國自1991年12月通過了《聯合國老人原則》審議。包括五個主要原則：獨立、參與、照護、自我實現與尊嚴。無論從哪種方式介入老年人的生活，都要體現幫助老人實現獨立、廣泛參與、照護無憂、自我實現的生活和心理需求。

與世界大部份國家不同的是，家庭是中國人最重視的倫理，決定了養老方式的不同。美國總統羨慕中國：家庭承擔了醫療、教育、養老等社會義務。中國人的傳統幸福觀是：子孫繞膝、四世同堂、合家團圓、家和萬事興。

基于此，作為住宅產品的一個類型，養老地產以住宅為主，以護理服務、相應設施為配套核心，以出租或出售為方式。其目標客戶的主要特征是：有養老金或有自主房產。這部分人無論未來以何種形式養老，經濟能力是其基礎。

盡管“養老地產”需求量龐大，但在中國，養老地產卻始終處于“叫好不叫座”的狀態?！梆B老地產的核心是養老，養老的核心是養老服務體系的構建，而針對老年群體的醫療資源是高品質的可持續的養老服務體系的重要保障?！睙o錫九如城養老產業集團副總經理王學東認為，發展養老地產最重要的是設定準入和門檻，要對養老地產有一個明確的界定。

“就實質來說，養老產業中的地產并不是盈利的載體，而后期運營服務才是企業持續追求的利潤點?！比珖ど搪摲康禺a商會名譽會長聶梅生表示，作為養老地產首先要有住宅屬性、普通商業地產屬性、醫療保健甚至旅游這樣特種地產的屬性，業內統稱地產屬性。而能不能賺錢和成功主要在于服務屬性和金融屬性，要服務于核心的需求和增值的需求；最后是人文屬性，老人更注重屬地性和文化。

專業人士指出，養老地產目前盈利的難點在于，需要政策、資本、服務、開發四方形成合力?？尚械姆桨甘牵醒胝雠_服務標準和方向性的政策，以及在稅收、土地、融資等方面的優惠支撐；地方政府負責規劃每年住宅用地出讓中捆綁的養老住宅的比例，并未新興社區規劃醫療、教育等公共資源配套，甚至拿出配套先行的方案；開發商則扮演建設者的角色，提供符合標準的相關設施；專業機構來提供運營和服務，這些機構必須是國家認可甚至是頒發牌照的機構。運營機構可以引入保險資金，甚至是國家成立專門部門投資、回購、運營。

以土地為例，并沒有任何一家開發商會拿高價拍得的土地去做養老地產這種投資大、回報期長的項目。即便是住宅用地捆綁養老的要求，地塊周邊的醫療、教育等公共資源的配套是否有利于社區中的養老人群，這是政府需要考慮的。

如果不考慮需要政府承擔社會化責任的救濟型養老人群，購買力反而不用過多擔心。中國百姓的購買力大部分被房子壓制住了，清華大學經濟管理學院教授、中國保險與風險管理研究中心執行主任陳秉正認為：養老地產這個產業前景很好，國外“以房養老”的模式值得借鑒，通常也稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。在老齡化現象日益突出、獨生子女負擔加重的中國社會，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”，是未來老年人減輕養老負擔的一種很好的方式。錢還是老百姓自己的錢，但能通過盤活資產實現養老購買力的，除了政策，實際操作者，保險公司要比銀行更有優勢。

保險資金：最佳驅動力

保險公司對于養老地產追逐的熱情不可謂不高。去年8月，中國太平保險集團正式成立了太平養老產業投資公司，專業從事養老產業投資與經營，并將拿出約20億元資金在上海投資建設首家高端化國際養老社區，今后還將逐步在其他省市進行復制。早在2009年11月，泰康人壽首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準，成為第一個獲得試點資格的保險公司。三年間，國壽、新華、合眾、平安、人保等多家保險公司紛紛布局養老地產投資，有的甚至已正式開工建設相應的養老地產項目。

從國際經驗來看，保險公司與養老物業之間的關系可算是一拍即合。中國人壽保險（集團）公司副總裁繆建民對此分析認為，國內壽險業比傳統保險負債期限長，一直以來保險公司缺乏與負債匹配的資產，目前可以匹配唯一資產就是開發銀行長期金融債，但是規模有限。

根據保監會公布的2012年保險業經營數據，2012年末，保險資產總額為7.35萬億元，同比增長22.3%。去年前三季度來看，在保險資金運用方面，截至去年9月底，保險資金運用余額2.88萬億元，較年初增長了7.6%。其中銀行存款7039.7億元，占24.5%；債券16569億元，占57.6%；股票、股權投資和證券投資基金4075.6億元，占14.2%；其他投資1077億元，占3.7%。前三季保險資金運用平均收益率2.1%。

保險資金運用過度地集中于銀行存款、債券投資等收益率較低的渠道，是保險資金運用收益率低的主要原因。由于運用渠道過于集中，一旦債市、股市下跌，對于保險資金收益率造成極大的不利影響?！吨袊鹑趫蟾?2012)》指出，“在行業資產快速增長的情況下，保險業迫切需要提升資金運用水平，需分散投資渠道，增加對收益率較高且風險較低的項目投資?！?/p>

“從國際經驗來看，針對供需產品的保險資金投資是40%左右，國內是80%，通脹來臨時是巨大的考驗。在高通脹環境下，購買包括房地產在內的實物資產是對沖通貨膨脹很重要的手段，也是一種避險工具，目前保險公司還沒有對沖通脹的產品。”繆建民指出，“所以說，保險政策允許將一部分保險資金配制到不動產，對于保險企業分散風險，優化資產組合，改善資產組合收益，有著十分重要的意義?！?/p>

住宅和商業地產等產品收益雖大但風險更高，相比之下養老地產更符合保險資金尋求長期穩定回報的資金需求。保險資金可運用的中長期資金與養老地產的投資回收周期具有良好的匹配性。養老地產建設、運營的投資規模巨大，投資回收周期可長達10至15年。據有關統計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5-20年的中期資金，與養老地產的投資回收周期十分匹配。

按照去年7.35萬億元的保險業總資產、通行5%的不動產投資匹配來計算，從理論上講，相當于為市場釋放了超過3600億元的保險資金進入不動產領域。目前養老地產處于起步階段，收益率究竟如何尚不明朗。據有關測算，較為保守的估計認為養老地產收益率約在4%-10%之間不等，高端養老地產的收益率會偏高一些。雖然對養老地產投資收益率的預測不一，但養老地產投資收益率將高于銀行存款、債券且風險低于股票投資是基本共識。

2009年出臺的《險資投資不動產辦法》和《險資投資股權辦法》使保險資金投資房地產在法律上已無障礙。2011年8月保監會頒布的《中國保險業發展“十二五”規劃綱要》中更是明確規定：“整合保險產業鏈，支持保險資金投資養老實體”，并提出研究保險資金投資養老產業的稅收支持政策。國家層面的法規政策對于社會資金，尤其是保險資金投資養老地產持鼓勵態度。但目前僅針對非營利性養老服務機構出臺了規劃、建設、稅費減免等方面的優惠政策。而社會資金投資養老地產還在等待《險資投資不動產辦法》和《險資投資股權辦法》的相關細則。

無論是債權、股權還是物權，保險公司投資養老地產的方式可算是全面放開。保險公司開發養老地產主要選擇長期持有作為其經營模式利潤主要來自于社區的入住費與配套的管理服務費用。持續的回報滿足了保險資金安全性、長期性、穩定性、流動性的需求，可以有效地將壽險產業鏈拉長，并且能很好地與醫療保險、養老保險等產品連接起來。

保險公司都希望效仿國外的“雙贏”模式，利用老人原有房產，以出租、置換、出售等多種方式將養老地產與老年客戶房產盤活，在保險公司的幫助下使舊房資產變成一筆穩定的現金流，老人的晚年生活得到保障，保險公司贏得入住率和周轉率，促進對長期護理險、年金、以及退休計劃的需求。

嵌入式模式

作為眾多欲在養老地產方面有所建樹的地產公司之一，萬科養老住宅的計劃最早在2006年提出，在內部會議上，萬科總裁郁亮要求北京、上海公司首先探索突破養老地產的成熟運營模式。

2012年初，北京“萬科幸福匯”推出146套養老地產房源作為試點，預計2013年下半年完工。該項目的養老地產試點將分成兩種業態，分別是利用商業配套建設的“活躍長者之家”、配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。前者是后者的類似會所的“配套”，是針對老年人的公共活動空間，具體經營管理將由上海親和源負責，萬科是資產持有者。“活躍長者住宅”則是面向市場銷售的養老住宅，在戶型設計上針對老年人的生活起居特點進行了考慮，如防滑衛生間和其他無障礙設計等。

由于目前萬科在養老住宅方面還處于嘗試階段，所參與的兩個的養老住宅項目的規模都非常小。在萬科集團董事長王石看來，中國的養老住宅更多的是住宅產品類型的一種細分，很難像西方國家那樣以單獨的住宅社區存在?！拔矣X得在中國，老年人的需求更多的是兩代或三代人居住在一個住宅或一個社區，所以說萬科的重點是在社區里混合這樣的需求，在社區中增加匹配的住宅產品，配套相應的設施、管理和服務?！?/p>

在王石看來，一個理想的養老地產項目不僅僅要在硬件配套上考慮老年人的物質需求，還應該在軟件服務上照顧老年人的精神生活。影響老年人身體健康最大的因素是孤獨感，所以一個理想中的養老住宅小區不應該全部是養老型的，而是小區以養老住戶為重點，再一些年輕的群體居住這樣一種混合的模式。

關于這種模式，《2012中國城市養老居住模式研究報告》已有論述。該報告是北京潤土咨詢公司去年在上海、北京、石家莊、濟南四個城市采集了近1000個樣本發布。潤土咨詢是一家專業房地產調研咨詢的公司。

《報告》指出，采集的樣本平均月退休金是2600多元，90%以上都有自己的產權房，接近40%的人感覺自己比較寬裕。希望單獨居住的超過70%。60%希望居住在同一個小區或臨近小區；期待子女看望的次數基本上是一周至少一次。

“理想的居住模式是混合養老的模式，也就是普通社區里增加養老機構或照料中級，老人既可以做到空間上的獨立，又可以得到親情的照顧。這樣的社區充滿活力，不像單純的養老社區只有老人?！睗櫷磷稍兌麻L于貴紅說。

所謂混合養老的模式其實就是日本的“鑲嵌式”養老住宅，該模式的著名實踐者是日本的港北新城。該項目就是把老少戶住宅、養老公寓等產品類型鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，一套為老人居住，另一套為子女家庭住。將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。在規劃設計時，將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛，如救護車出入方便。

日本并不主張蓋大型養老院，而是強調在自己的家中養老，加強與社區的互動，“小規模、多技能的社區養老”是其特點。通常建在城市發達區域內，以便于享有城市各類公共資源。

家庭倫理與世界大部份國家不同的是，家庭是中國人最重視的倫理，中國人的傳統幸福觀是：子孫繞膝、四世同堂、合家團圓。無論從哪種方式介入老年人的生活，都要通過家庭來幫助老人實現獨立、照護無憂、自我實現與享有尊嚴的生活和心理需求。