中國當下高房價成因簡要分析

劉冬志

（北京大學經濟學院，北京100871）

高房價形成的一個根本性的原因是激勵扭曲，使市場的價格機制失去正常的調節(jié)作用，導致資源錯配。1998 年，我國全面推行住房體制改革，將住房的配置全面推向市場(由于我國在住房市場上是采用市場的方式來配置住房的)，由市場來決定它的價格和分配。說到價格，我們很自然就會想到價格機制，它是市場經濟中調節(jié)供應和需求的一種重要的手段，市場經濟要想能有效地運行，就必須使價格機制很好地起到應有的作用。下面本文就從供應和需求兩方面來分析，扭曲的激勵是如何通過改變這兩者來一步步推高房價的。

一、供應方

供給方的因素有:

1.土地財政收入最大化的土地供給政策是導致中國房價上漲過快的首要原因。國家對各級地方政府的政績考核以GDP 掛帥，使得地方官員不停地大干快上各種項目，尤其是建筑相關的項目，而這些項目又需要大量的資金。中央的分稅制，又使得地方政府的財政收入入不敷出，而出讓土地可以很快速和輕松地獲得大量資金，以維系這些大項目，所以，久而久之，地方政府就形成了土地財局面，而為了獲得更多的資金，地方政府經常減少土地供應，從而使土地價格居高不下，甚至是不斷上漲。此外，央企天價拿地的消息也屢見不鮮，各地的地王頻頻出現，這些也加劇了土地價格的不斷上漲。房產開發(fā)商以天價拿到土地，建成的房子自然就不會便宜，即所謂的饅頭價格不會低于面粉。因此，扭曲的激勵使得地方政府有動力去維持土地財政，而要維持土地財政又使得他們有動力去維系高地價或是拉高地價。

自開放房地產市場以來，土地出讓金已經成為城市基礎設施建設的主要資金來源。有業(yè)內人士指出，土地出讓金在不少地方政府的財政收入中所占比重相當驚人，不少城市已經占到半數。還有統(tǒng)計顯示，一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財政收入的60%。

2007 年金融危機爆發(fā)后，為了響應國務院4 萬億刺激政策，各級地方政府又開發(fā)了以土地資源為依托的地方融資平臺，通過該平臺，地方政府可以以土地出讓金以及其抵押獲得融資，從而加快基礎設施的建設步伐，地方融資平臺正逐漸成為中國城鎮(zhèn)基礎設施建設的重要支撐力量，然而這種體系促使地方政府為追求較高的土地收入，使得土地價格（建房成本）不斷攀高，從而推高房價。

在現行的土地管理與財政體制下，地方政府是唯一的土地供給者，在土體市場上處于壟斷地位，為使土地財政收入最大化，政府通過控制土地供給來提高土地出讓價格，從而抬高了住房價格，獲得了壟斷收入。因此，土地財政收入最大化的土地供給政策是導致中國房價上漲過快的直接原因。

2.各企業(yè)，包括主營業(yè)務為房地產和非房地產的企業(yè)囤積了大量的土地不建房，或是房屋建好了但推遲開盤發(fā)售，從而造成市面上房屋供不應求。為什么會有這樣的事情發(fā)生呢，原因很簡單，就是大家預期土地和房屋會只漲不跌，房企與其拼命建房不如坐等升值。這就是市場的激勵被只漲不跌的信號扭曲了，使得踏實建房，辛苦工作的企業(yè)比坐等土地或房屋漲價的企業(yè)賺的錢更少更困難，如此一來，企業(yè)會做出何種決策就顯而易見了。

2010 年6 月，據呼和浩特市房產管理局消息，上海綠地集團呼和浩特置業(yè)有限責任公司、內蒙古金隅置地投資有限公司等27家企業(yè)因存在捂盤惜售等行為受到監(jiān)管部門通報，并被責令15 日內整改。

據了解，呼和浩特市房產管理局此前對全市所有取得預售許可證的商品住房項目進行了為期4 周的檢查，發(fā)現部分企業(yè)存在自制商品房買賣合同及商品房質量保證書、商品房使用說明書，銷售機構未注冊備案，銷售人員未持證上崗，以及捂盤惜售等問題，這些問題一定程度上擾亂了房地產市場秩序。27 家企業(yè)因存在上述問題被通報，并被責令15 日內整改。

3.房產中介捂盤惜售，造成房屋緊缺假象，并借機哄抬價格，從中漁利。由于買房者與賣房者對房屋供求信息是不對稱的，即買房者掌握的有關房屋的信息遠遠少于賣房者，經過賣房者一系列的誘導，很多人誤以為今天不買明天就沒有了，或更貴了，所以經常有樓盤一開盤就遭瘋搶。其實，這種現象很多時候是中介制造的一種假象，用來誘導大家買房。

據北京市住建委相關負責人介紹，從2010 年5 月開始，北京建設網和北京市房地產交易管理網陸續(xù)對每套住宅的價格進行公示。現在每套房不僅有按照建筑面積的價格，還有按照套內面積的標價，讓購房者一目了然。這位負責人表示，實行一房一價，每套住宅的價格由開發(fā)商申請預售許可時填報，預售許可批準后，每套住房的價格就對外公示，并且購房網上簽約時的價格，不得高于申報價格，否則無法完成簽約。

同時，北京市住建委還將依據一房一價，加強對成交價格的監(jiān)測，對開發(fā)商申報房價虛高且不屬于正常打折優(yōu)惠幅度內售房的，將會由有關部門及時查處。“當然，開發(fā)商正常的降價銷售肯定不會管，主要是防止開發(fā)商為制造房市仍然火熱的假象，以及為自己以后降價銷售留余地，而虛報價格。實際成交時，卻私底下以很低的價格成交。目前市場中已出現這樣的苗頭和現象。”這位負責人說。

圖1

通過以上的分析我們可以看出，地方政府的土地財政，從成本方面推動了房價的上漲，地產開發(fā)商屯地不建房，造成市面房屋供應不足，而房產中介捂盤惜售，哄抬價格也直接造成了房屋價格的上漲。我們從上面的供求曲線圖中可以看到，以上的因素都是從供給方面推動了供給線向左移動，從而導致價格上漲。

二、需求方

需求方的因素有

首先，我們從需求方面分析，各種因素是如何影響房產價格的。我們將對房產的需求分為：剛性需求和投資投機需求。

1.隨著城市化進程的加快，大量外來移民涌入城市，這就對住房產生了巨大的剛性需求。這些外來移民包括普通打工者，大學畢業(yè)生，還有來自其他地方的經商者。中國目前生活在城市的人口數量約為6 億人，但這僅占全國人口的45%，未來還有很大上升空間。麥肯錫全球學會(McKinseyGlobalInstitute)新近完成的一項研究預計，在2025 年之前，中國的城市人口數量還將增加3.5 億人，其中2.4 億將是來自農村的移民，雖說這部分人群中在城市買房的比例比較小，但因為基數大，所以數量也不可小覷。而高校畢業(yè)生的人數也是連年攀高，2009 年高校畢業(yè)生人數611 萬，2010 年630 萬，2011 年660 萬，而這些大學畢業(yè)生大多處于適婚年齡，工作兩三年即會選擇買房，也許有人會說，并不是所有的大學畢業(yè)生很快會買房，但由于中國人對房產有著特殊的一種依戀和感情，在加上談婚論嫁時，大多數情況下女方都會要求男方有房產，所以中國人的這種對安居置業(yè)的傳統(tǒng)態(tài)度再加上房產是許多女方要求的結婚必需品的原因，使得房產有著巨大的剛性需求。而需求量巨大，房產供應又不像汽車，家電等普通商品那樣，能隨著需求量的增加而快速的增加，所以，價格上漲在所難免。

2.缺乏調節(jié)機制的貨幣和金融體系，以及嚴重的通貨膨脹，使得實際利率為負，催生了大量的對房地產的投資需求。眾所周知，中國的利率是由中國人民銀行綜合各種政治，經濟因素而定的，而不是由市場根據供求關系決定的。因此，當前利率很難真正起到調節(jié)資金，資源配置的作用。

在中國通脹的大環(huán)境下，錢還是不值錢。連年的貨幣超發(fā)，一輪接著一輪的大規(guī)模刺激，使得實際利率為負──通脹率高達4.9%，而存款利率僅為3%。房地產被視為對沖通脹的保障，雖然政府出臺了提高首付等種種措施，普通大眾投資房地產的興趣仍然十分強烈。

從近幾年來中國國內產業(yè)轉移與資本流動的某些跡象看，大量民營資本正從工商業(yè)流入房地產市場，而那些私人老板投資房地產的心態(tài)與封建時代的土財主很相像，其主要目的不是通過經營物業(yè)來牟利，而是通過持有住房來實現財富的保值、增值，或者賺一筆就跑路。因此，本應該配置到實體工商業(yè)的大量資金被配置到了房地產業(yè)，而大量資金的流入必定會對樓價產生推波助瀾的作用。

以色列央行（BankofIsrael）行長費希爾（StanleyFischer）說，在那些金融體系未被金融危機嚴重損害的國家，房價將會快速上漲；這是因為，當政府大幅下調利率應付危機時，按揭利率也在迅速下跌，此時資金變得相對便宜，人們相應地就會貸款買房，從而推高房價。

3.中國國內的市場機制以及法制不完善，使得投機倒把有利可圖，使得房產市場產生大量的投機需求。資本永遠具有逐利性，我們不可能禁止別人投機，只能用完善的市場機制來引導人們將資金投到合理的地方，用法制來規(guī)范市場，保護市場的公平合理競爭，使得投機倒把無利可圖。炒高北京樓價的山西煤老板，以及四處打游擊，炒高全國許多城市樓價的溫州炒房團，還有珠三角和長三角一帶，大量的制造業(yè)關門歇業(yè)，把資金用來炒樓，這些都是房地產市場不完善，法治缺位的后果。如此一來，他們是賺得盆滿缽滿，但使得更多的使本應該可以買得起房產的人們買不起，只好望房興嘆了。因此，我們應該拓展更多元的投資渠道，將這些富余的資金引導向合理的地方，而不是放任他們四處投機炒作，擾亂整個市場。

在中國的許多城市經常可以看到有些住宅晚上沒有亮燈的跡象，這意味著存在大量空置房，2012 年有一份報告說，根據全國的用電量推算，中國可能共有6450 萬套空置房，但沒有人知道確切的數字，但不知什么原因，報告發(fā)表機構隨后又出來否認這一數字，這從一個側面反映這表明，大量的購房需求實為投機。

蓋更多的房意味著更多的錢被用于購買磚頭、砂漿和混凝土等建筑材料，而這只會加重中國經濟資源錯配的問題。到目前為止，盡管中國政府出臺了一系列為樓市降溫的調控措施，但房地產投機依然在加速，調控成了“空調”。

圖2

從以上的分析可以看出，城市化進程的加快，使得住房市場有著巨大的剛性消費需求，金融系統(tǒng)缺乏靈活性以及負利率效應又使得住房市場有著大量的投資需求，而扭曲的房地產市場以及法制的缺位又使得住房市場有著龐大的投機需求，這些因素都使得需求曲線向右（如上圖）移動，從而推動房價上漲。

三、結論

我認為中國房價的邏輯是：房子是一種特殊的商品，兼顧投資和消費功能。但如同其他所有的商品一樣，價格也主要由供需決定，而中國房子的供需是畸形和扭曲的。

供應方面：政府壟斷土地轉讓價格和數量，而房地產領域的高門檻決定了各地開發(fā)商也是處于區(qū)域寡頭壟斷的地位。再加上房產開發(fā)商和房產中介的捂盤惜售，借機炒作，結果只有一個：交易成本的提高。

反觀需求方：由于中國人口結構的問題，目前正是人口紅利期，70—80 年代嬰兒潮出生的人都要結婚生子，城市化進程不斷加快，農村人口積極入城，也就是說房子的消費需求極其旺盛。而投資需求方面就更不用說了，國人投資渠道極其狹窄，無非就是股票、房子，股票還有牛熊之分，房子就從來沒有跌過，每個沒有買房子的人都覺得踏空了，于是也來積極地上車，于是他們的購買又對房價形成了正反饋。如此看來，房價焉能不高？

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