房地產調控政策真的有效嗎？——調控政策對預期與房價關系的調節效應研究

賈生華，李 航

(浙江大學 管理學院，浙江 杭州 310058)

一、引 言

近十幾年，中國房地產市場快速起步，蓬勃發展。隨著商品房價格的快速上漲，投機現象亦日益嚴重，從而導致部分城市的房地產泡沫急劇膨脹。不斷膨脹的房地產泡沫嚴重制約著我國房地產市場的穩定健康發展，并給社會和經濟發展埋下了巨大隱患，因此控制房價及抑制房地產泡沫的肆意膨脹迫在眉睫。那么，到底該如何減緩房價增速，該如何防范和根治房地產泡沫呢？為防止房地產市場的過度泡沫化，國家先后出臺了一系列嚴厲的房地產調控政策。但這些調控政策能否真正降低房價，能否有效抑制房地產市場泡沫呢？要分析并回答這些問題，就需要研究房地產調控政策是否有的放矢，從房地產泡沫的形成根源上解決問題。

行為金融學以投資者有限理性假設為前提，符合市場的實際情況，對各市場異常現象給出了科學解釋，同時也對房地產泡沫的形成機理進行了合理的探索和分析。噪聲交易模型就是行為金融學中分析泡沫機理的經典模型，該模型從微觀行為的角度解釋了資產的市場價格相對于其基礎價值的持續偏離。噪聲交易模型給出了資產價格異常波動乃至產生泡沫的機制：噪聲交易者的錯誤價格預期造成了資產價格的異常波動，而套利者的風險規避態度以及短期期限同時限制了他們糾正錯誤定價的能力，繼而噪聲交易者會對信息做出過度的反應或采取正反饋交易的策略，從而導致了資產價格的劇烈波動，并出現資產價格對基本價值的持續偏離，資產泡沫因此形成并且持續。……