影響房價的因素分析

周 鳴

（南京理工大學經濟管理學院，江蘇 南京 210000）

一、引言

（一）研究背景及意義

1.研究背景

1998 年我國住房制度改革，停止了長期實行的住房實物福利分配制度，使得房地產業逐漸活躍起來，由此出現了住房短缺的現象，加之社會快速城鎮化、居民收入不斷增長以及銀行住房消費信貸的支持，住房的潛在需求增大，推動著房價持續快速上漲。

2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》頒布后，我國的房價快速上漲，住房已經成為消費熱點和投資熱點。與此同時，快速上漲的房價引起了許多社會問題，例如，部分居民購房困難，資金過度集中于房地產市場，對經濟的發展產生了一定的影響，甚至會引發房地產泡沫，危害經濟的發展。因此，弄清房價上漲的影響因素對于房地產市場的穩定發展具有重要的意義。

2.研究意義

房地產是國民經濟的主要組成部分，已經成為了我國國民經濟的支柱產業之一，對我們經濟發展起著舉足輕重的作用。但是目前房地產炒房、囤房現象嚴重，房地產過熱、房價過高的現狀，影響了我們的日常生活，并威脅經濟的快速平穩發展，房價急需受到控制。本文通過分析影響房價的因素，來探究房價一直上漲的原因，希望能夠找出防止房地產市場過熱的措施。

（二）房價影響因素的前人研究

1.房價的基本 概念

房地產價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房價=土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。

2.房價影響因素的文獻綜述

石艷麗（2012）認為我國房價居高不下的原因在于物價水平上漲較快、房地產的剛性需求、政府的房地產管理體制不健全、保障住房供給不足、政府考核機制短期化。馬靜怡（2012）得出結論我國的高房價主要是超額的貨幣投放量所導致的，同時，我國住房所面臨的“剛性需求”以及目前人民幣的升值壓力也使得房價居高不下。黃厚霞、侯莉穎（2011）認為房價是受供求兩個面共同影響的，“成本推動論”和“需求推動論”都太片面。劉天冀（2011）認為攀升的地價帶動房價上漲，而需求方是房價的主導力量，房地產商是房價的重要影響者。張夢實（2011）認為影響房價的因素只要有政府方面、房地產企業、需求方面和外部因素。郝納新（2011）將影響房價的因素分為自身因素和外部因素兩個大方面，針對各方面展開了闡述。洪弋浩、黃漢江（2010）則認為影響房價的因素有居民人均收入、宏觀經濟政策、城市人口數量和結構、土地供給及地價等因素。

3.研究框架及內容

以下，本文將按需求方面和供給方面兩個部分來分析影響房價的因素。需求方面主要包括人均收入、城市化、人口因素、消費心理及宏觀政策對房價的影響，其中人口因素又分為人口年齡結構和家庭規模大小兩個部分，消費心理分為消費滿足和消費預期兩個部分。通過對這些因素的分析，最后找出改善房地產市場過熱的幾條措施。

二、房價的影響因素——從需求方面

（一）人均收入對房價的影響

微觀經濟學中講到：形成對某一個商品的有效需求有兩個條件，一是有擁有某個商品的欲望，二是要有購買這個商品的能力。居民的平均可支配收入，制約著其對住房的購買能力，從而影響著自身對住房的需求。在其他條件一定的情況下，需求越大、價格越高，需求越小、價格越低，需求和價格成正相關。

因此，人均可支配收入的增加增強了居民對住房的購買力，增加了居民對住房的需求，從而拉動了住房價格的上漲。我國自古以來“居者有其屋”的傳統思想，使得居民即使是在租房相對買房更經濟的情況下，也會選擇買房，更加拉動了房價的上漲。

（二）城市化對房價的影響——城鎮人口角度

中國社會科學院2012 年8 月14 日在北京發布的《城市藍皮書：中國城市發展報告NO.5》中表示，中國城鎮化率首次突破50%關口，城鎮常住人口超過了農村常住人口。2011 年，中國城鎮人口達到6.91 億，城鎮化率達到了51.27%。人口城鎮化率超過50%，這是中國社會結構的一個歷史性變化。標志著中國已經結束了以鄉村型社會為主體的時代，開始進入到以城市型社會為主體的新的城市時代。

隨著越來越多的農村人口涌向城市、進駐城市，農村老房子的居住者開始老齡化和幼兒化。大量青壯年離開農村，在城市落腳，刺激了對住房的需求，這體現在兩點：（1）這些青壯年經過自己的努力，有了一定的經濟基礎，想在城市扎根，要買房；（2）有些投機者，看見大量農村人口涌進城市，預測到房價的上漲而買房增值或者買房出租。

（三）人口因素對房價的影響

1.人口年齡結構

我們先來看一張表。

表1 人口年齡結構

數據來源于《中國統計年鑒2012》。

從表1 中我們可以得知，1953—2011 年間，我國14 歲以下兒童比重減少了17.09%，65 歲以上人口比重增加了4.19%，綜合兩者我們可以計算出，中間段的人口比重增加了12.9%，也就是青壯年人口比例增多。青壯年正是對住房需求最多的一個人群，因此，人口年齡結構變化也影響著住房需求。

2.家庭規模大小

隨著經濟的發展，城市化的加深，我國家庭小型化和分散化現象愈演愈烈。由于我國的計劃生育政策，近年來家庭規模趨向于小型化，購房的家庭中2—3 人的居多。如今的年輕人對私人空間及私人生活的要求越來越高，工作、結婚后不愿意與父母住在一起，家庭人數越來越少，家庭戶數越來越多，所需要的住房套數也越多，對住房的需求也增加。

（四）消費心理對房價的影響

1.消費滿足

每一件商品的購買都伴隨著消費者的消費偏好，正因為這件商品能夠滿足消費者的需要，消費者才會愿意出價將它購買。

根據馬斯洛需求層次理論，人的需求分為五類：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我實現需求，買房不僅可以滿足買房者的生理需求、安全需求，更能給人帶來社會上的滿足。一個人住的房子不光用來遮風避雨，房子的設計、地段等，也是其身份、地位的體現。

2.消費預期

由于房價長期以來一直上漲，消費者對它的預期很多都是：以后還會漲。于是，就有一種觀念產生：趁著現在早點買套房子，早買省錢。有些目前還不用買房的人群會提前買房，有些有閑錢的人也會買房。因為買房可以增值，相當于一種投資。于是，大家都爭著搶著買房，提高了對住房的需求，也陷入了惡性循環。

（五）宏觀政策對房價的影響

財政政策：國家可以通過擴大轉移性支出來提高居民購買力，適當地提供類似財政購房補貼的補助，幫助那些想買房卻又買不起房的人，從而相對地有選擇地降低房價。

稅收政策：國家可以調整房地產各個環節的稅收征收方式和費率，降低房屋的建造成本，從而調整購房需求。

貨幣政策：國家可以適當調整存貸款的利率，減少銀行存款流失的同時，提高炒房者的機會成本，也降低想買房卻缺錢者的貸款成本。

三、房價的影響因素——從供給方面

（一）土地供給

土地是房地產生產不可缺少的生產要素，它的供應對房地產市場的供給具有重大的影響。土地是自然資源，一個國家擁有的土地是一定的，不可能憑空出現，但卻會因為環境等因素不能加以利用，所以土地的供給在自然屬性上是受到制約的。從另一個方面考慮，我國的城市土地都是歸國家所有的，近年來，國家對土地的控制并不松懈，從而限制了房地產量上的發展。土地的稀缺性和其供給的缺乏彈性，促成了土地價格的上漲，造成了房地產供給缺乏彈性及成本的增加，從而推動了房價的上漲。

（二）住房供給結構不合理

我國商品房存在著供給結構不合理的特點，主要表現為高檔住房過多、中低檔住房偏少。地方財政對土地收入的依賴大家有目共睹，為了提高收入，政府會將土地以一個盡可能高的價格出售，房地產商為了增加自己的銷售利潤，會較多地選擇建造利潤較高的高檔住房，導致中低檔住房供給的不足。

（三）房地產商對利潤的過度追求

有些房地產商結成利益聯盟，集體囤地少量建房，控制著商品房的數量。不少地產業丑聞被爆，地方政府官員在土地征用、工程批準上大撈一筆，局部壟斷的同時也哄抬了房價。有些房地產商為了提高利潤率，想出了雇傭他人冒充買房者排隊看房的辦法，刻意制造出房少人多的假象，真是無所不用其極。

四、對于抑制房價過快增長的幾點建議

（一）國家層面

1.稅收方面

（1）可以提高我國建筑用地持有卻空置的稅收，督促土地持有者對土地的處置，減少囤地的現象。

（2）減少辦理和持有第一套住房的稅收，提高二房的稅收及其貸款成本，調整房屋出租的賦稅，減少租房者的負擔。

2.土地政策

規范國有土地的轉讓和出讓，適當地控制轉讓價格；在對房價的控制過于放松的情況下，控制房價的市場化。

（二）買房者層面

改善自身的住房觀念，提倡和父母一起住，減少對住房的需求；在買房比較困難的情況下可以轉換下思想，試著去租房住。

對于將房產當作投資的買房者，希望能夠理性一些，房地產泡沫已經足夠大了，不要盲目地跟隨大流，就像中國的股市一樣，投資需謹慎。

（三）房地產商層面

加強道德修養及職業操守，正確對待房地產利潤問題，減少腐敗的發生。

五、總結

總而言之，房價的過快增長和居高不下的問題已經迫在眉睫，本文通過房地產的需求和供給兩個方面，分析了影響房價的因素。影響房價的因素有很多，為了防止房地產泡沫的破裂，我們必須從各個方面入手，逐個尋找有效的措施。

[1]黃厚霞，侯莉穎.房價影響因素綜述[J].中國房地產，2011（07）.

[2]劉天冀.高房價影響因素的一點探析[J].中國經貿，2011（10).

[3]張夢實.談當前高房價的影響因素與政府調控措施強化[J].商業時代，2011（01）.

[4]洪弋浩，黃漢江.房價影響因素理論研究[J].中國經貿導刊，2010（02）.

[5]石艷麗. 政策調控下我國房價走勢及影響因素探析[J].商業文化，2012（01）.

[6]楊佳文.房地產市場價格波動性研究[D].廣州：華南理工大學，2012.

[7]呂超.我國房價的宏觀影響因素分析[J].中國電子商務，2011（09）.

[8]吳國杰.房價影響因素分析[J].現代商業，2011（12）.

[9]李晶晶.銀行貸款行為對房地產價格影響的研究[D].石家莊：河北經貿大學，2013.