實現市場定位與綠色建筑的雙贏

李文明

(中鐵置業，北京 100055)

中鐵秦皇半島一期住宅項目位于河北省秦皇島市海港區歸提寨村，南嶺路以東，規劃二路以北，規劃一路以南，橫斷山路以西。中鐵秦皇半島項目分三期進行開發建設，本次申請綠色住宅建筑二星級認證的為一期，均為新建高層住宅建筑。申報范圍為31號～37號樓，申報范圍用地面積51 540．1 m2，31號～37號樓建筑總面積174 006．99 m2，居住人口3 456人。住區公共服務設施按規劃配建，配套設施較為完整，1．5 km半徑內配套公共服務設施包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、社區服務、金融郵電和市政管理七類設施。

1 項目定位

1)項目市場定位。引領秦皇島市場的高端華宅:城市核心——突出項目在區域的地位和未來給人們的印象;品質定位——打造品質突出的產品，建立區域標桿;人文內涵——繼承和發揚悠久的文化積淀;居住標桿——引領區域居住方式和生活方式。2)項目產品定位。本產品力爭打造最具特色坡地建筑群，打造最純粹的歐陸風情社區，充分展示中鐵置業科技智能、低碳環保住宅方面的開發實力和水平，打造秦皇島科技智能新標桿。

2 采用的綠色建筑技術措施

本項目設計時，充分考慮了適用于本項目市場定位的綠色生態和建筑節能技術，合理地確定了綠色建筑認證策略，力爭從節地、節能、節水、節材、室內環境質量、運營管理六個方面達到綠色建筑二星級指標要求。

本項目充分開發利用地下空間，實現全部地下停車;采用了外墻外保溫體系和高效照明設備，可有效降低建筑能耗，改善室內居住環境。項目運用了雨水回收利用的技術，收集場地內雨水，經過處理后用于綠化澆灑，減輕小區公共用水費用。

1)地下空間利用與室外環境。本項目申報范圍用地面積51 504．1 m2，建筑占地面積 5 640．1 m2，居住人口 3 456 人，人居居住用地指標為14．90 m2/人。合理開發利用地下空間，地下建筑面積達到41 246．80 m2，地下建筑面積與建筑占地面積之比為7．31∶1，地下空間作為汽車庫、送風機房、排風機房、泵房、雨水處理設備間等輔助用房使用，節約了地上的使用面積。

本項目住區整體綠地率達到64．71%，人均公共綠地面積為2．5 m2。根據當地的氣候條件和植物自然分布特點，景觀植物選擇適應當地氣候和土壤條件的鄉土植物，如黃連木、加拿大楊、山楊、楓楊、蒙古櫟、刺槐、國槐、金枝槐、蒙椴、榆樹、金葉榆、水杉、饅頭柳等。選用少圍護、耐氣候性強、病蟲害少、對人體無害的植物，喬、灌、草結合構成多層次的植物群落。

2)提高圍護結構保溫性能。本項目采用外墻外保溫體系，除31號～33號北側窗墻比略高于標準要求外，其他建筑朝向的窗墻比均遠低于標準要求。屋面采用雙層60 mm厚SF憎水膨珠保溫砂漿中間夾4 mm厚聚氨酯泡沫塑料的保溫層做法，傳熱系數達到0．41 W/(m2·K);外墻采用95 mm厚聚氨酯硬泡沫塑料外保溫加200 mm厚鋼筋混凝土，傳熱系數達到0．21 W/(m2·K)～0．27 W/(m2·K);外窗采用隔熱鋁合金框，玻璃采用輻射率不大于0．15 的 Low-E 中空玻璃，離線6+12Ar+6，遮陽系數0．53，氣密性為6 級，可見光透射比0．50，傳熱系數達到2．0(2．1)W/(m2·K)，均遠小于標準要求，保證建筑能耗不高于國家和地方標準規定值的80%(見表1)，更大程度節約能源，降低住宅運轉的能耗。

表1 建筑能耗參數表

3)節水與雨水回收利用。本工程所用衛生潔具及配件均采用節水型產品;建筑生活用水、地庫沖洗、綠化澆灑、道路沖洗、景觀補水等各主要用水點均按用途分別設置水表計量，根據水平衡測試標準100%安裝分級計量水表;采用噴灌的節水灌溉方式，水源為雨水收集處理合格后的非傳統水源。

本項目設計采用雨水回收利用系統設計，收集項目內屋面雨水，處理后用于綠化澆灑、景觀補水等。非傳統水源利用率達到1．27%。

4)室內環境質量模擬分析。本項目申報的31號～37號樓主要包括3個典型單元，其中1單元由 A1，A2，A3，A4戶型組成，2單元由B1，B2戶型組成，3單元由C1，C2戶型組成。我們以典型單元為單位建立模型進行了室內自然通風效果分析(見圖1～圖3)。

圖1 1單元距樓面1.2 m高度處流場分布

各戶型整體通風換氣次數均在27次/h以上，各戶型室內整體通風效果良好，能夠保證室內空氣質量。

圖2 2單元距樓面1.2 m高度處風速云圖

圖3 3單元距樓面1.2 m高度處空氣齡云圖

3 實現雙贏

一個商業開發項目，其市場定位和預期成本是基本固定的，為了達到二星級認證的要求，在確定認證策略的過程中，項目組需要在提高圍護結構保溫性能和采用可再生能源這兩個策略中決定取舍。

本項目一期戶數為1 080戶，若采用太陽能熱水作為生活用水，需為50%的用戶安裝太陽能熱水器，總投資為380萬元。因本項目的設計風格為地中海風格，屋頂無法安裝集中換熱式太陽能熱水系統，只能采用分戶陽臺式，這樣也會嚴重影響建筑的立面效果。

若要實現建筑能耗不高于國家和地方標準規定值的80%的認證策略，則必須提高外圍護結構的保溫性能，預計增加的投資約為680萬元。外圍護結構保溫性能的提高不僅可以滿足認證要求，而且可以降低建筑能耗，改善建筑品質和室內環境質量，于無形中為用戶帶來實惠。

雖然可再生能源的增量投資小于外保溫技術的增量投資，且可再生能源技術為顯性技術，而外保溫技術為隱性技術，但是項目組通過與甲方市場銷售人員及設計方多次溝通，最終決定以設計風格和市場定位為主導方向，在可接受的增量投資范圍內，選擇提高外圍護結構保溫性能以提高建筑的品質和降低能耗，實現市場定位和綠色建筑的雙贏。

本項目為實現綠色建筑二星級的目標，因雨水收集回用系統、噴灌系統和外圍護結構保溫性能提高所增加的增量投資約為704萬元，折合40．46元/m2，占總投資不到1%。

中鐵·秦皇半島一期31號～37號樓項目定位綠色建筑二星級目標，提倡因地制宜，打造以人為本、適宜居住的建筑，體現了中鐵置業堅持開發綠色建筑和積極響應國家號召的堅定決心和信念，也反映出一個企業對于國家節能環保事業的責任與貢獻。