淺談房地產企業融資方式

甘樟強

（寧波城投置業有限公司，浙江 寧波 315040）

一、企業融資渠道和方式

房地產企業是一個高投入、高回報并且高風險的行業，充裕的資金是保證房地產企業正常運作的前提。隨著經濟的快速發展，我國房地產市場的日益成熟，資金問題已經成為了房地產企業發展的制約因素。因此，拓寬房地產企業的融資渠道，實現優勝略汰是我國房地產企業發展的必然趨勢。

融資渠道主要是指房地產籌措資金的方向，充分了解房地產企業的融資渠道有利于房地產企業正確的開拓和利用融資渠道，目前房地產的融資渠道有六種，分別是銀行信貸、非銀行金融機構資金、其他企業拆借資金、民間信貸、自留資金以及外商資金。

融資方式指的是房地產企業籌措資金的具體方式，一般企業的融資方式包括兩種，一種是內部融資，指企業將自身的留存收益和折舊轉化成投資的過程。這種融資方式不會產生融資費用，其融資能力主要是取決于企業的利潤水平。另一種是外部融資，指的是吸收其他經濟主體的資金，轉化成為自己的投資過程。一般只有當內部融資無法滿足企業需要的時候才需要進行外部融資，外部融資需要支付一定的融資費用，基本有銀行貸款、股票、發行債券等等。

二、我國房地產融資現狀

房地產融資渠道和方式的選擇，除了受到本身企業狀況的影響之外，還受到了外界因素的影響，例如金融體制等等。以下就介紹幾種我國常見的房地產融資方式的情況。

（一）銀行貸款

從目前房地產的趨勢來看，銀行貸款仍舊是房地產企業主要的融資渠道。和上市融資相比，銀行貸款的手續較為簡單和快捷，并且銀行貸款的成本相對于上市融資也是低的，因此成為我國房地產目前最為重要的融資方式。目前銀行貸款的最基本方式有三種，分別為信用貸款、擔保貸款以及抵押貸款。而就我國的房地產融資一般以信用貸款為主，為具體的房地產項目提供長期性的資金。而抵押貸款在近些年也是發展迅速，但是一般適用于一些特定的項目。

從20 世紀末開始，房地產市場開始蓬勃地發展起來，最初的資金來源僅限于商業銀行。可以說房地產發展能夠發展到如今的境地也多源于銀行源源不斷的資金輸送。當然，房地產的高回報率也大力推動了銀行的發展。當然，隨著國家對于房地產風險認識的提高，銀行機制對于房地產的貸款政策也再在明顯的收緊，這對于一些資金不足想要通過銀行貸款融資的中小房地產企業來說，無疑是巨大的打擊。目前，國家針對房地產加大力度防范信貸風險，一方面提高了銀行貸款的準入條件，另一方面，對于房地產的個人按揭貸款也有嚴格的規定。房地產通過銀行融資的門檻也是逐年加高。

（二）上市融資

隨著我國資本市場的日益完善，一些房地產企業可以通過股份制經營，上市發行股票來進行資金的籌措。上市融資的方式一般出現在一些大型的房地產企業，其融資規模一般較大，并且上市融資無需向投資者還本付息，降低了企業的經營成本。

房地產進行上市融資的方式主要有兩種，一種是首次發行股票上市（IPO），即滿足上市的條件并且經過建設部推薦證監會予以批準的房地產股份制企業通過首次發行股票進行資金的募集。另一種叫做借殼上市，即一般已經上市的公司通過收購、兼并、控股房地產企業等方式進入了房地產行業，為房地產企業注入資金的方式。按照上市的地區來劃分，又可以分為境內上市和境外上市兩種。

從理論上來講，股份制房地產企業的最佳途徑是公開上市，其一，企業沒有定期還本付息的壓力，可以規避企業在經營狀況出現起伏時所伴隨的財務風險；其二，借助上市公司的良好聲譽也可以吸引大量的投資，滿足房地產企業資金的需求；其三，房地產企業上市還可以借資本市場來完善公司的治理，優化管理手段，提高企業的知名度。但是由于上市融資的限制條件較為復雜，并且審查也較為嚴格，因此IPO 的上市方式一般的房地產企業很難滿足。從我國目前的情況來看，更多的企業采用了買殼上市的方式，首先不需要經過審批和輔導期，其次不需要印花稅和承銷公司的費用，節約了成本，第三可以進行融資后，能夠通過配股、增股的方式來進行資金的募集。但是買殼上市過程中的財務風險、法律風險和經營風險都很難規避。

（三）債券融資

房地產企業債券，是房地產為了融資而發行的借款信用憑證。資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。在國外成熟的證券市場，債券融資是企業外部融資優先考慮的方式。債券融資比起權益融資，其債券利息可以從稅前利潤直接扣除，并且具有直接、快捷、融資成本低等特點，對于絕大部分的房地產企業來說，利用房地產項目進行債券的發行是一種較為理想的融資渠道。

相比銀行貸款，債券融資的資金應用較為靈活，限制較少，可以供給企業借債的對象較多。而房地產企業債券和其他債券相比其收益回報率較高，在債券市場上可以買賣，具有盈利性、安全性和流通性，更加容易吸引投資者，使得企業能夠在短時間內獲得所需要的資金。對于那些投資金額打，開發時間較長的房地產企業來講，為了得到穩定的資金來源，發行長期債券是一種較好的選擇。而對于已經上市的房地產企業來說買也可以發行可轉換債券，這樣在短期內可以避免贖回風險。但是由于越來越多的房地產公司期望通過發行債券進行融資，因此市場對于房地產企業的信用評級也越來越高，中小房地產企業仍舊很難通過該種方式進行融資。除此之外，我國債券市場本身存在著一些缺陷，目前我國房地產企業通過債券融資方式的數量仍舊是少數的。

（四）房地產投資基金（REITs）

被定位為被動的投資工具的房地產投資基金，它主要的投資方向是那些建成并且能夠產生穩定的收入流量的商業房地產以及適當的投資于其他方面，通過被動的投資方式進行獲利。房地產投資的周期一般都比較長，其融資的方式也是歸屬于資本市場的范疇，但是銀行貸款無法滿足這個需求，而房地產投資基金剛好彌補了這個缺陷，具有分散投資、降低風險的運作特點。

房地產投資基金的發行可以由兩種方式，及公開發行和私募，而目前在中國一般只能采用私募資金的方式。并且在我國上市房地產信托投資基金沒有免稅優惠，面臨雙重稅收壓力。并且由于政策限制，房地產投資基金不能夠參與空置土地和房地產的開發過程，并且其投資回報率也是比較高的。

（五）房地產信托

房地產信托一般指的是信托投資公司進行信托投資計劃的擬定，并且與投資者簽訂相關的信托投資合同，投資者將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資。目前在我國進行信托融資較為常見的模式有三種，其一是類似銀行貸款的貸款類信托，這類信托方式可以針對不同的房地產企業、不同的項目和風險等從房地產資金需求的不同階段介入。其二是股權信托，即持有房地產企業的股份后再進行溢價回購。其三是收益權轉讓信托，把具有可預測穩定現金流入的受益權，通過信托轉讓給社會投資者。

房地產信托的融資方式較為靈活方便，資金的募集也不會受到限制，只要信托機構認可，隨時可以進行信托產品的發行，對于企業的自身條件要求不高，適合大多數的企業。但是缺陷仍舊存在，例如限額規定、流動性較差等等。

三、結束語

住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題，穩定健康的房地產業是目前我國在城市化進程階段所必需的，房地產業仍將在國民經濟中有著舉足輕重的地位。

隨著房地產行業的不斷發展，只有抓緊“資本”的稻草，先人一步，那么未來能夠生存下來的房地產企業大多就是融資多元化和資金實力強勁的開發商。