關于居住用地控制指標的分析

文/張 勇

關于居住用地控制指標的分析

文/張 勇

張 勇，寧晉縣城鄉規劃局

居住用地控制指標主要包括容積率、建筑密度、綠地率和停車率。其中，容積率對于開發建設有著最為重要的作用。用地指標直接關系到開發強度，與開發商利益密切相關，同時也與城市面貌、城市交通、城市環境等密不可分。合理確定的用地指標是打造宜居城市的技術支撐，是實施城鄉規劃管理的依據。下面通過統計分析石家莊、唐山、邢臺、濟南、遷安及沙河等城市居住用地出讓時的技術指標，結合我縣的實際情況，通過定性與定量分析相結合，對我縣居住用地控制指標進行分析。

一、容積率分析確定

容積率的確定，要考慮土地使用的經濟效益，還要注重開發建設的社會和環境效益。在實際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質、區位條件、環境質量、空間景觀等諸多方面。應在定性分析與定量分析的基礎上，并結合容積率獎懲制度來最終確定地塊容積率，以期實現經濟、社會與生態環境之間的協調發展。

（一）定性分析

1、建設條件分析

區位不同決定了土地的使用價值不同。城市中心區人口密度大、基礎設施條件優越、地價較高，容積率應大于城市外圍地區。考慮到城市景觀環境的營造，應鼓勵采用高層低密度高綠地率的形式，提供開敞空間。與此相反，城市外圍地區容積率應適當降低，提高居住環境質量。

舊城改造和棚戶區改造除了要考慮技術因素外，還必須考慮動遷安置成本等因素，可適當提高開發項目的容積率，平衡改造成本和效益，吸引開發商的積極參與。

環境承載能力是決定容積率控制上限的重要因素，中心區公共基礎設施齊全，能夠承載較高的容積率，外圍地區公共基礎設施較少，容積率應適當降低。通過調查發現，容積率過高的小區普遍存在基礎設施超負荷、停車困難、存在安全隱患等問題。

2、周邊城市容積率分析

通過對石家莊、唐山、邢臺、濟南、遷安及沙河等城市近兩年土地出讓公告的調查分析，摸清周邊城市的地價水平和容積率控制情況，為合理確定我縣容積率指標提供參考。

邢臺市區以居住為主要功能的地塊均價約2230元/平方米，容積率除個別地段較高外，一般控制在2.6以下。根據《邢臺市人民政府印發關于加快推進城市棚戶區、城中村、危舊房和舊城區改造意見的通知》，控制棚戶區改造容積率一般不超過2.6，危舊房改造容積率一般不超過2.8。

石家莊市區以居住為主要功能的地塊均價約4180元/平方米，容積率普遍較高，一般控制在3.0以下。

唐山市區以居住為主要功能的地塊均價約2080元/平方米，容積率除個別地段較高外，一般控制在2.8以下。

遷安市區以居住為主要功能的地塊均價約2590元/平方米，容積率重點地段控制在3.0以下，一般地段在2.6以下。

沙河市區以居住為主要功能的地塊均價約600元/平方米，容積率除個別地段較高外，一般控制在2.6以下。

濟南市區以居住為主要功能的地塊均價約4380元/平方米，容積率普遍較高，統計的12個地塊容積率均在2.5以上。

3、綜合分析

通過以上兩方面分析可以看出，影響容積率的主要因素有開發地段的區位、開發成本、基礎設施承載能力和地價水平等。

石家莊、濟南作為大城市，由于城市人口密集、土地價值高，容積率普遍較高，與寧晉縣可比性不高。根據我縣目前土地成交價格并考慮地價上漲的可能，估算以居住為主要功能的地塊均價約2250元/平方米（150萬/畝），地價水平與邢臺市和唐山市比較接近，通過與兩個城市對比分析認為，我縣容積率控制指標仍有下調的空間，可控制在不超過2.8。中心區、舊城改造和棚戶區改造地段容積率可采用較高值，一般地段、城市外圍地段容積率應適當降低。

（二）定量分析

1、人口容量分析

根據城市總體規劃和控制性詳細規劃，到2020年城市規劃區用地規模達到27平方公里，其中居住用地921.67公頃，規劃范圍內居住人口達到30萬人。

按照居住區人均建筑面積35平方米計算，要滿足30萬人的居住需求，城市居住區建筑面積至少應達到1050萬平方米，由此得出滿足城市人口容量的最小容積率

30萬人*35平方米/人÷921.67萬平方米=1.14

目前我縣城市規劃區內實際建設項目容積率都大于1.14，可見居住用地較為寬裕，完全能夠滿足城市人口的居住需求。

2、城市開發投入產出分析

根據城市既定的地價水平，通過土地的投入產出分析為開發強度提供技術支撐。用地的投入產出分析為規劃確定容積率等控制指標提供定量分析依據，增強了規劃的科學性。

城市開發的投入主要包括土地出讓地價（舊城改造時為動遷安置成本）、建安成本、設計費、行政收費及小區內部道路、綠化等其他費用。城市開發的產出對于開發商來說，就是可售房屋價格之和。由于開發總產出=總投入*（1+利潤率）。因此，在利潤率一定的情況下(通常以行業正常利潤率為計算依據)，通過計算能得出該利潤率下的“最低經濟容積率”，即低于這一容積率將導致開發商利益受損，若高于這一容積率開發商將得到一部分超額利潤。最低經濟容積率對制定合理的容積率，具有重要的參考價值。

根據總產出=總投入*（1+利潤率）得出：

1） 凈地開發投入產出分析

S*FAR=[P1+(P2+ P3) *FAR ]（1+R）

由此推導出

FAR=P1*（1+R）/[S-(P2+ P3)*(1+R) ]

P1:凈地開發時為土地出讓價。根據統計近10宗土地出讓結果并考慮我縣地價上漲的可能，估算為2250元/平方米（150萬元/畝）。

P2:為基礎設施配套和其他費用。主要包括基礎設施配套費等各項行政性收費、設計費用、監理費、小區內部道路、綠化、市政設施和管理費等，估算400元/平方米。

P3:為建安成本，多層建筑約1000元/平方米，高層建筑約1700元/平方米。

R :為利潤，根據市場行情為15%左右。

S :為銷售平均價格，目前我縣銷售平均價格在3500元左右。

由此得出凈地開發項目住宅為高層時容積率達到2.39，住宅為多層時容積率達到1.37即可使開發商取得合理利潤。

2） 舊城改造投入產出分析

舊城改造涉及拆遷安置，目前采用政府委托開發商拆遷安置，待開發商通過招拍掛有償取得土地使用權后再返還開發商拆遷安置費。而拆遷安置費通常大于土地征用費，因此為了簡化計算，可以將拆遷安置成本代替土地征用成本，由此得出：

S*（FAR-P4）=(P2+P3)* FAR*（1+R）

由此推導出

FAR= S* P4/ S-(P2+P3)*（1+R）

P2:為基礎設施配套和其他費用。主要包括基礎設施配套費等各項行政性收費、設計費用、監理費、小區內部道路、綠化、市政設施和管理費等，估算400元/平方米。

P3:為建安成本，多層建筑約1000元/平方米，高層建筑約1700元/平方米。

P4:舊城改造安置建筑面積。根據我縣目前安置標準，按照宅基地面積1:0.9安置，宅基地面積按照改造區面積的88%計算，安置建筑面積約為改造區面積的0.8倍。

R:為利潤，根據市場行情為15%左右。

S:為銷售平均價格，目前我縣銷售平均價格在3500元左右。

由此得出舊城改造項目住宅為高層時容積率達到2.58，住宅為多層時容積率達到1.48可使開發商取得合理利潤。

需要說明的是，以上計算的是使開發商取得合理利潤的理論最小值，實際中根據土地價值和建設條件的不同，經濟容積率會略有不同，中心區地價高于平均地價，容積率應適當提高，城市外圍地價低于平均地價，容積率應適當降低。

（三）綜合確定我縣容積率

通過對容積率的定性和定量分析，建議根據土地價值和建設條件的不同，將容積率分三個層次進行控制。

1、寧晉縣中心區、舊城改造和棚戶區改造項目容積率高層控制2.8以下，多層控制1.6以下。

2、一般地區項目容積率高層控制2.6以下，多層控制1.5以下。

3、城市外圍地段高層控制在2.2以下，多層控制在1.3以下。

（四）容積率獎勵制度

某些特定地段，可適當提高容積率。借鑒國外和我國大城市的做法，如果開發商愿意投資新建一些公共活動空間（如小廣場、小公園等）和公益性設施，可以獎勵開發商一定的建筑面積。這種方法可以在開發商滿足其經濟利益的同時，增加公共福利、保障公共利益，以達到一種“雙贏”的效果，具體獎勵辦法可在規劃技術管理規定中確定。

二、建筑密度分析

建筑密度表明了場地內土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。建筑密度過低，則場地內土地的使用不經濟，建筑密度過高又會引起場地環境質量的下降。可見，場地的建筑密度應有一個合理的取值，它受到容積率、建筑層數與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約。

由于容積率=建筑密度*建筑層數，因此可以通過已經確定的容積率，分析不同平均層數時建筑密度值，由此得到合理的建筑密度范圍。

1、高層住宅區

高層住宅多采用主流的12層和18層兩種層數計算，不同容積率時建筑密度如下：

建筑密度容積率18層時建筑密度（%）2.823.3 15.5 2.6 21.7 14.4 2.2 18.3 12.2 12層時建筑密度（%）

考慮到商業用房和物業用房等公共設施和基礎設施建設，建筑密度應適當提高，建議高層建筑密度控制15%-25%。

2、多層住宅區

多層住宅以6層計算，不同容積率時建筑密度如下：

建筑密度容積率6層時建筑密度（%）1.6 26.7 1.3 21.7

考慮到商業用房和物業用房等公共設施和基礎設施建設，建筑密度應適當提高，建議多層建筑密度控制23%-28%。

3、高層及多層混合住宅區

小區中既有高層又有多層時，建筑密度應綜合考慮，建議控制18%-25%。

三、綠地率

綠地率是反映居住環境的重要指標。目前我縣控制綠地率不小于30%。隨著我縣被評為省級園林縣城，城市居民對居住環境提出了更高的要求。規劃控制綠地率可根據建設條件和環境要求適當提高，建議綠地率舊城改造項目不小于30%，一般項目不小于35%。

四、停車率

現行《城市居住區規劃設計規范》規定居住區停車率不低于0.1個/戶，由于規范是2002年修訂，距現在已有10年時間，隨著近年來機動車的普及，規范規定的停車率明顯偏低，目前我縣控制居住用地停車率不少于0.8個/戶，考慮到小區需配套建設住宅建筑面積10%以上的保障性住房，實際商品住宅停車率達到1個/戶，基本滿足業主停車需要。同時考慮到小區來訪人員車輛臨時停放需求，可按0.1個/戶（每10戶設置1個）標準設置訪客車位。

商業用地目前控制停車位0.3-0.5個/100平方米建筑面積，考慮到商業用地上人流密度大，目前商業區停車位緊張的現實情況，參考邢臺市等地商業用地停車位指標，建議我縣商業用地停車位逐步提高到不少于1個/100平方米建筑面積。對于大型商業建筑和公共建筑做項目交通影響分析評估報告，根據報告確定項目的停車比例。▲

1、何強為．容積率的內涵及其指標體系[J]．城市規劃,1996（1）：25-27．

2、朱春陽．關于控制性詳細規劃指標體系的幾點思考．江蘇城市規劃,2008（3）．

3、建設部． 城市居住區規劃設計規范．2002．

4、段兆廣． 控制性詳細規劃中容積率的合理確定——以昆山老城改造為例．《城市規劃和科學發展——2009中國城市規劃年會論文集》．2009．