美國銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的審核及對(duì)我國房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的借鑒

買海峰 曹春玉

（1.北海職業(yè)學(xué)院，廣西 北海 536000；2.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北海監(jiān)管分局，廣西 北海 536000）

明確的抵押物評(píng)估在抵押物成為首要還款來源時(shí)有助于將銀行的損失降到最低。但由于對(duì)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過分推崇和對(duì)市場(chǎng)價(jià)值作用的迷信，美國銀行業(yè)在評(píng)估和審核抵押房地產(chǎn)價(jià)值環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，間接導(dǎo)致金融危機(jī)的產(chǎn)生。Reiner Lux指出美國的一些銀行盲目地依賴以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物的貸款，在對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)過分關(guān)注其實(shí)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值，卻忽略了其抵押貸款價(jià)值，最終在房價(jià)下跌后導(dǎo)致了數(shù)十億美元的損失。危機(jī)過后，美國銀行業(yè)充分反思了抵押評(píng)估過程中對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值意見的偏差及評(píng)估審核的失職，并加強(qiáng)了評(píng)估審核以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。為了清晰地表達(dá)對(duì)審慎房地產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)管預(yù)期，聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)會(huì)同其他聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管當(dāng)局，于2010年12月2日發(fā)布《機(jī)構(gòu)間評(píng)估及估價(jià)指引》（Interagency Appraisal ans Evaluation Guidelines)，為銀行業(yè)在評(píng)估房地產(chǎn)過程中遇到的估價(jià)評(píng)審、獨(dú)立性、內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)人選擇及監(jiān)督等方面提供相關(guān)信息。這對(duì)建立我國房地產(chǎn)抵押估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)有一定的借鑒作用。

一、危機(jī)后銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估面臨的風(fēng)險(xiǎn)的反思

（一）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的使用不恰當(dāng)

銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的高估,一方面增加了貸款額度使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大,另一方面導(dǎo)致了違約。抵押品沒有真正起到擔(dān)保的作用，使次級(jí)貸款失去了最后的償還保障。美國銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值意見的偏差及其評(píng)估審核的失職，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品評(píng)估在銀行業(yè)信貸決策中使用不當(dāng)，最終觸發(fā)次貸違約臨界點(diǎn)，經(jīng)層層傳導(dǎo)引發(fā)了金融危機(jī)。

（二）各方獨(dú)立性無法保證

借款人、估價(jià)公司、貸款銀行所處立場(chǎng)的不同決定了他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值判斷的差異。如借款人往往傾向于高估房產(chǎn)價(jià)值以獲得更多貸款，估價(jià)公司目標(biāo)是促成借款人購房或住房融資從而獲得更多傭金；估價(jià)師在壓力下實(shí)現(xiàn)對(duì)特定房產(chǎn)的溢價(jià)評(píng)估；貸款銀行雖傾向于低估房產(chǎn)價(jià)值以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，但認(rèn)為通過出售貸款可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

（三）銀行、估價(jià)機(jī)構(gòu)合作模式導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)無法獨(dú)立、客觀和公正地開展業(yè)務(wù)

由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用由銀行決定，在業(yè)務(wù)面前，估價(jià)機(jī)構(gòu)處于弱勢(shì)狀態(tài)，不得不喪失立場(chǎng)，如傾向于市場(chǎng)開拓而不是提升估價(jià)師素質(zhì)，銀行存在尋租空間而滋生腐敗、收費(fèi)不規(guī)范，最終的評(píng)估結(jié)果可能不公正客觀，不能有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

二、金融危機(jī)后美國銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的審核

金融危機(jī)后美國政府出臺(tái)的《多德-弗蘭克法案》（規(guī)定各銀行機(jī)構(gòu)必須在授信前強(qiáng)制實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估信息的審核，作為銀行業(yè)穩(wěn)健信貸管理的核心部分。FDIC的《指引》對(duì)銀行業(yè)提出了以下的審核要求：

（一）強(qiáng)調(diào)銀行審核人員的資歷

銀行機(jī)構(gòu)的評(píng)估審核人員必須具備必要的教育背景、經(jīng)驗(yàn)及任職能力來進(jìn)行與交易類型、涉及風(fēng)險(xiǎn)及交易復(fù)雜程度相應(yīng)級(jí)別的評(píng)審。同時(shí)通過有資質(zhì)人員的二次評(píng)審來確保評(píng)審程序的連續(xù)性，監(jiān)督評(píng)審員工作的有效性，并及時(shí)解決出現(xiàn)的評(píng)審漏洞，來避開風(fēng)險(xiǎn)。

（二）確保銀行評(píng)估審核人員的獨(dú)立性

在組織架構(gòu)、報(bào)告流程與文件流程以及貸款核準(zhǔn)程序上保證估價(jià)審核人員的獨(dú)立性，并加強(qiáng)與監(jiān)管人員的討論交流。當(dāng)銀行機(jī)構(gòu)將抵押評(píng)估外包時(shí)，也要確保估價(jià)評(píng)審人員的獨(dú)立性。

（三）明確審核的內(nèi)容、范圍和深度

房地產(chǎn)評(píng)估審核要以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，審核范圍要與房地產(chǎn)復(fù)雜程度及潛在風(fēng)險(xiǎn)水平的高度相關(guān)。審核深度應(yīng)達(dá)到確保審核方法、假設(shè)、數(shù)據(jù)來源及結(jié)論合理適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)，包括：識(shí)別沒有充分證據(jù)的估價(jià)，確保評(píng)估審核報(bào)告與進(jìn)行的信貸交易的規(guī)模、類型、風(fēng)險(xiǎn)和復(fù)雜程度相適應(yīng)，有效識(shí)別潛在的欺詐行為并適度跟進(jìn)，并及時(shí)向估價(jià)監(jiān)管部門舉報(bào)不道德與不專業(yè)問題的估價(jià)行為。

（四）實(shí)施統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

銀行必須要求房地產(chǎn)估價(jià)師就市場(chǎng)供求特性開展適度的研究分析，給予評(píng)估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)特征和貸款交易風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)的費(fèi)用，并確保房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告符合《美國專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》的評(píng)估方法和技術(shù)，包含相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)、適銷性及其最佳用途方面的分析。應(yīng)當(dāng)給予估價(jià)機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)特征和貸款交易風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)的費(fèi)用。

（五）選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師

美國房地產(chǎn)估價(jià)師由美國聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)審查委員會(huì)估價(jià)分會(huì)核準(zhǔn)并頒發(fā)執(zhí)照，各銀行機(jī)構(gòu)可登錄美國聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)檢查委員會(huì)估價(jià)小組委員會(huì)網(wǎng)站查詢估價(jià)師的證書和資格。銀行必須建立制度和程序?qū)纼r(jià)師的表現(xiàn)和估價(jià)公司出具的報(bào)告實(shí)行隨機(jī)品質(zhì)評(píng)審，確保其評(píng)估服務(wù)達(dá)到監(jiān)管要求和銀行機(jī)構(gòu)的內(nèi)部要求。

（六）保持對(duì)抵押物的持續(xù)監(jiān)控

銀行必須在信貸資產(chǎn)的生命期內(nèi)特別是在市場(chǎng)不景氣的時(shí)期對(duì)抵押物進(jìn)行有效監(jiān)控。銀行應(yīng)考慮建立政策和程序，根據(jù)抵押類型和信息頻率建立模型和參數(shù)，確保銀行獲得有效的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，持續(xù)監(jiān)控具體貸款或者資產(chǎn)組合類別的風(fēng)險(xiǎn)變化情況。當(dāng)為止贖資產(chǎn)估價(jià)以確定其作為其他房地產(chǎn)的初始持有價(jià)值時(shí)，機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮所選擇的估價(jià)人員未參與對(duì)此地產(chǎn)之前貸款抵押的評(píng)估。機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)同時(shí)考慮建立政策和程序，獲得其他類房地產(chǎn)的估價(jià)信息以在持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上監(jiān)控其持有價(jià)值。

（七）銀行機(jī)構(gòu)可引入第三方履行房地產(chǎn)抵押物評(píng)估審核職能

在銀行自身缺乏評(píng)估獨(dú)立性、缺乏技術(shù)或者資源來對(duì)復(fù)雜的或者非本地資產(chǎn)進(jìn)行審核時(shí)，可雇用第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)履行特定的房地產(chǎn)抵押物估價(jià)審核職能。其服務(wù)必須符合適用法律法規(guī)的要求，其工作成果與監(jiān)管指引保持一致性。同時(shí)銀行須確保對(duì)第三方的有效監(jiān)管，對(duì)其進(jìn)行適度的盡職調(diào)查以及對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)/評(píng)審人員的選擇程序進(jìn)行審查。

（八）《多德-弗蘭克法案》特別強(qiáng)調(diào)了獨(dú)立性要求，要求美聯(lián)儲(chǔ)制定規(guī)則，界定違反《聯(lián)邦誠信貸款法案》評(píng)估獨(dú)立性的做法

包括：確保房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，禁止有目的地操控評(píng)估人員估價(jià)，或?qū)⒃u(píng)估報(bào)酬與委托人估價(jià)要求掛鉤；禁止與評(píng)估地產(chǎn)或者交易具備直接或者間接利益的估價(jià)人員或者估價(jià)管理人員參與評(píng)估，限制潛在的利益沖突；以房地產(chǎn)所在地理市場(chǎng)進(jìn)行可比性估價(jià)服務(wù)計(jì)收相應(yīng)的合理性報(bào)酬。

三、對(duì)我國銀行業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的借鑒意義

金融危機(jī)提醒國內(nèi)銀行業(yè)吸取教訓(xùn)，加強(qiáng)審核房地產(chǎn)抵押物評(píng)估審核政策及程序，盡快建立和完善抵押價(jià)值類型的標(biāo)準(zhǔn)以及金融行業(yè)的評(píng)估準(zhǔn)則，將抵押品價(jià)值評(píng)估審核管理作為防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

（一）嚴(yán)格把好評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入關(guān)

動(dòng)態(tài)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入審查，對(duì)其評(píng)估力量、評(píng)估方法、服務(wù)水平、尤其是客觀、公正性方面的評(píng)估記錄進(jìn)行了審查，目的是選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件。

（二）加強(qiáng)與評(píng)估單位交流

定期和不定期與評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人及主要估價(jià)師進(jìn)行溝通交流，要求堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的職業(yè)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于有問題隱患的應(yīng)及時(shí)查明原因，退回評(píng)估報(bào)告以示告誡，對(duì)于告誡效果不明顯的應(yīng)停止其評(píng)估資格。

（三）加強(qiáng)銀行從業(yè)人員評(píng)估專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

對(duì)銀行內(nèi)部評(píng)審人員加強(qiáng)評(píng)估專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，同時(shí)建立和房地產(chǎn)主管部門、骨干評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)等的信息及時(shí)溝通渠道，要求定期提供其評(píng)估的市場(chǎng)依據(jù)，確保房地產(chǎn)價(jià)格信息的客觀準(zhǔn)確。

（四）重視重評(píng)工作

二次評(píng)審可及時(shí)糾正政策和程序的偏差,及時(shí)彌補(bǔ)問題和漏洞。在重評(píng)時(shí)，測(cè)算人和客戶經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并根據(jù)最新案例進(jìn)行重評(píng)，說明抵押物是否存在重大變化，是否存在升值空間，防止評(píng)估報(bào)告流于形式。

（五）密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

及時(shí)掌握房地產(chǎn)政策和交易價(jià)格動(dòng)態(tài)變化，充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，審慎合理評(píng)估抵押房地產(chǎn)價(jià)格，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的主動(dòng)性和前瞻性。