我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境研究

浙江財經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院 張明

我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境研究

浙江財經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院 張明

伴隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和建筑類企業(yè)工程項目管理的不斷優(yōu)化，中小城市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來，成為了新的投資熱點，受到一些地產(chǎn)企業(yè)的追捧。但是我國中小城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境和大城市、特大城市比較有著較為明顯的差異，也有著一些自身的特點。本文結(jié)合自身對于中小城市地產(chǎn)投資的理解，分析研究了目前我國中小城市房地產(chǎn)投資的環(huán)境。

中小城市 工程項目管理 房地產(chǎn)投資 環(huán)境研究

相對于一線城市比較成熟的房地產(chǎn)投資環(huán)境來講，我國廣大的中小城市商業(yè)地產(chǎn)還處在剛剛起步的發(fā)展階段，伴隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)速度的加快，中小城市房地產(chǎn)投資孕育了更多的機會，是目前很多房地產(chǎn)投資的重要方向。中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境和大城市、特大城市比較有著很大的差異，也有著一些獨特的特點，蘊藏著很多的可以挖掘的市場潛力。本文結(jié)合自身的理解和研究，就目前中小城市的地產(chǎn)投資環(huán)境進行分析研究。

1 我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的主要特點分析

1.1 人口狀況分析

中小城市的主要人口是行政區(qū)域內(nèi)的人口，人口的數(shù)量明顯要小于大城市。另外從人口流動的情況來看，中小城市的高收入群體往往偏好向著更高的行政單位進行遷移，這樣一來，使得中小城市的人口的數(shù)量以及高收入群體遠遠不及大城市，這在一定程度上抑制了中小城市購買能力的持續(xù)增長，導(dǎo)致中小城市區(qū)域內(nèi)購買力水平的進一步下降。流動人口的數(shù)量是決定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個十分重要的因素，如一些比較著名的旅游城市，雖然本地固定的居民數(shù)量不多，但是由于大量的游客存在會使得其市場不斷地擴大。商務(wù)往來是決定流動人口數(shù)量的一個十分重要的因素，中小城市和大城市比較，在商務(wù)往來和對外貿(mào)易方面差距比較大，流動人口的數(shù)量相對比較少。本地居民少且購買力不足，流動人口不多是中小城市地產(chǎn)投資中所面臨的首要問題。

1.2 城市規(guī)模分析

中小城市的一個顯著特點就是城市的規(guī)模比較小，城區(qū)的面積不大，對于新城和新區(qū)在開發(fā)速度方面和大型城市比較較為緩慢。實踐證明，新區(qū)和新城的開發(fā)能夠為房地產(chǎn)的發(fā)展提供比較好的商業(yè)環(huán)境，制造更多的地產(chǎn)投資機會。中小城市的一般是單個的中心城市，這使得中小城市的商業(yè)環(huán)境較為單一，在人口和政策相對較為穩(wěn)定的情況下，中小城市新的商圈很難快速地得到培養(yǎng)和發(fā)展，這也給中小城市的地產(chǎn)投資帶來很多問題。城市的規(guī)模小，新的商圈形成的速度慢，這在很大程度上使得房地產(chǎn)的投資機會缺乏，僅有的商業(yè)投資機會就會面臨更加激烈的市場爭奪，無形中會給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成一定的壓力。

1.3 消費習(xí)慣和消費能力分析

中小城市的居民相比較大城市的居民來講，收入普遍比較低，這和大城市所能提供的發(fā)展機會和更多的投資就業(yè)服務(wù)有著一定的關(guān)系。當(dāng)然，大城市的居民也會面臨更大的生活壓力，大多數(shù)上班族在工作中都需要進行外出就餐，這是由于其居住的場所和上班地點比較遠，自己做飯的可能性比較小，但這在一定程度上推動了大城市人流和物流的發(fā)展與壯大，進而為新商圈的形成提供了可能，從更深層的方面來講，房地產(chǎn)投資的機會在大城市也就會越多一些。中小城市城市的規(guī)模小，城市居民的收入比較低，一些居民在上班的過程中習(xí)慣于在家就餐，人流物流的流動不足，難以快速地形成新的商業(yè)中心，這使得中小城市房地產(chǎn)面臨的發(fā)展機會相對較少。

1.4 外部商家的進入意向分析

隨著市場競爭的不斷加劇，實體經(jīng)濟的發(fā)展受到的來自電子商務(wù)方面的沖擊越來越大，加上高額的租金和運營成本，使得一些商家在選擇目標(biāo)城市進入的時候，所列支的指標(biāo)越來越細致，以便能夠最大限度地減少投資失誤，促進自身經(jīng)濟效益的提升。比如商圈的輻射范圍，人口的總量以及人口的密度等等，甚至還要查詢當(dāng)?shù)鼐用竦娜司芍涫杖耄芏嘀行〕鞘械幕緱l件都滿足不了國際品牌入駐這些條件。另外，一些國際品牌特別是奢侈品牌在選擇進入城市的時候，根本就不會考慮中小城市，這使得地產(chǎn)投資可挖掘的機會點較少。法拉利在中國選擇經(jīng)銷商的時候大多也只考慮大型城市，至今還沒有在中國中小城市發(fā)展店面的意向，而大家所熟悉的沃爾瑪也只是在中國的大型城市和特大型城市設(shè)有店面，中小城市因為城市規(guī)模等方面原因暫時沒有被考慮入駐。外部商家進入的意向較弱，在一定程度上反映了現(xiàn)階段中小城市的發(fā)展?fàn)顩r，從另一層面來看，也制約了中小城市今后一段時間內(nèi)的發(fā)展速度，是地產(chǎn)投資所需考慮的重要因素。

1.5 交通因素分析

大多數(shù)情況下，大中型城市都是交通的陸海空交通的重要樞紐，交通相比較中小城市來講更加的便利，如上海、北京、廣州就擁有國內(nèi)前三大機場，鐵路線路更是四通八達，交通的便利性一定程度上改變了商業(yè)體的可達性。而中小城市一般陸海空交通都不是特別的方便，有些中小城市沒有機場，一些中小城市的高速路網(wǎng)不夠發(fā)達，這些都在一定程度上影響了地產(chǎn)投資的發(fā)展。

中小城市的地產(chǎn)投資過程中，要充分地考慮中小城市的這些特點，做好整個項目的市場定位和營銷策劃等工作，以免對企業(yè)的發(fā)展造成不利的影響，但也要看到中小城市未來發(fā)展的潛力和低成本投資現(xiàn)實，從投資回報的角度進行探索。通過綜合分析，依據(jù)中小城市的特點選擇適合的地產(chǎn)投資方案，促進中小城市地產(chǎn)投資的健康發(fā)展。

2 我國中小城市投資環(huán)境指標(biāo)的評價體系探討

在房地產(chǎn)投資環(huán)境中要考慮的問題非常多，其投資環(huán)境更是一個復(fù)雜的多學(xué)科的交叉體系。城市的投資環(huán)境、城市競爭力等都可能是房地產(chǎn)投資所需要考慮的因素。目前關(guān)于中小城市投資環(huán)境的指標(biāo)體系較為復(fù)雜，很多指標(biāo)需要適應(yīng)時代發(fā)展的要求，本文主要結(jié)合實踐，對中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的指標(biāo)進行研究，建議從以下幾個方面進行考慮。

2.1 地區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)

就中小城市房地產(chǎn)投資來講，研究一個地區(qū)的經(jīng)濟指標(biāo)主要需要考慮本地區(qū)的社會生產(chǎn)總值、人均可支配收入、社會消費品零售總額以及恩格爾系數(shù)，外商投資額也是值得關(guān)注的重要因素，這能夠在一定程度上反映該地區(qū)的投資意向。

2.2 市場指標(biāo)

市場指標(biāo)的范疇十分的廣泛，在這里本文僅研究影響中小城市房地產(chǎn)投資相關(guān)的一些因素。住宅開發(fā)投資的完成額、零售批發(fā)住宿餐飲人員的投資比例以及批發(fā)零售的貿(mào)易企業(yè)的數(shù)量，這些指標(biāo)在一定程度上反映了當(dāng)?shù)氐氖袌錾辖?jīng)濟的活躍程度以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，住宅投資開發(fā)的完成額則能夠反映出房地產(chǎn)投資市場的需求狀況。

2.3 交通和區(qū)位指標(biāo)

人均道路面積、每萬人擁有的出租車量，每萬人擁有的公共汽車數(shù)量，每萬人擁有私家車數(shù)量，市場的主要輻射范圍，以及未來幾年內(nèi)的交通建設(shè)發(fā)展計劃等。

2.4 社會生活指標(biāo)

人均年末存款數(shù)額、人口密度、城市化率、人均工資、人口總數(shù)。社會生活指標(biāo)是影響房地產(chǎn)投資的重要指標(biāo)，在實際的應(yīng)用中應(yīng)當(dāng)認(rèn)真地研究，為在中小城市的房地產(chǎn)投資做好前期的全面準(zhǔn)備工作。

以上列舉的指標(biāo)在對中小城市房地產(chǎn)的投資中都有著十分重要的意義。但值得注意的是，在進行商業(yè)地產(chǎn)的投資過程中，反應(yīng)市場容量的指標(biāo)和反應(yīng)區(qū)位市場輻射范圍的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)給予重視。限額以上批發(fā)零售企業(yè)能夠在一定程度上反映出整個城市的商業(yè)發(fā)展程度和外來人口進入的主要阻礙因素。而餐飲、住宿人員的從業(yè)比例，能夠在一定程度上反映整個地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮程度，如果這個比例明顯低于全國平均比例，則說明本地房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度不高，還有比較大的發(fā)展空間。住宅投資完成額則能夠在一定程度上反映出本地市場房地產(chǎn)的成熟度。一般情況下，住宅開發(fā)都先于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，住宅市場的繁榮則會有效地促進商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。目前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐進一步加快，中小城市的住宅開發(fā)正在經(jīng)歷著新區(qū)化和郊區(qū)化的發(fā)展過程，大量的樓盤的開發(fā)會形成新的機會，這有利于商業(yè)地產(chǎn)和其他配套的跟進，進而促進本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3 我國中小城市地產(chǎn)投資的評價方法探討

3.1 中小城市地產(chǎn)未來的發(fā)展?jié)摿?/h3>

在一般評價的指標(biāo)中收入支出比和商業(yè)服務(wù)業(yè)對于社會零售品的消費總額荷載量能夠在一定程度上反映出該地區(qū)未來房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Α＿@兩個指標(biāo)從不同的角度揭示中小城市的發(fā)展空間。商服人員人均負荷主要是指商業(yè)服務(wù)業(yè)人員所登記的社會零售品的消費總額的額度。一般來講，使得中小城市的商服人員人均負荷遠遠超過其他城市的平均水平的原因主要是該城市是區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)服務(wù)中心，其商貿(mào)服務(wù)業(yè)輻射的范圍比較大，這使得該城市的商貿(mào)人員的人均負荷量要高于其他地區(qū)。另外一個原因就是本地區(qū)人口的消費欲望很強，但是缺少商業(yè)服務(wù)的基本設(shè)施和足夠的人員。城市人均投資和收入比能夠從另一個角度反映出中小城市未來的投資潛力。如一個中小城市的人均收入排名靠前，而人均支出較為靠后，這在一定程度上能夠反映出這類城市的房地產(chǎn)投資還較為落后，城市的人均存款數(shù)額可能較多，且居民所具備的消費能力比較強，只是還沒有能夠轉(zhuǎn)換為實際的市場購買力，換句話說，這類城市居民的消費觀念還比較保守，對于房地產(chǎn)來講，則有著比較好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3.2 中小城市地產(chǎn)的發(fā)展類型分析

中小城市地產(chǎn)的發(fā)展類型可以依據(jù)城市的經(jīng)濟水平、城市居民的自身消費水平以及距離中心城市的遠近來進行衡量。如果一個中小城市居住的人口比較多，且消費的意愿比較強，則很有可能形成一定的商業(yè)市場容量，有發(fā)展成為地區(qū)商業(yè)副中心的潛力，比如長三角地區(qū)的蘇錫常。如果一個城市距離區(qū)域內(nèi)的核心城市比較遠，從商圈的理論來分析，其城市的市場輻射范圍也會得到拓寬，所以也比較容易形成區(qū)域的次級商業(yè)中心，如處在關(guān)天經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的寶雞市離西安市較遠，但卻發(fā)展成為了陜西省第二大城市，在區(qū)域內(nèi)有著一定的影響力。通過對這些因素的分析和定位，可以研究哪些城市能夠成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)副中心，哪些城市市場規(guī)模和市場輻射范圍比較小，短期內(nèi)沒有長足的發(fā)展。對這些因素的分析、比較、判別，對于深化房地產(chǎn)投資的認(rèn)識，提升房地產(chǎn)投資的效率都有著十分積極的作用。

3.3 綜合評級

綜合評價主要是對影響中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的所有指標(biāo)進行考量，通過數(shù)據(jù)處理分析出我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的投資得分和排名。目前較為常用的城市環(huán)境評價的方法有因子分析法、層次分析法以及主成分的分析法等，這些方法各有優(yōu)劣，在實際的應(yīng)用中建議采取多種方法綜合分析，將定性和定量進行相互的結(jié)合，但更為重要的是實際進行考察，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，不一定投資環(huán)境得分高的城市就一定適合進行投資，相反，得分低的城市也不見得沒有機會，這些都要進行綜合考慮和權(quán)衡。

4 結(jié)語

伴隨著我國城鎮(zhèn)化速度的不斷加快和社會經(jīng)濟的發(fā)展，中小城市以其獨特的魅力正在吸引著各行各業(yè)的關(guān)注，其中房地產(chǎn)投資更是各方聚集的焦點。但中小城市的投資環(huán)境和大型城市、特大型城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境有著比較大的差異，從人口數(shù)量到居民收入都有著一定的特殊性，在中小城市進行房地產(chǎn)投資要結(jié)合這些特點分析研究相關(guān)的地產(chǎn)投資指標(biāo)，做出科學(xué)的決策，促進企業(yè)的經(jīng)濟效益的提升。而從中小城市本身而言，也應(yīng)該突出經(jīng)濟發(fā)展的特色，發(fā)展特色經(jīng)濟，提升本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度和質(zhì)量，增加居民可支配收入，促進社會和諧發(fā)展，改善投資環(huán)境，促進經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，為外部投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

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F293.3

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1005-5800(2013)09(c)-171-02